W skrócie
- Rząd przeznacza coraz większe środki na budowę mieszkań społecznych i komunalnych, ale system posiada luki, które nie zostały jeszcze zlikwidowane.
- Spór dotyczący zakazu wyprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatą trwa, a zmodyfikowana propozycja kompromisowa oczekuje na opinię Związku Miast Polskich.
- Trwają prace nad przepisami dotyczącymi weryfikacji lokatorów mieszkań komunalnych oraz zmianami w dziedziczeniu najmu, a egzekucja niezapłaconych czynszów nadal napotyka na bariery prawne.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu, otwiera się w nowym oknie
Obecny rząd przestawia zwrotnice w polityce mieszkaniowej i po latach pompowania dopłat do kredytów mocno stawia na budowę dostępnego i stabilnego segmentu mieszkań na wynajem - komunalnych i społecznych, czyli tego, czego najbardziej brakuje. Szacuje się, że luka czynszowa dotyka nawet 4 milionów polskich rodzin, co stanowi ok. 35 proc. społeczeństwa. Strategia mieszkaniowa ma to zmienić i kurek z pieniędzmi na budownictwo społeczne i komunalne już został zdecydowanie mocniej odkręcony. W 2026 roku z budżetu państwa na mieszkalnictwo trafi rekordowa suma 6,7 mld zł, z czego 4 mld zł zostanie przeznaczone na bezzwrotne granty dla samorządów na budownictwo społeczne i komunalne. Biorąc pod uwagę środki z KPO, tegoroczny budżet na mieszkalnictwo to 8,7 mld zł. W kolejnych latach te kwoty mają być wyższe. Plany i zapowiedzi celują w liczby, które faktycznie mogą dać zmianę i obok drogiego kredytu albo najmu prywatnego dać alternatywę w postaci tanich i stabilnych mieszkań na wynajem.
Zobacz również:
- Rząd tworzy instrumenty finansowe, zapewnia odpowiedni budżet i otoczenie prawne dla rozwoju mieszkalnictwa o dostępnym czynszu. Piłka po stronie samorządów - razem w 10 lat możemy zbudować 250 tys. mieszkań społecznych i 127 tys. komunalnych - podał na X wiceminister Lewandowski. Do tego jednak trzeba uszczelnienia systemu, żeby pieniądze podatników zwiększały realnie zasób komunalny i społeczny, a próby zatykania dziur napotykają na opór. Długoletnia wyprzedaż, nawet z 95-procentowymi bonifikatami, takich mieszkań przez gminy spowodowała, że zasób mieszkań komunalnych skurczył się z 2 mln do 700 tys. mieszkań, mimo wciąż długiej kolejki osób oczekujących na taki lokal. W latach 2016-2021 aż 58 proc. mieszkań sprzedano z bonifikatą w wysokości co najmniej 90-procentową, więc w zasadzie za darmo.
Dochodziło do takich sytuacji, że mieszkania z zasobu publicznego były sprzedawane nawet za 1 proc. wartości. Obecnie duża część samorządów kontynuuje wyprzedaż za ułamek wartości, a tam, gdzie zostało to ukrócone, niektóre ruchy lokatorskie próbują to wymusić. Orędownikiem wprowadzenia ustawowo całkowitego zakazu wyprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatą jest odpowiedzialny w rządzie za mieszkalnictwo wiceminister Lewandowski. W grudniu ubiegłego roku Lewica złożyła poselski projekt wprowadzający zakaz wyprzedaży mieszkań komunalnych za ułamek wartości, ale próbę zakończenia tego procederu zablokowali samorządowcy (choć, jak pisaliśmy, argumentacja Związku Miast Polskich rozmijała się z faktami i proponowanymi rozwiązaniami, bo projekt ustawy nie zakazywał sprzedaży, ale jedynie wyprzedaży z bonifikatą, czyli za ułamek wartości), ale także PiS i koalicjanci. Nawet Polska 2050, deklarująca pierwotnie, że jest za zakazem bonifikat, zmiękczyła swoje stanowisko. Jak to wyglądało, opisywaliśmy szczegółowo w Interii w trakcie pierwszego i drugiego czytania projektu autorstwa Lewicy. O to, czy rząd uszczelni dziurawy system, do którego chce dodawać wysokie kwoty liczone w miliardach, Interia pytała ministra Domańskiego, który razem z wiceministrem Lewandowskim prezentował w marcu nową strategię mieszkaniową. Miała być próba znalezienia optymalnego rozwiązania. Do tej pory prace w Sejmie nie zostały odblokowane. Co się dzieje z tym projektem, zapytaliśmy wiceministra Lewandowskiego?
Kto blokuje zakaz wyprzedaży mieszkań komunalnych za bezcen
- Jeżeli chodzi o zakaz sprzedaży mieszkań z bonifikatą, to w trakcie drugiego czytania poselskiego projektu Lewicy, przeciwny wprowadzeniu całkowitego zakazu sprzedaży z bonifikatami był Związek Miast Polskich, argumentując, że samorządy same chciały o tym decydować, i jednocześnie samorządy podnosiły, że jest zbyt krótkie vacatio legis, a muszą się wywiązać z wcześniej przyjętych zobowiązań, bo proces sprzedaży mieszkań komunalnych trwa - wymaga m.in. wyodrębnienia własności, przygotowania dokumentacji i inwentaryzacji. Dlatego szukaliśmy rozwiązania kompromisowego i mamy taką koncepcję, która daje większą elastyczność samorządom, ale jednocześnie powinna zahamować wyprzedaż mieszkań komunalnych, a więc należących do podatników, za ułamek wartości. Proponujemy, by wydłużyć okres przejściowy, ale jednocześnie ograniczyć spekulację, czyli sytuacje, w których ktoś kupuje mieszkanie z dużą bonifikatą tylko po to, żeby je sprzedać po kilku latach z zyskiem. W lutym złożyliśmy propozycję do Związku Miast Polskich, ale do tej pory nie mamy odpowiedzi i stanowiska ZMP - mówi Interii Tomasz Lewandowski. Jak to ma wyglądać w praktyce?
- Proponujemy wydłużenie vacatio legis - do 5 lat dla zakazu zbywania z bonifikatą, ale z jednym istotnym zastrzeżeniem. W okresie vacatio legis obowiązywałyby takie zasady, że jeżeli ktoś kupi mieszkanie komunalne z bonifikatą, to dzisiaj - jak wiadomo - po 5 latach może je sprzedać bez obowiązku zwrotu bonifikaty, a nowa propozycja zakłada, że jeśli ktoś nabędzie mieszkanie w tym okresie przejściowym, a w przyszłości będzie chciał je sprzedać, to będzie zobowiązany do zwrotu bonifikaty - i to bezterminowo. To ograniczenie dotyczyłoby również kolejnych właścicieli, czyli także sytuacji, gdy przechodzi ono np. w drodze dziedziczenia. Krótko mówiąc: ktoś może w tym mieszkaniu mieszkać tak długo, jak chce, ale w momencie, kiedy zdecyduje się je zbyć, musi zwrócić całą udzieloną bonifikatę. Z tego, co wiem, nowa koncepcja zmian w przepisach została przekazana przez przewodniczącą Żukowską do Związku Miast Polskich i po uzyskaniu opinii ZMP zapadnie decyzja, czy ta zmodyfikowana propozycja zostanie zgłoszona jako poprawka do projektu, czy jako odrębna inicjatywa legislacyjna - wyjaśnia wiceminister.
Jak podkreśla, obecna propozycja jest wynikiem realiów politycznych. Samorządy, ale też Koalicja Obywatelska i PSL, sygnalizowały, że nie poprą pełnego zakazu w pierwotnym kształcie.
- Nowa to próba kompromisu, który, mam nadzieję, zyska akceptację. Jednocześnie należy pamiętać, że nawet takie ograniczenie - czyli powiązanie sprzedaży z obowiązkiem zwrotu bonifikaty - w praktyce może znacząco zmienić zachowania i ograniczyć wykorzystywanie tego mechanizmu w celach spekulacyjnych. Dodatkowo, niezależnie od tego projektu, przypominam, że w nowych przepisach dotyczących budownictwa finansowanego ze środków publicznych przyjmujemy rozwiązanie dużo bardziej jednoznaczne - tam wprowadziliśmy całkowity zakaz prywatyzacji mieszkań budowanych z publicznych pieniędzy. Chodzi o wyraźne rozdzielenie dwóch obszarów: zasobu publicznego przeznaczonego na najem oraz rynku mieszkań własnościowych - dodaje.
Zobacz również:
Jednocześnie, pytany o inną ustawę porządkującą zasady korzystania z zasobu komunalnego, deklaruje, że finalna wersja ustawy jest już niemal gotowa.
Nowe zasady weryfikacji lokatorów i dziedziczenia najmu
- Jeżeli chodzi o projekt dotyczący weryfikacji dochodów osób zamieszkujących mieszkania komunalne, to kończymy prace nad wersją projektu po uwzględnieniu uwag w ramach konsultacji społecznych. Będzie wprost wpisany obowiązek jej przeprowadzania - mówi wiceminister.
Jednocześnie zaznacza, że będzie jedna spora zmiana. - W finalnej wersji projektu zmieni się nieco kwestia dziedziczenia prawa do zamieszkiwania w lokalu. Skutek ma być zasadniczo ten sam, ale osiągnięty inną drogą. W pierwotnym projekcie założyliśmy, że art. 691 Kodeksu cywilnego nie stosuje się do zasobu komunalnego, czyli umowa po śmierci najemcy wygasałaby. To wywołało bardzo duże emocje i uwagi, między innymi Rzecznika Praw Obywatelskich i ruchów lokatorskich. W związku z tym zmodyfikujemy te przepisy. Osoba, która wejdzie w stosunek najmu na podstawie art. 691 KC, będzie miała obowiązek w ciągu trzech miesięcy od wejścia w ten stosunek - czyli od śmierci najemcy - przedłożyć gminie zaświadczenie dochodowe i majątkowe. Jeżeli z tego oświadczenia wynika, że ma dom albo mieszkanie, w którym może zamieszkać w tej samej miejscowości albo pobliskiej, to gmina będzie miała podstawę do wypowiedzenia umowy najmu. Jeżeli natomiast nie ma takiej nieruchomości, ale osiąga wyższe dochody, to gmina ustali stawkę czynszu już według nowych zasad i nowych widełek - wyjaśnia Lewandowski.
Zobacz również:
To ma ograniczyć możliwość zajmowania lokali przez osoby, które nie powinny z nich korzystać - ale nie poprzez automatyczne zerwanie stosunku najmu, tylko poprzez mechanizm weryfikacyjny i możliwość jego wypowiedzenia.
- Mamy jeszcze do ostatecznej konsultacji z Ministerstwem Sprawiedliwości przepis o dostępie gmin do systemu ksiąg wieczystych w celu sprawdzenia, czy dany lokator nie ma innej nieruchomości, o co mocno zabiegały gminy - mówi Lewandowski.
Poważną dziurą w systemie jest też brak możliwości egzekwowania niezapłaconych czynszów, choć dotyczy to także mandatów karnych czy innych długów. Obecne przepisy nie pozwalają ściągnąć ani złotówki (wyjątkiem są alimenty) od osób, które oficjalnie zarabiają nie więcej niż tyle, ile wynosi płaca minimalna (w ostatnich latach mocno wzrosła (4,8 tys. zł brutto i ok. 3,6 tys. zł netto), nawet jeśli w gospodarstwie domowym są dwie pracujące osoby. Jednak zmianę pozwalającą na wyegzekwowanie długów nawet w niewielkiej części blokuje Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej.
Monika Krześniak-Sajewicz
