Reklama

Zamiana mieszkaniami - szybsza i tańsza forma transakcji niż zwykła sprzedaż

Zamiana mieszkaniami może być jedyną drogą ratunku dla osób utopionych w zobowiązaniu kredytowym, które nie mają szansy spłacić nieruchomości bez realizacji straty. Tacy ludzie, zwłaszcza w obliczu zaostrzonych rygorów kredytowania, mogą się ratować albo wynajmem, albo zamianą.

Reklama

Kogo dotyczy problem? Powszechnie uważa się, że tzw. frankowiczów, ale nie tylko ich. Dotyczy bardzo wielu kredytobiorców, którzy zadłużali się w latach 2006 - 2008, a więc w okresie, gdy z jednej strony mieszkania drożały nieomal w oczach, a z drugiej banki przydzielały kredytów bardzo lekką ręką. Możliwe było finansowanie na 100 a nawet 120 proc. wartości nieruchomości. Tacy ludzie ciągle spłacają głównie odsetki, kapitał został spłacony w minimalnej wysokości, natomiast w międzyczasie, po pęknięciu bańki cenowej, ceny mieszkań poszły mocno w dół. Obecnie co prawda jest znów koniunktura i mieszkania drożeją, ale może to nie wystarczyć, by sprzedać nieruchomość tak, by z uzyskanych środków spłacić kredyt, nie mówiąc już o tym, że sprzedając liczymy przecież na jakiś zysk - chociażby po to, by mieć na wkład własny i koszty wykończenia nowego mieszkania.

Wbrew pozorom takich ludzi jest sporo. Co im zostaje? Jeśli chcą choćby częściowo uwolnić się od spłacania nieruchomości, mogą ją albo wynająć, albo właśnie zamienić. W tym drugim przypadku zapewne będą musieli dopłacić, ale finalnie może się to okazać mniejszym obciążeniem niż wyrównanie straty po niekorzystnej sprzedaży, tak by spłacić kredyt i jednocześnie wyłożenie kolejnych kilkudziesięciu tysięcy na wkład własny nowego kredytu plus koszty wykończenia.

Oczywiście, decydując się na taki manewr, musimy pamiętać, że nieomal wszystko w tym zakresie zależy od banku. To on wyda zgodę na nowe zabezpieczenie. Nieruchomość musi być zresztą warta tyle, by mogła nim być, a więc przynajmniej 10 proc. więcej niż wartość kredytu. Druga sprawa to ewentualne zmiany zasad gry. Zamiana pociąga za sobą konieczność aneksowania umowy kredytowej, a ta może się wiązać np. z podwyższeniem marży. Dlatego zanim zdecydujemy się na taki manewr, upewnijmy się dobrze w banku, jakie konsekwencje on ze sobą niesie.

Transakcja zamiany nie jest jednak dedykowana wyłącznie nieszczęśliwym kredytobiorcom. Może być na rękę różnym ludziom - np. osobom, które nie mają ochoty bawić się w sprzedaż i późniejsze kupno. Tutaj - jeśli znajdą odpowiedniego kontrahenta, za jednym zamachem załatwią obie te kwestie. To może być korzystne np. dla osób starszych. Wreszcie - zamiana jest po prostu opłacalna, bo tańsza. Ponosimy niższe koszty transakcyjne, płacimy mniejsze podatki,

Dotyczy to choćby podatku od czynności cywilnoprawnej. Jeśli kupujemy mieszkanie, płacimy 2 proc. takiego podatku od wartości nabywanej nieruchomości. Jeśli natomiast nieruchomości są przedmiotem zamiany, podatek się nalicza, ale od różnicy w wartości obu nieruchomości. Tu również mamy korzyść, ponieważ podatek jest ponoszony solidarnie, tzn. przez obie strony.

Co do kosztów transakcyjnych - co do zasady, ponieważ obie strony nabywają nową nieruchomość, obie powinny solidarnie opłacać notariusza. W przypadku zwykłego kupna/sprzedaży koszt taksy notarialnej, co do zasady pokrywa kupujący. Ponieważ najczęściej ten, który sprzedaje, później sam kupuje, więc jeśli nie byłoby zamiany, płaciłyby pełną stawkę obie strony. Przy zamianie płacą po połowie.

Zamiana nie pozwala natomiast uciec od podatku dochodowego - oczywiście jeśli zamieniamy mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia. Jeśli tak - musimy podatek zapłacić, a jego podstawę stanowi wartość zamienianego mieszkania.

Transakcja zamiany mieszkaniami jest bardzo prosta do przeprowadzenia. Reguluje to kodeks cywilny. Musi mieć formułę aktu notarialnego. Muszą być wskazane przedmioty transakcji, a więc oba mieszkania, pozostałe warunki oraz kwota i termin dopłaty. Oczywiście należy też zmienić zapisy w księgach wieczystych obu mieszkań.

Katarzyna Pawłowska

dział analiz WGN

Pobierz darmowy program do rozliczeń PIT 2017

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »