"Kredyt na start" jest tak skonstruowany, żeby najmocniej premiować rodziny z dziećmi poprzez uzależnienie wysokości finalnych dopłat od tego, jak liczne jest gospodarstwo domowe i ile jest w nim dzieci. Podstawowym warunkiem jest brak mieszkania (również w przeszłości), a wyjątkiem są rodziny z trójką lub więcej dzieci (mogą skorzystać z programu, ale muszą sprzedać wcześniej posiadane lokum).
Im więcej osób w gospodarstwie domowym, tym większy kapitał kredytu, dla którego będzie przysługiwać preferencyjne oprocentowanie, co przekłada się na wysokość rat i kwotę dopłat. Oprocentowanie kredytu jest uzależnione od liczby dzieci. Program, w przeciwieństwie do poprzednika, czyli "kredytu 2 proc." jest mocno skalibrowany, ale przez to dużo bardziej skomplikowany.
Kredyt na start. Przekroczenie kryterium dochodowego zmniejsza dopłatę
Program ma kryteria dochodowe (od 7 tys. zł netto dla singla do 23 tys. zł netto miesięcznie dla pięcioosobowego albo większego gospodarstwa domowego), ale ich przekroczenie nie powoduje wykluczenia, tylko pomniejszenie kwoty dopłat. Podobnie działa kryterium metrażu, bo jego przekroczenie zmniejsza dopłaty. Do tego dochodzą domiary dla dużych miast, ale nie zawsze w praktyce będą.
Wprowadzono bowiem specjalne zasady w przypadku zakupu lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, znajdującego się na terenie województwa lub miasta o liczbie ludności wyższej niż 300 tys. mieszkańców, dla którego ogłoszona przez wojewodę wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego jest o co najmniej 25 proc. wyższa niż wartość ogłoszona dla całego kraju.
Autorzy projektu tłumaczą, że takie rozwiązanie wynika ze specyfiki polskiego rynku mieszkaniowego, na którym ceny mieszkań w pięciu największych miastach znacząco odbiegają od średniej. Miasta, w których wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego jest obecnie wyższa o co najmniej 25 proc. od średniej krajowej to Gdańsk, Poznań, Kraków, Wrocław. Natomiast miastem, w którego wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego jest wyższa o co najmniej 50 proc. od średniej krajowej, jest Warszawa.
Wprowadzenie korekty dla tych rynków pozwoli mieszkańcom tych miast nabyć mieszkanie z nowym kredytem przy podobnej atrakcyjności względem oferty rynkowej.
Pierwsza rata ważna w konstrukcji programu
To wszystko składa się na wysokość raty i dopłaty. Jak podkreśla Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera, dla finalnych wyników istotna jest pierwsza rata przed dopłatą, bo jest wykorzystywana we wzorze do wyliczania dopłat. Wysokość tej raty rośnie proporcjonalnie wraz ze wzrostem kwoty kredytu. Tymczasem wysokość dopłaty zmienia się proporcjonalnie tylko do pewnego momentu - do limitu kwoty kredytu. Powyżej limitu odnoszenie się do pierwszej raty przed dopłatą powoduje, że dopłaty są coraz niższe wraz ze wzrostem kwoty kredytu.
Z jednej strony może to być uzasadnione, ponieważ ogranicza pomoc dla osób zamożnych, które chcą kupić drogie mieszkanie. Z drugiej wygląda jednak niebyt sprawiedliwie, gdy bierzemy pod uwagę dwóch uczestników, którzy chcą kupić dopadnie takie samie mieszkanie i jeden z nich ma wkład własny, a drugi nie. Ten drugi jest bowiem z trudniejszej sytuacji, a otrzymuje mniejszą pomoc.
Jarosław Sadowski w wyliczeniach dla Interii Biznes, pokazał, jak program zadziała w różnych przypadkach, gdy skorzystają z niego pary bez dzieci.
Dwie pary kupują mieszkanie za 600 tys. zł. Jedna z nich ma 200 tys. zł wkładu własnego, więc kwota kredytu wyniesie 400 tys. zł. Druga nie ma wkładu, więc musi pożyczyć 600 tys. zł. Para bez wkładu własnego, choć jest w trudniejszej sytuacji, to otrzyma o 29 750 zł niższe dopłaty.
Duże różnice widać też w odniesieniu do takiej samej kwoty kredytu, ale na mieszkanie w innych miastach.
- Trzy pary chcą pożyczyć 500 tys. zł. Każda z nich pieniądze wykorzysta jednak na zakup mieszkania w innym mieście. Ta, która kupuje w Warszawie będzie miała najniższą ratę (2 392 zł) i otrzyma najwyższe dopłaty (213 625 zł) ze względu na mechanizm tzw. zwyżki. W Warszawie kwota objęta dopłatą wynosi bowiem 480 tys. zł. Druga para kupuje mieszkanie w Gdańsku, gdzie kwota objęta dopłatą wyniesie 440 tys. zł, więc rata będzie wyższa (2 592 zł), a suma dopłat niższa (189 625 zł) niż w Warszawie. Z kolei trzecia para kupuje mieszkanie w Gdyni. Tu rata będzie najwyższa (2 792 zł), a suma dopłat najniższa (165 625 zł) - wskazuje analityk Expandera.
To efekt mechanizmu domiarów uwzględniających wskaźnik odtworzeniowy metra kwadratowego lokalu. W Gdyni nie będzie domiaru.
- Warto też dodać, że mechanizm tzw. zwyżki obejmu też limit dochodu. Dla pary kupującej mieszkanie w Warszawie limit wynosi 15,6 tys. zł netto, w Gdańsku, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu 14,3 tys. zł, a w pozostałych lokalizacjach 13 tys. zł netto - tłumaczy Jarosław Sadowski.
Niekiedy bardziej opłaci się standardowy kredyt
Wprowadzenie poszczególnych warunków programu ma uwzględniać zróżnicowaną sytuację kredytobiorców, a przekroczenie kryteriów nie odcina automatycznie od możliwości skorzystania z programu, tylko zmniejsza wyjściowe dopłaty. W wielu przypadkach, przy tak liberalnie ustawionych kryteriach jak np. dochodowe, wyjdą spore dopłaty, ale okazuje się, że czasem kredyt z dopłatą będzie mniej korzystny niż standardowy.
Jak to możliwe? Przy wysokiej kwocie kredytu, w stosunku do obowiązującego dla naszego gospodarstwa limitu, może się okazać, że zapłacimy wyższą ratę niż moglibyśmy płacić w przypadku normalnego kredytu.
Dobrym przykładem będzie singiel. - W większości miejscowości kraju jego część kredytu z dopłatą to tylko 200 tys. zł. Gdyby chciał kupić mieszkanie za 500 tys., a nie posiadałby wkładu własnego, to będzie musiał zaciągnąć dodatkowe 300 tys. zł oprocentowane standardowo. Spowoduje to, że ostateczne oprocentowania jego całego kredytu znacznie wzrośnie. Uwzględniając fakt, w jaki sposób ma być skonstruowany "Kredyt na Start", okaże się, że jego rata jest wyższa niż rata równa normalnego kredytu. Może to także zmniejszyć zdolność kredytową - mówi Krzysztof Bontal, pośrednik kredytowy Proferto i redaktor portalu Pierwszemieszkanie.com.pl.
Jak zaznacza, powyższe nie jest tożsame z całkowitym kosztem kredytu, bo tu w przypadku kredytu preferencyjnego będzie on niższy.
Trzeba też będzie uważać na nadpłaty rat w przyszłości. Jak tłumaczy ekspert, projekt ustawy "Kredyt na Start" nie przewiduje ograniczeń w nadpłatach kredytu. Trzeba jednak uważać, gdyby nadpłata miałaby być znacząca.
- Ten program zakłada, że przez okres przynajmniej 5 lat będziemy płacili stałą, niezmienną ratę. Różnica pomiędzy ustaloną ratą preferencyjną a ratą kredytu na rynkowych warunkach, to właśnie dopłata. Jeśli rata standardowa przekracza tę ustaloną, nie dzieje się nic znaczącego. Co jednak się stanie, gdy w wyniku dużej nadpłaty i przeliczenia kredytu, w naszym normalnym harmonogramie będziemy mieli raty niższe niż ta ustalona, którą mamy płacić? Autorzy projektu to przewidzieli. Nie dość, że nie będziemy mieli dopłaty, to jeszcze różnicę pomiędzy wartościami tych rat będziemy musieli wpłacić na Rządowy Fundusz Mieszkaniowy. Oznacza to dwie płatności. Jedną do banku, a drugą do RFM - mówi Krzysztof Bontal.
Jak dodaje, może się okazać, że lepiej będzie w tym momencie zrezygnować z dopłat, przenieść kredyt do innego banku na standardowe warunki, lub spróbować skrócić okres kredytowania, aby zwiększyć ratę (to niestety nie w każdym banku będzie możliwe).
Monika Krześniak-Sajewicz
