Ceny mieszkań w Polsce realnie spadły o 31 proc.

Z punktu widzenia sprzedających, sytuacja na rynku mieszkaniowym od początku roku nie wygląda za dobrze. Indeks cen transakcyjnych, liczony w oparciu o transakcje dokonywane przez klientów Open Finance i Home Broker, drugi miesiąc z rzędu odnotował wyraźny spadek wartości. Tym razem wyniósł on aż 2,79 proc., co jak dotąd jest największym miesięcznym spadkiem indeksu w jego już ponad czteroletniej historii. Tylko od początku tego roku prezentowany przez nas wskaźnik stracił 4,1 proc., a w skali 12 miesięcy 8,5 proc.

Od szczytu z lutego 2008 roku (1004,27 pkt.) do marca tego roku (803,08 pkt.) indeks nominalnie stracił więc już dokładnie 20,03 proc. Skumulowana inflacja w tym okresie wyniosła blisko 16 proc., a to oznacza, że realny spadek cen mieszkań w Polsce przekroczył właśnie 31 proc.

Silnemu spadkowi indeksu cen transakcyjnych mieszkań towarzyszy także wyraźnie malejąca liczba transakcji, które uwzględniliśmy do jego wyliczenia. Tym razem było ich 2380. W skali miesiąca oznacza spadek o 8,4 proc., a w porównaniu z analogicznym okresem sprzed roku sięga on już 22,4 proc.

Statystycznie początek roku to najsłabszy okres pod względem liczby zawieranych transakcji na rynku mieszkaniowym, czym można by wytłumaczyć ostatni ich spadek. Niestety ich liczba zmniejsza się systematycznie od połowy ubiegłego roku, w sumie o nieco ponad 30 proc. W ślad za malejącymi obrotami spada cena metra kwadratowego, co obrazuje nasz indeks cen transakcyjnych. Choć generalnie jest to zgodne z naszymi oczekiwaniami, to jednak tempo spadku jest lekkim zaskoczeniem. Widać ograniczenia w programie Rodzina na Swoim oraz mniejsza dostępność kredytów hipotecznych z jednej strony i rosnąca podaż gotowych mieszkań w ofercie firm deweloperskich oddziałują na rynek nawet mocniej niż się tego spodziewaliśmy. Wciąż jednak pozostajemy przy naszym bazowym scenariuszu, mówiącym o kilkuprocentowym spadku indeksu w skali całego roku. Na skutek wspomnianych czynników obserwujemy teraz dość raptowny spadek liczby zawieranych transakcji, ale spodziewamy się, że w najbliższych miesiącach powinna się ona ustabilizować na obecnym poziomie, a być może nawet lekko wzrosnąć. W takiej sytuacji sprzedający najprawdopodobniej szybko zareagują i wyhamują tempo obniżania cen.

Bernard Waszczyk, Open Finance

Marcowy odczyt indeksu cen mieszkań używanych wskazuje na kontynuację dotychczasowego trendu spadkowego. Najświeższe dane mówią o przecenie w największych miastach o 2,8 proc. względem odczytu lutowego. W efekcie indeks cen mieszkań znalazł się na historycznie najniższym poziomie. W ujęciu rocznym przecena wyniosła 8,5 proc.

Taki wynik niepokoi jeśli wziąć pod uwagę, że spadła też liczba zawieranych transakcji. Są to dwa kluczowe czynniki wskazujące kondycję rynku nieruchomości. W odczycie marcowym Home Broker i Open Finance odnotowały zmniejszenie liczby transakcji o 8,4 proc. rok do roku., chociaż trzeba zauważyć, że w samym Home Brokerze marzec przyniósł duży wzrost liczby transakcji (wyniósł on o 11 proc. względem lutego; na rynku pierwotnym liczba transakcji wzrosła natomiast aż o 40 proc. m/m). Głównym "winowajcą" tych negatywnych zmian jest kredyt, o który jest dziś trudniej niż rok temu. Zgodnie z danymi Home Broker trzyosobowa rodzina z miesięcznym dochodem na poziomie 5 tys. zł netto mogłaby dziś liczyć na 371 tys. zł kredytu w PLN, podczas gdy rok temu było to 429 tysięcy. W przypadku kredytów walutowych zmiana jest jeszcze większa, a ponadto tego rodzaju finansowanie oferowane jest w tej chwili tylko przez kilka banków stawiających rygorystyczne wymagania kredytobiorcom. banków. Na koniec warto zauważyć, że opisywanych dziś danych nie można oceniać jednoznacznie negatywnie.

Trudno nie odnieść wrażenia, że ożywienie to widzą już doradcy Home Broker, którzy pomimo pogłębiającej się korekty cen mieszkań od początku roku deklarują coraz większy optymizm co do przyszłości rynku. Gdyby ich przewidywania znalazły odzwierciedlenie w przyszłych danych oznaczałoby to zahamowanie spadów cen w horyzoncie kolejnych 12 miesięcy. W tej perspektywie najnowsza prognoza doradców Home Broker mówi bowiem o przecenie na poziomie zaledwie 0,9 proc.

Taki wynik jest konsekwencją rosnącego poziomu optymizmu wśród doradców Home Broker. Podczas gdy w grudniu mniej niż jeden na pięciu ankietowanych spodziewał się, że ceny mieszkań w horyzoncie 12-miesięcznym wzrosną, dziś jest ich 42 proc. Przeciwnego zdania jest 46 proc. osób, a więc niewiele więcej. Niezdecydowany co do konkretnego trendu na rynku jest co dziesiąty doradca.

Co w kolejnych miesiącach będzie kluczowe dla zmiany cen mieszkań? Bez wątpienia będą to przede wszystkim skłonność banków do finansowania rynku oraz podaż mieszkań. W pierwszym przypadku trudno wyrokować dziś z jaką zmianą będziemy mieli do czynienia. Z jednej strony RPP coraz dobitniej sugeruje, że nie wyklucza podnoszenia stóp procentowych, z drugiej strony marże kredytów w złotych, są w niewielkim trendzie spadkowym. Do powiedzenia na rynku nieruchomości sporo będą też mieli deweloperzy, którzy wciąż nie szczędzą nakładów na nowe inwestycje mieszkaniowe. Taka sytuacja wywołuje dodatkową presję na obniżki stawek za metr. Po stronie czynników pozytywnych mamy natomiast dobrą kondycję polskiej gospodarki, a także dużą liczbę osób zainteresowanych zakupem mieszkań.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker