Coraz mniej czasu na wykup gruntu za bezcen

Od początku przyszłego roku wielu użytkowników wieczystych będzie musiało odprowadzać za grunt znacznie wyższe opłaty. Wg ustaleń Home Broker, normą są podwyżki rzędu 50 - 150 proc. Doskwierają one tym bardziej, że najczęściej dokonywane są co 3-4 lata. W przypadku rzadszych aktualizacji możemy się natomiast spodziewać horrendalnych podwyżek opłat, przekraczających nawet tysiąc procent.

Poczucie niesprawiedliwości mogą ponadto potęgować opóźnienia w procedurach administracyjnych, przez które sąsiedzi obciążani są odmiennymi opłatami za użytkowanie wieczyste. - Właściciel dwupokojowego mieszkania przy ulicy Włościańskiej, na warszawskim Żoliborzu, musi płacić za użytkowanie wieczyste ponad 100 zł miesięcznie, podczas gdy na sąsiedniej ulicy za podobne mieszkanie taka opłata jest należna za 12 miesięcy - wskazuje Anna Rećko, doradca z Warszawy.

Jak duże mogą być podwyżki opłat za użytkowanie wieczyste? - W przypadku mieszkania o powierzchni 28 m kw. w warszawskim Śródmieściu roczna opłata za użytkowanie wieczyste wzrosła ze 120 zł do 900 zł rocznie, czyli o 650 proc. - zauważa Grzegorz Chojnacki, konsultant z Warszawy. Nie jest to jednak górna granica możliwych podwyżek.

- Na poznańskim osiedlu Zygmunta Starego gmina wypowiedziała dotychczasowe opłaty i zaproponowała nowe, o 1100 proc. wyższe. Natomiast przy ulicy Ratajczaka podwyżka sięgnęła 2400 proc. - informuje Rafał Stenclik, doradca z Poznania.

Takie podwyżki powodują, że Samorządowe Kolegia Odwoławcze są zasypywane lawiną wniosków o uznanie, że nowy poziom opłat jest nieuzasadniony. Warto taką procedurę wszcząć, ponieważ jest ona w pełni bezpłatna.

Niezbędne jest jednak, aby użytkownik wieczysty złożył dwa egzemplarze wniosków w terminie 30 dni od doręczenia wypowiedzenia. Ponadto należy zauważyć, że teoretycznie podwyżki takie są wynikiem wzrostu wartości gruntu przekazanego w użytkowanie wieczyste. Tym bardziej więc warto rozważyć przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność jest możliwa zarówno w przypadku gruntów zabudowanych, jak i przeznaczonych na cele mieszkaniowe (w tym także np. garaże). Po dokonaniu takiej zmiany osoby fizyczne, jako właściciele, nie będą już ponosić opłat z tytułu użytkowania wieczystego.

Cały proces wymaga złożenia wniosku w odpowiednim urzędzie oraz wniesienia opłaty za przekształcenie. Wniosek muszą złożyć wszystkie osoby posiadające prawo do danego gruntu. Sprawa jest więc prosta, gdy jesteśmy jedynym użytkownikiem wieczystym gruntu - np. w przypadku domku jednorodzinnego.

Sytuacja jest jednak bardziej skomplikowana w przypadku budynków wielorodzinnych. Niezbędne jest bowiem, aby wszyscy właściciele lokali wystąpili o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. Może też wystarczyć zgoda większości użytkowników (określona udziałem), jeżeli jednocześnie uzyskają oni orzeczenie sądu o zasadności takiego przekształcenia. W tym wypadku trzeba się jednak liczyć ze znacznym wydłużeniem całego procesu.

Za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, zwane potocznie wykupem gruntu, trzeba zapłacić. Opłata jest różnicą między aktualną wartością gruntu, a ceną za prawo użytkowania wieczystego. Im więc większa jest wartość tego prawa, tym mniej zapłacimy za przekształcenie go we własność.

Ponadto im krócej jesteśmy użytkownikiem wieczystym gruntu, tym większą wartość ma nasze prawo. Przykładowo: jeśli grunt jest wart 300 tys. zł, to w pierwszym roku użytkowania za wykup tego prawa zapłacimy ok. 30 tys. zł. Możliwe jest rozłożenie tej kwoty na niskooprocentowane raty - maksymalnie na 20 lat - co dawałoby pierwszą ratę na poziomie ok. 2625 zł wraz z odsetkami.

Tymczasem roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu z naszego przykładu wyniesie 3000 zł (przy założeniu, że na działce stoi budynek mieszkalny). Gdyby natomiast wystąpić o przekształcenie powyższego gruntu we własność w 20. roku użytkowania, to za wykup zapłacimy niecałe 99 tys. zł, a pierwsza rata wyniesie 8,6 tys. zł.

Na tym nie koniec. Rata związana z wykupem gruntu z roku na rok będzie maleć (przy założeniu utrzymania na dotychczasowym poziomie stóp procentowych), a opłata z tytułu użytkowania wieczystego będzie rosła, np. o 50 proc. raz na cztery lata.

Łączny koszt opłat z tytułu przekształcenia (przy założeniu stałości stopy redyskontowej) wyniesie w ciągu 20 lat niespełna 42 tys. zł - przy założeniu, że wystąpimy o przekształcenie w pierwszym roku użytkowania i 137 tys. zł - w przypadku wystąpienia o przekształcenie w 20. roku użytkowania. Z drugiej strony, łączny koszt opłat z tytułu użytkowania może wynieść w skrajnym przypadku (podwyżka opłaty co cztery lata o 50 proc.) nawet ponad 158 tys. zł.

Od przedstawionej powyżej podstawowej opłaty za przekształcenie możliwa jest bonifikata, maksymalnie 90 proc. Ustawodawca przewidział trzy sytuacje, w których możemy wnioskować o bonifikaty:

1. 90 proc. bonifikaty, gdy wynagrodzenie na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej,

2. 50 proc. bonifikaty, gdy osoba fizyczna uzyskała prawo użytkowania wieczystego przed 5 grudnia 1990 roku,

3. 50 proc. bonifikaty, gdy sprawa dotyczy nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków

W przypadku zastosowania 90-proc. bonifikaty możliwe jest więc przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jedynie od 1 proc. do 12,5 proc. ceny gruntu, w zależności od tego, jak długo jesteśmy użytkownikiem wieczystym. W pierwszych latach użytkowania całkowity koszt przekształcenia byłby więc bliski wartości jednej rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu.

Dodatkowymi kosztami przekształcenia są: opłata skarbowa za wydanie decyzji (10zł) oraz koszt wyceny nieruchomości (kilkaset złotych). Nie jest jednak potrzebne wykonywanie nowej wyceny nieruchomości, jeśli przeprowadzona została aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, w ciągu dwóch lat od daty złożenia wniosku o przekształcenie.

Przedstawione powyżej bonifikaty zostały podważone w styczniu 2010 roku przez Trybunał Konstytucyjny. Trybunał uznał bowiem, że ustawowe narzucenie bonifikat jest ingerencją w prawo własności. Wyrok zacznie obowiązywać po upływie 18 miesięcy. Na wykupy z korzystnymi bonifikatami mamy więc czas do czerwca 2011 roku. Warto także zauważyć, że ustawa zezwalająca na przekształcenie traci swą moc z końcem 2012 roku.

Bartosz Turek

Analityk Rynku Nieruchomości

Home Broker