Jak sprzedać mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym
Boom na krajowym rynku mieszkaniowym był w ostatnich latach ściśle związany ze wzrostem hipotecznego zadłużenia Polaków. Obciążenie mieszkania niespłaconą hipoteką utrudnia jego sprzedaż. Eksperci radzą, jak to zrobić.
Od kilkunastu lat kredyty hipoteczne cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem, ubiegły rok był pod tym względem rekordowy. Z raportu AMRON-SARFiN wynika, że w 2018 r. podpisano ponad 212 tys. umów kredytowych na łączną wartość ok. 54 mld zł. Na tak dobre wyniki branży miało wpływ wiele czynników, m.in. wypłata ostatniej już transzy dofinansowania z programu Mieszkanie dla Młodych.
Osoby, które wzięły kredyt kilkanaście, a nawet kilka lat temu, mogą zmienić się plany życiowe i pojawi się potrzeba sprzedaży mieszkania. Sytuacja komplikuje się, gdy do końca okresu kredytowego jeszcze daleko. Czy będą mogły sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką? I czy w przypadku skorzystania z programu MdM, będą zmuszone oddać kwotę dofinansowania - pytają eksperci.
Jeżeli chcemy sprzedać mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym, to możemy to zrobić pod warunkiem, że ze środków pochodzących ze sprzedaży dokonamy spłaty całej należności. Nie istnieje możliwość, aby "przepisać" zadłużenie na kolejnego właściciela nieruchomości. W tym celu trzeba zatem poinformować bank o planie sprzedaży mieszkania i uzyskać dokument, w którym znajdziemy kwotę, jaką musimy wpłacić, aby uwolnić hipotekę.
Takiego dokumentu będzie także potrzebował notariusz do sporządzenia odpowiedniego aktu. Co ważne, spłacając wcześniej kredyt hipoteczny, oddajemy jedynie tę sumę, którą pożyczyliśmy, bez opłat, jakie ponieślibyśmy, gdybyśmy kontynuowali spłacanie należności przez kolejne lata (oprocentowanie, marża). Jeżeli kupujący także chce skorzystać z kredytu hipotecznego, to po przejściu całego procesu bank przekaże środki bezpośrednio na spłatę pozostałej kwoty kredytu osoby sprzedającej. Osoba kupująca musi więc samodzielnie złożyć wniosek kredytowy, a bank zadecyduje o zdolności kredytowej. Nie ma więc opcji otrzymania kredytu hipotecznego na tych samych warunkach, jakie miała osoba sprzedająca, nie można też kontynuować spłaty jej kredytu.
- Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może jednak wiązać się z dodatkowymi opłatami. W niektórych przypadkach bank będzie oczekiwał zapłaty prowizji za wcześniejszą spłatę, która pobierana jest zwykle z ciągu pierwszych pięciu lat od wzięcia kredytu. W przypadku kredytów o zmiennej stopie procentowej, zaciągniętych po wprowadzeniu w życie nowej ustawy, czyli po 22 lipca 2017 r., prowizja za wcześniejszą spłatę pobierana jest maks. do 3 lat od rozpoczęcia spłaty kredytu i nie może być wyższa niż 3 proc. wartości spłaconej kwoty - mówi Katarzyna Dmowska z ANG Spółdzielni.
Przez 4 lata trwania MdM z dodatkowych środków skorzystało ponad 110 tys. osób, jednak zainteresowanie programem wzrosło dopiero jesienią 2015 r., kiedy to złagodzono warunki skorzystania z dofinansowania. Wtedy jednak pojawił się także zapis regulujący kwestię sprzedaży mieszkania, na które otrzymano środki. Zgodnie z nim, osoba, która otrzymała dofinansowanie z programu, nie może sprzedać lub wynajmować nieruchomości przez 5 lat, w przeciwnym razie będzie musiała oddać otrzymane środki.
- Wysokość kwoty, którą należy zwrócić, zależy od okresu, jaki pozostał do ustalonych 5 lat. Wysokość zwrotu jest wyliczana jako iloczyn kwoty otrzymanej dopłaty oraz wskaźnika wyliczanego jako iloraz liczby pełnych miesięcy pozostałych do zakończenia okresu 5 lat i liczby 60. Mówiąc prościej, jeśli do zakończenia okresu 5 lat pozostał dokładnie rok, to zwrócić należy 20 proc. otrzymanej kwoty. Jeśli np. sprzedaliśmy mieszkanie po 2,5 roku od zakupu, to zwrócić musimy 50 proc. dopłaty. Co ważne, odliczanie okresu 5 lat rozpoczyna się od pełnego roku kalendarzowego. Jeżeli więc kupiliśmy mieszkanie w maju 2016 r., to będziemy mogli je sprzedać bez utraty dofinansowania dopiero w styczniu 2022 r. - mówi Katarzyna Dmowska z ANG Spółdzielni.
Istotna w tym przypadku jest także data, kiedy skorzystaliśmy z programu. Jeżeli było to przed 1 września 2015 r., to nie obowiązuje nas 5-letni okres karencji i możemy sprzedać nieruchomość w dowolnym momencie, bez konieczności zwrotu dofinansowania.
