Jak zabezpieczyć przyszły zakup nieruchomości?
Transakcje na rynku nieruchomości poprzedzają zwykle umowy przedwstępne. Dają one czas na dokładne sprawdzenie stanu faktycznego i prawnego przedmiotu umowy, jak i załatwienie formalności, np. związanych z uzyskaniem kredytu w banku. Korzyści z umowy przedwstępnej są jednak obustronne. Zbywca uzyskuje wówczas zabezpieczenie, najczęściej w postaci zadatku, że nie skończy się jedynie na zamiarach kupującego.
Choć sama umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, to wymóg ten nie dotyczy umów przedwstępnych. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby umowa przedwstępna, która zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości, miała inną formę niż kosztowny bądź co bądź akt notarialny - najczęściej zwykłą pisemną.
Skoro brak formy aktu notarialnego nie powoduje nieważności umowy przedwstępnej, to po co w ogóle angażować rejenta do przygotowania takiego kontraktu? A jednak ma to pewien sens. Chodzi o późniejsze roszczenia, które wynikają z umowy przedwstępnej. W braku aktu notarialnego niemożliwe będzie dochodzenie na drodze sądowej zawarcia przez kontrahenta przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości. W stosunku do strony zobowiązanej do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, a uchylającej się od tego obowiązku, pozostanie więc jedynie uprawnienie do żądania naprawienia szkody. Przy czym jeśli umowa przedwstępna nie stanowi inaczej, owo odszkodowanie ogranicza się wyłącznie do uszczerbku, jaki druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (odszkodowanie w granicach tzw. ujemnego interesu umowy).
Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (tu: akt notarialny), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Prawomocny wyrok sądu stwierdzający obowiązek drugiej strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej zastępuje to oświadczenie. Jeżeli orzeczenie to jest w pełni zgodne z żądaniem pozwu, wówczas zastępuje umowę i powoduje przejście własności nieruchomości (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2002 r., sygn. akt II CKN 930/2000). Być może więc warto poświęcić środki również na taksę notarialną za sporządzenie umowy przedwstępnej, zyskując w zamian większą gwarancję tego, że zamierzona transakcja tak czy inaczej dojdzie do skutku.
Roszczenia z umowy przedwstępnej (o odszkodowanie, o zawarcie umowy przyrzeczonej) przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Plusy umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego to możliwość:
- dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem,
- ujawnienia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w księdze wieczystej,
- dobrowolnego poddania się egzekucji przez dłużnika, co stanowić będzie tytuł egzekucyjny (podobnie jak wyrok sądu).
Zatem sporządzenie umowy przedwstępnej, prowadzącej do przyszłej sprzedaży nieruchomości, jedynie w zwykłej formie pisemnej nie stanowi zbyt dobrego zabezpieczenia dla osoby zainteresowanej pomyślną realizacją przyszłej transakcji. Wizja zwrotu pieniędzy wyłożonych przez drugą stronę na prawnika, dojazdy, korespondencję czy wymagane dokumenty (np. odpis z księgi wieczystej) czasami nie jest dla zobowiązanego wystarczającym bodźcem do wypełnienia warunków umowy przedwstępnej.
Dlatego też dobrym rozwiązaniem łagodzącym nieco słabe strony umowy przedwstępnej pozbawionej formy aktu notarialnego jest zastrzeżenie zadatku. Jego funkcją jest bowiem zdyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zawartej umowy. Jeżeli któraś ze stron będzie odpowiedzialna za to, że nie doszło do wykonania umowy przedwstępnej, tj. zawarcia umowy przyrzeczonej, będzie zobowiązana albo zwrócić podwójną wartość zadatku (jeżeli wcześniej taki otrzymała), albo go po prostu utraci (jeżeli sama go dała).
Możliwość zatrzymania zadatku lub żądania zapłaty podwójnej jego wartości jest całkowicie niezależna od tego, czy uprawniony poniósł szkodę i w jakiej wysokości.
Zamiast zadatku można zastrzec karę umowną (np. w określonej kwocie lub procencie od wartości przyszłej transakcji) na wypadek niewykonania umowy przedwstępnej.
W umowie przedwstępnej powinno się znaleźć zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, tzw. przyrzeczonej. Jeżeli obowiązek taki spoczywa na obu stronach, wówczas każda z nich może żądać zawarcia określonej umowy. Czasami jednak tylko jedna strona jest uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna powinna zawierać co najmniej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Skoro ma nią być umowa sprzedaży nieruchomości, należałoby zatem określić, o jaką nieruchomość chodzi oraz jej cenę. Brak tych elementów skutkuje nieważnością umowy przedwstępnej.
Dobrze jest również określić termin, w ciągu którego powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona, choć nie jest to już element obowiązkowy omawianego kontraktu. Brak ustaleń na ten temat spowoduje jednak, że każda strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może sama go wyznaczyć. Przy czym wyznaczenie terminu na definitywną transakcję powinno nastąpić w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Później nie będzie to już możliwe.
|
Przelew wierzytelności z umowy przedwstępnej jest dopuszczalny tylko w powiązaniu z przejęciem długu. Oznacza to, że zmiana strony umowy przedwstępnej wymaga zgody drugiej strony. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 lutego 2002 r., sygn. akt I ACa 942/2001. |
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)
autor: Tomasz Konieczny
Gazeta Podatkowa Nr 738 z dnia 2011-02-03