Krakusi płacą relatywnie najwięcej

Zestawiliśmy średnią cenę zakupu 2-pokojowego mieszkania w dziesięciu największych miastach Polski z wysokością przeciętnych dochodów w tych miastach. Posłużyliśmy się danymi GUS o średnich wynagrodzeniach brutto w poszczególnych lokalizacjach, na podstawie których oszacowaliśmy przeciętny dochód netto (z tytułu umowy o pracę). Dane o cenie mieszkań są aktualne, natomiast dane o wynagrodzeniach w ujęciu regionalnym dotyczą 2009 roku.

W drugim kroku oszacowaliśmy wysokość miesięcznej raty kredytu na zakup mieszkania, w dwóch wariantach - w złotych i w euro. Założyliśmy, że lokal jest w całości kupowany na kredyt, który zaciągany jest na 30 lat. Średnie oprocentowanie w złotych wynosi 5,86 proc., a w euro 3,48 proc. Następnie otrzymane wysokości rat odnieśliśmy do średnich dochodów w poszczególnych miastach. Ponieważ obliczenia mają charakter czysto teoretyczny, pominęliśmy kwestię zdolności kredytowej (w niektórych miastach może się zdarzyć, że dochód nie wystarczy do zakupu mieszkania bez wkładu własnego).

W tak sporządzonym zestawieniu najkorzystniej wypadają Bydgoszcz i Szczecin. Średni dochód netto w pierwszym z nich wynosi ok. 2,2 tys. zł, a średnia cena 2-pokojowego mieszkania 230 tys. zł. Gdyby w całości kupić je na kredyt, miesięczna rata wyniosłaby 1092 zł w przypadku zadłużenia w euro oraz 1359 zł w przypadku zadłużenia w złotych. Oznacza to, że na obsługę kredytu w euro przeciętny Bydgoszczanin musiałby przeznaczyć niespełna 50 proc. pensji netto, a na obsługę kredytu w złotych- 62 proc. pensji.

W niemal identycznej sytuacji są mieszkańcy Szczecina. Zarówno mieszkania, jak i dochody netto są tu co prawda o ok. 13 proc. wyższe niż w Bydgoszczy, ale relacja miesięcznej raty do pensji jest podobna i wynosi prawie 50 proc. dla kredytu w euro i prawie 62 proc. dla kredytu w złotych.

Niewiele gorzej ta relacja kształtuje się w Lublinie. Udział w dochodzie raty kredytu w euro wynosi tu nieco ponad 52 proc., a kredytu w złotych niespełna 65 proc. Nieco mniej korzystne proporcje wynikają stąd, że różnica w cenie mieszkań między Lublinem a Bydgoszczą jest większa niż różnica w dochodach (8,7 proc. do 3,3 proc.). W miarę korzystnie w zestawieniu wypada też Łódź.

W zdecydowanie najgorszej sytuacji pod względem możliwości zakupu 2-pokojowego mieszkania na kredyt są Krakusi. W przypadku kredytu w euro rata stanowiłaby tu 82 proc. dochodu netto, a w przypadku kredytu w złotych - aż 102 proc.! (oczywiście w rzeczywistości nie byłoby możliwości zaciągnięcia takiego kredytu). Otrzymana relacja to wypadkowa wysokich cen mieszkań i stosunkowo niskich dochodów. Średnia cena dla rynku pierwotnego i wtórnego to 8 tys. zł za m kw, a przeciętna cena 2-pokojowego lokalu to 424 tys. zł. Za takie mieszkanie trzeba zapłacić w Krakowie o 22 proc. więcej od średniej dla wszystkich miast ujętych w zestawieniu. Tymczasem dochód netto w stolicy Małopolski jest o 2,5 proc. niższy od średniej.

Wysokie ceny mieszkań w stosunku do dochodów są też we Wrocławiu i w Warszawie. W pierwszym z tych miast za 2-pokojowy lokal trzeba zapłacić o ponad 9 proc. więcej od średniej dla największych miast przy dochodach wyższych zaledwie o 1 proc.

Z analizy wynika, że możliwość zakupu mieszkania na kredyt przez osobowy osiągające przeciętne dochody jest bardzo zróżnicowana w poszczególnych miastach. Wynika to z bardzo dużych dysproporcji w cenach na rynku nieruchomości (od 230 tys. zł w Bydgoszczy do 475 tys. zł w Warszawie za dwa pokoje), za którymi nie idą analogiczne rozbieżności w dochodach (od 2208 zł w Bydgoszczy do 3274 zł w Warszawie). Poza tym, zdarzają się sytuacje, w których w danej parze miast w cenach mieszkań mamy odwrotne relacje niż w dochodach. Przykładowo, w Gdańsku mieszkanie 2-pokojowe jest tańsze niż w Krakowie (363 tys. zł do 423 tys. zł), a średni dochód netto jest większy (2891 zł do 2452 zł).

Porównując siłę nabywczą mieszkańców poszczególnych miast na rynku nieruchomości trzeba też uwzględnić inne czynniki, np. to, że w metropoliach są większe możliwości dodatkowego zatrudnienia i dochodu, a ponadto bezrobocie zwykle jest niższe (bez zatrudniania nie można zaciągnąć kredytu mieszkaniowego). Przykładowo, według danych z 2009 r. bezrobocie w Krakowie wynosiło 4,2 proc., a w Gdańsku 4,9 proc.

Katarzyna Siwek

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL