Mieszkania: Co nas czeka w 2010 roku?

Od stycznia do końca listopada 2009 oddano do użytku 143 317 mieszkań (dane GUS), czyli o prawie 6 proc. więcej niż w 2008 i o 23 proc. więcej niż w 2007. Na skutek obniżek cen, które rozpoczęły się już jesienią 2007 roku, także część osób prywatnych posiadających mieszkania przyspieszyła decyzję o ich sprzedaży.

Wydaje się jednak, że spadek cen w większym stopniu wynika z czynników niezależnych od sprzedających, kupujących, pośredników czy deweloperów. Na znaczne ograniczenie popytu wpłynął bowiem trudniejszy dostęp do kredytów mieszkaniowych. Z ankiety przeprowadzonej wśród pośredników w obrocie nieruchomościami wynika, że aż 63 proc. transakcji nie doszło do skutku, ponieważ kupujący nie uzyskał kredytu na daną nieruchomość.

W rezultacie w 2009 roku w 12 największych polskich miastach cena metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego spadła o 4,9 proc. Wyjątkami są Lublin, Olsztyn i Opole, gdzie w grudniu 2009 cena jest wyższa o 2 do 5 proc. niż przed rokiem. Natomiast jeśli analizujemy zmiany cen w stosunku do cen maksymalnej (jesień 2008) to we wszystkich miastach są one niższe, a średni spadek dla 15-tu polskich aglomeracji wynosi 8,38 proc. Najwyższe spadki rzędu 11 proc. miały miejsce w Sopocie i Wrocławiu, o około 10 proc. obniżyła się średnia cena na rynku wtórnym w Warszawie, Łodzi i Katowicach. Najmniej straciły na wartości mieszkania w Lublinie -2,18 proc. (szczegółowe dane dotyczące każdej lokalizacji na wykresach).

Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Sopot

W grupie miast charakteryzujących się najwyższym poziomem cen w ciągu ostatnich 12 miesięcy w najmniejszym stopniu spadła średnia cena w Poznaniu o 2,1 proc. Również spadek w stosunku do ceny maksymalnej jest stosunkowo niewielki: 6,65 proc. Wynika to z niewielkiego -10 proc.- wzrostu podaży mieszkań na rynku wtórnym w Poznaniu i stosunkowo niskiego w porównaniu z pozostałymi miastami poziomu cen. Mieszkania w Poznaniu są tańsze średnio o 10 proc. w porównaniu z mieszkaniami we Wrocławiu, o 21 proc. w porównaniu z Krakowem, o 44 proc. w porównaniu z Warszawą i aż o 74 proc. tańsze niż w Sopocie.

Najwyższe, ponad jedenastoprocentowe spadki (od cen maksymalnych z jesieni 2008) miały miejsce we Wrocławiu i Sopocie. Wrocław w 2007 roku był liderem w tempie wzrostu cen, w Sopocie ceny średnie osiągnęły astronomiczny poziom, o kilka tysięcy przekraczając średnią cenę w stolicy czy Krakowie. Nie dziwi więc fakt, iż właśnie tam obniżki miały największą skalę. Dodatkowo na fali ogromnego popytu w 2007 i 2008 roku we Wrocławiu, podobnie jak w innych miastach, rozpoczęto wiele inwestycji. Skutkiem tego w 2009 na rynku pojawiło się znacznie więcej mieszkań na sprzedaż. W przypadku serwisu Szybko.pl w 2009 odnotowaliśmy 51 proc. wzrost liczby ofert sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego we Wrocławiu w porównaniu z rokiem 2008. Warto odnotować, że w ostatnim kwartale ceny niemal się nie zmieniły w Krakowie, Warszawie, Poznaniu, Gdańsku i Gdyni. Zauważalne obniżki dotyczą jedynie Wrocławia -1,8 proc. i Sopotu -1,2 proc.

Łódź, Lublin, Szczecin, Toruń, Opole, Olsztyn, Białystok, Katowice

Wśród miast, gdzie średnie ceny nie przekraczają poziomu 5 tysięcy złotych za metr kwadratowy w ciągu ostatnich 12 miesięcy cena spadła średnio zaledwie o 1 proc. Liderem spadków były Katowice, gdzie ceny obniżyły się o 6,4 proc. Spadły również średnie ceny w Białymstoku o 3,8 proc., w Toruniu o 2,2 proc., Lublinie o 5,3 proc. W Łodzi obniżka jest niewielka i wynosi zaledwie 0,1 proc., natomiast w Lublinie, Olsztynie i Opolu średnie ceny są wyższe niż w grudniu 2008.

Jeśli natomiast przeanalizujemy spadek cen w stosunku do ich maksymalnych wartości, to jest on zdecydowanie wyższy i wynosi 8 proc. Najbardziej w porównaniu z poziomem maksymalnym, o ponad 10 proc. spadły średnie ceny w Katowicach i Łodzi, o 9 proc. w Toruniu i Szczecinie, o prawie 8 proc. w Opolu, 7 proc. w Białymstoku i tylko o 2 proc. w Lublinie.

W IV kwartale 2009 kwartale odnotowaliśmy zmiany "in plus" w Toruniu, Olsztynie i Białymstoku. Nawet w miastach, gdzie nastąpiły najwyższe obniżki cen w skali roku (Szczecin, Lublin i Katowice) w grudniu nie miały miejsca dalsze spadki, co pozwala prognozować stabilizację cen w roku 2010.

Prognoza na rok 2010

W 2010 roku sytuacja najprawdopodobniej będzie się rozwijała według podobnego scenariusza jak w roku 2009. Podaż nadal ma szansę rosnąć z powodu oddawania do użytku dużej liczby nowych mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2008. Kolejnym źródłem podaży mogą być mieszkania obecnie wynajmowane lub czekające na wynajem, które właściciele przeznaczą na sprzedaż z powodu malejących stawek za wynajem i rentowności tego typu inwestycji.

W ostatnich miesiącach 2009 mieliśmy do czynienia z wyhamowaniem spadków w części dużych miast. W Lublinie, Toruniu, Białymstoku czy Katowicach ceny 6-ciu miesięcy utrzymują się na podobnym poziomie. W Krakowie, Poznaniu czy Opolu są nawet wyższe niż w czerwcu 2009.

Pojawiły się również szanse na łatwiejszy dostęp do kredytów oraz optymistyczne prognozy dla polskiej gospodarki. Prognozy statystyczne, przygotowane na podstawie danych z ostatnich 3 lat wskazują, że w części dużych polskich miast ceny powinny utrzymywać się na obecnym poziomie. Należą do nich: Kraków, Poznań, Katowice, Łódź, Białystok, Olsztyn, Toruń, Lublin. Mimo generalnej stabilizacji możliwe są kolejnych spadki w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Sopocie, gdzie obecna wysokość cen pozostawia jeszcze miejsce na dalszą korektę. Nie powinny to jednak być spadki wyższe niż w 2009 roku, czyli rzędu 5-10 proc.