Mniejszy optymizm na rynku nieruchomości w 2011 roku

Oczekiwania odnośnie zmian cen rodzimych nieruchomości w perspektywie 12 miesięcy są systematycznie rewidowane w dół. Wzrost o 1,7 proc. to najniższy poziom w 12-miesięcznej historii badania. Chociaż jest on identyczny jak miesiąc temu, to nie świadczy jeszcze o stabilizacji. Należy bowiem zauważyć, że podobna sytuacja miała miejsce w sierpniu i październiku, po czym nastąpiło dalsze obniżenie prognoz.

W grudniowym badaniu Home Broker po raz kolejny pogorszyła się relacja optymistów do pesymistów, czyli oczekujących wzrostu i spadku cen mieszkań w największych miastach Polski. Do pierwszej grupy zalicza się obecnie 65 proc. biorących udział w badaniu, a do drugiej - 35 proc. W nowy rok wkroczymy więc z najniższym poziomem optymizmu na rynku nieruchomości jaki odnotowano w historii przeprowadzania badania.

W dalszym ciągu jednak środkowa prognoza zmian cen doradców Home Broker jest pozytywna. Niewielki wzrost cen mieszkań wpisuje się w trend obecnie panujący na rynku nieruchomości. Obserwować można bowiem na nim stabilizację od połowy zeszłego roku. Przyspieszająca inflacja najprawdopodobniej spowoduje jednak, że realnie ceny nieruchomości w ciągu roku będą niższe.

Centralna projekcja inflacji opublikowana przez Narodowy Bank Polski w październiku wskazuje bowiem, że najprawdopodobniej pod koniec 2011 roku inflacja osiągnie poziom około 3 proc. Oznaczałoby to realny spadek cen mieszkań o 1,3 proc. Taka zmiana nie wpłynie znacząco na łatwość zakupu nieruchomości przez przeciętnego nabywcę.

W poszczególnych segmentach rynku sytuacja może jednak przedstawiać się odmiennie. Przeceny mogą obawiać się właściciele mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Obecnie co trzecia nieruchomość sprzedawana na rynku wtórnym należy do tego segmentu rynku. Doradcy Home Broker sugerują jednak, że w kolejnym roku ich udział w liczbie transakcji powinien zmaleć w związku z coraz łatwiejszym dostępem do finansowania.

Ponadto popyt na mieszkania w blokach z wielkiej płyty może zostać ograniczony przez rządowe plany wyłączenia rynku wtórnego z programu "Rodzina na Swoim". Warto zauważyć, że do tej pory w związku z niską ceną mógł to być najczęściej wybierany typ budownictwa przez osoby korzystające z kredytu z dofinansowaniem. Skala ewentualnej przeceny jest trudna do oszacowania, lecz nie powinna przekroczyć kilku procent.

Inaczej sytuacja może wyglądać w segmencie popularnym rynku pierwotnego. Widoczna jest tu bardzo duża podaż mieszkań w budowie, co mogłoby przemawiać za spadkiem cen. Należy jednak zauważyć, że deweloperzy wraz z postępem prac budowlanych będą mniej skłonni do udzielania rabatów, a ponadto rząd planuje w 2011 roku objąć programem "Rodzina na Swoim" jedynie mieszkania na rynku pierwotnym poszerzając ponadto grono beneficjentów o tzw. singli.

Doradcy Home Broker zwracają także uwagę że wiele osób stara się jeszcze kupić mieszkanie na rynku wtórnym przed nowym rokiem obawiając się, że program "Rodzina na Swoim" zostanie zmieniony od 1 stycznia. W ich przypadku pośpiech ten nie jest jednak konieczny.

Pierwotnie zmiany w ustawie miały wejść w życie w lipcu bieżącego roku. Następnie datę tę przełożono na styczeń 2011. Obecnie wejścia w życie nowelizacji można się spodziewać najwcześniej w lutym lub marcu przyszłego roku.

Biorąc więc pod uwagę, że szukanie mieszkania trwa około miesiąca, daje to jeszcze bezpieczny bufor na podpisanie umowy przedwstępnej i złożenie wniosku kredytowego pod rządami obecnej ustawy.

Na spadek optymizmu na rynku mogą mieć ponadto wpływ czynniki sezonowe. - Na drodze do nowego mieszkania często stają chociażby zasypane śniegiem drogi lub pilna potrzeba zakupu prezentów dla znajomych i rodziny, co przekłada się na spowolnienie na rynku - mówi Marcin Stefański, doradca Home Broker z Gdyni.

W efekcie liczba osób zainteresowanych zakupem nieruchomości spadła już w listopadzie o 5 proc. względem poziomu z października. Zgodnie z szacunkami Home Broker grudzień przyniesie kolejny spadek zainteresowania o blisko jedną piątą. Warto jednak zauważyć, że nawet w takim scenariuszu osób chcących kupić nieruchomość byłoby w ostatnim miesiącu tego roku o 8 proc. więcej niż w styczniu.

_{Home Broker publikuje co miesiąc wskaźnik prognozujący zmianę przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach Polski w najbliższych 12 miesiącach. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców w obrocie nieruchomościami, ważoną liczbą odpowiedzi przypadających na poszczególne miasta uwzględnione w badaniu.}

W prognozowaniu zmiany ceny metra kwadratowego w najbliższych 12 miesiącach Home Broker posługuje się powszechnie znaną i wykorzystywaną metodą heurystyczną (intuicyjną). Stosuje się ją w dziedzinach nowych, w przypadku których trudno skwantyfikować istniejące zależności, a także trudno przeprowadzić analizę retrospektywną. W ocenie Home Broker polski rynek nieruchomości mieszkaniowych spełnia te kryteria.

Metoda opiera się na opiniach oraz intuicji badawczej ekspertów z danej dziedziny, stanowiących liczną grupę oraz umiejących myśleć w niezależny sposób. Jedną z odmian metody heurystycznej jest metoda delficka, wykorzystana po raz pierwszy w badaniach w 1966 roku. Polega ona na opracowaniu ankiet skierowanych do ekspertów, analizie statystycznej otrzymanych wyników i sformułowaniu w oparciu o nie ogólnych wniosków. Za prognozę przyjmuje się opinię większości zgodnych uczestników badania.

Bartosz Turek

Analityk Rynku Nieruchomości

Home Broker