Moment powstania przychodu ze sprzedaży nieruchomości
półka z o.o. zawarła przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (stanowiącej środek trwały), na mocy której przyszły nabywca w dniu zawarcia tej umowy wpłaci spółce zadatek. Różnicę między ceną sprzedaży nieruchomości a zadatkiem nabywca będzie wpłacał zaliczkowo; termin wpłaty ostatniej zaliczki przypada na dzień podpisania aktu notarialnego. Nieruchomość zostanie "wydana" nabywcy w dniu podpisania umowy przedwstępnej. W którym momencie spółka powinna wykazać przychód z tytułu sprzedaży tej nieruchomości?
Zgodnie z zasadą ogólną, za datę powstania przychodu podatkowego uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.
Z Kodeksu cywilnego wynika, że:
- umowa sprzedaży nieruchomości przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły (art. 155 § 1),
- umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158).
W świetle powyższego, na potrzeby podatku dochodowego uznaje się, że przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości powstaje w dacie podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości na nabywcę. Przychód nie powstaje natomiast w dacie podpisania umowy przedwstępnej (taka umowa nie przenosi prawa własności nieruchomości) ani w dacie przekazania nieruchomości przyszłemu nabywcy. Bez wpływu na moment powstania przychodu ze sprzedaży nieruchomości pozostaje również otrzymanie zaliczek na poczet sprzedaży nieruchomości (zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o PDOP, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych). Tak też wynika z interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 7 czerwca 2019 r., nr 0111-KDIB1-1.4010.101.2019.1.BSA, w której czytamy:
"(...) datą powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości jest dzień zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości definitywnie przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę w formie aktu notarialnego. W tym momencie można bowiem mówić o wydaniu nieruchomości nabywcy na podstawie umowy sprzedaży.
(...) to z umowy przenoszącej własność nieruchomości lub lokalu sporządzonej w formie aktu notarialnego wynika nie tylko niebudząca wątpliwości data czynności prawnej, lecz także fakt wydania (nabywcy) lokalu, będącego przedmiotem umowy sprzedaży, we władanie wraz ze wszystkimi przysługującymi mu prawami w stosunku do tej rzeczy (...)."
Biuletyn Informacyjny dla Służb Ekonomiczno - Finansowych Nr 19 z dnia 2019-07-01