Polskie ceny mieszkań z kapelusza?

Przyzwyczailiśmy się do oceniania kondycji rynku nieruchomości niemal wyłącznie przez pryzmat przeciętnej ceny za metr kwadratowy mieszkania. Tymczasem warto sięgać również po inne wskaźniki, które pozwalają na dużo szerszą i bardziej obiektywną ocenę sytuacji.

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL

W ostatnich latach ceny mieszkań na całym świecie i w Polsce rosły w bardzo szybkim tempie, co było spowodowane zarówno dużym popytem, jak i ogólnie dobrą sytuacją gospodarczą. Równocześnie banki dostarczające kapitału na zakup nieruchomości powszechnie liberalizowały swoje polityki kredytowe pozwalając na coraz większe zakupy nawet bez własnego wkładu i przy pobieżnie udokumentowanych dochodach. Deweloperzy mnożyli zyski i mogli dostarczać na rynek coraz więcej nowych mieszkań.

Okres prosperity zaczął kończyć się w 2007 roku, kiedy w USA rozpoczął się kryzys na rynku nieruchomości sub-prime i pierwsze banki zaczęły odczuwać skutki nadmiernej ekspozycji na niespłacane kredyty. W 2008 roku wraz z upadkiem banku inwestycyjnego Lehman Brothers kryzys rozlał się już na cały świat, w Polsce zaś skończył się skokowy wzrost cen mieszkań. Ceny zaczęły spadać, chociaż nie tak silnie jak w bardziej rozwiniętych krajach. Na rynku nieruchomości zapanowała jednak widoczna do dziś niepewność.

W jaki sposób można więc dzisiaj ocenić poziom cen na polskim rynku nieruchomości, w jaki sposób prognozować dalsze zmiany? Czy oprócz obserwacji przeciętnych cen za metr kwadratowy można posłużyć się jeszcze jakimiś alternatywnymi wskaźnikami?

Pobierz za darmo: program PIT 2010

Cena za metr kwadratowy mieszkania to miara powszechnie w Polsce stosowana od lat, a dane na temat przeciętnych cen udostępniają liczne firmy doradcze czy portale z ogłoszeniami o nieruchomościach. Dane te można zwykle odszukać w podziale na poszczególne miasta czy województwa, rzadziej dzielnice miast czy w rozbiciu na ilość pokoi w mieszkaniu. Dostępne informacje pozwalają jednak stosunkowo łatwo dokonywać porównań między cenami w różnych częściach Polski.

Zastanówmy się jednak: 6, 7, 8 tysięcy złotych za metr kwadratowy mieszkania w dużym mieście w Polsce to mało czy dużo? Z jednej strony raczej mało, bo w centrach miast zdarzają się przecież apartamenty po 10, 15 i więcej tysięcy za metr? Z drugiej strony to chyba dużo, skoro przeciętna polska rodzina z trudem może pozwolić sobie na kredyt na dwupokojowe mieszkanie?

Tak naprawdę obie odpowiedzi mogą być prawidłowe - bo ocena zależy od punktu odniesienia. To duża zaleta wskaźników przeciętnych cen nieruchomości, gdyż pozwala na dużą elastyczność w analizach. Równocześnie jest to jednak duże ograniczenie, bo uzależnia wniosek na temat poziomu cen od subiektywnie wybranego punktu odniesienia. Przykładowo: poziom cen w Warszawie można dzisiaj uznać za niski, bowiem ceny były wyższe w 2008 roku, albo ponieważ są one wciąż niższe, niż w innych stolicach europejskich. Można go również uznać za wysoki, jako że ceny za stołeczne mieszkania są wyższe od cen wielu innych polskich miast. W efekcie trudno jest na podstawie samego poziomu cen, a nawet na podstawie ich zmian w ostatnich latach, ocenić czy są one wysokie, czy niskie, i jak będą się zmieniać w przyszłości.

Wskaźnik cen mieszkań do dochodu (ang. house price to income ratio) jest powszechnie stosowany w wielu krajach świata. Oblicza się go biorąc przeciętną cenę średniej wielkości mieszkania na danym rynku i dzieląc przez przecięty roczny dochód rozporządzalny (dochód netto) standardowego gospodarstwa domowego. Wielkość mieszkania może być różna w zależności od specyfiki danego rynku - odzwierciedla jednak normę panującą na danym obszarze i w danym społeczeństwie - zwykle jest to jednak mieszkanie co najmniej 3 pokojowe lub dom. Z kolei dochód gospodarstwa domowego wyliczany jest z założeniem, że zarabiają w nim dwie osoby - często stosuje się w tym przypadku podwójne przeciętne wynagrodzenie w danym kraju czy regionie po odjęciu podatków. Jeśli wskaźnik wynosi np. 5 oznacza to, że przeciętne gospodarstwo domowe jest w stanie kupić przeciętne w danym regionie mieszkanie za pięciokrotność swoich rocznych dochodów.

Podstawowa zaleta wskaźnika polega na tym, że pozwala bardzo obiektywnie ocenić poziom cen nieruchomości poprzez odniesienie ich do przeciętnych dochodów osiąganych w danym kraju, regionie, czy nawet mieście. Jest przy tym niewrażliwy na zmiany kursów walutowych, co pozwala na stosunkowo łatwe porównywanie między różnymi krajami.

Poziom wskaźnika w największych miastach Polsce dla mieszkania 3 pokojowego o powierzchni 70 m2 w ostatnich latach przedstawia poniższy wykres.

Jak wynika z powyższego wykresu wartość wskaźnika różni się znacząco pomiędzy poszczególnymi miastami i podlegała w ostatnich latach znacznym wahaniom. Pod koniec 2005 roku wahał się on między 5,2 w Gdańsku a 8,5 w Warszawie by z końcem 2007 roku sięgnąć wartość między 9,3 w Poznaniu i 13,1 w Warszawie. Co znamienne, wskaźnik zaczął już wtedy spadać, mimo że ceny nieruchomości wciąż rosły w 2008 roku. Było to spowodowane dalszym wzrostem płac netto, który w 2008 roku był większy niż tempo wzrostu cen mieszkań, a wynikało m.in. ze istotnej obniżki podatków w tamtym okresie. W kolejnych latach wskaźnik spadał, na co wpływ miało zapewne obniżanie się cen nieruchomości przy równoczesnym wzroście płac. Dziś wskaźniki w poszczególnych miastach spadły do poziomu z połowy 2006 roku i trend spadkowy wciąż się utrzymuje.

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL

Na podstawie wieloletnich badań na rozwiniętych rynkach nieruchomości zaobserwowano, że przeciętna wielkość wskaźnika waha się między 3 a 4. Dotyczy to np. np. w Niemiec, Stanów Zjednoczonych czy Wielkiej Brytanii. Wskaźnik wzrósł oczywiście w czasach boomu ostatnich lat na rynkach nieruchomości. Przykładowo w USA wskaźnik wahał się w granicach wartości 3 w latach 90., by potem zacząć rosnąć i w latach 2005-2006 przekroczyć 6, a następnie w wyniku kryzysu spaść do ok. 5-5,5. Większe odchylenia można zaobserwować na poziomie pojedynczych miast, gdzie wskaźnik okresowo sięgał nawet 10, np. Los Angeles, a w 2010 roku spadł do poziomu 4.

Poziom wskaźnika w Polsce w stosunku do bardziej rozwiniętych krajów jest więc, jak się okazuje, dość wysoki. Jest to typowa sytuacja na rynku o dużym popycie na mieszkania i relatywnie niskich płacach. W dłuższym okresie wysoka dysproporcja między cenami mieszkań a dochodów będzie się jednak zmniejszać - zarówno poprzez dalszy wzrost płac, jak i prawdopodobnie poprzez dalszą stabilizację, lub spadek cen mieszkań (o ile nie pojawi się ponownie duża presja po stronie popytu).

Wskaźnik rentowności najmu jest również często stosowany, szczególnie w analizach mieszkań kupowanych w celach inwestycyjnych. Dla wielu inwestorów zakup nieruchomości to atrakcyjna alternatywa w stosunku do akcji, obligacji, czy kontraktów terminowych. Zwłaszcza, że wynajem generuje strumień dochodów, a dodatkowo możliwe jest zarabianie na wzroście cen.

Wskaźnik oblicza się dzieląc generowany przez nie przychód w skali roku, pomniejszony o koszty jego uzyskania przez cenę przeciętnego mieszkania (przeciętną kwotę inwestycji). Wskaźnik ten jest na tyle uniwersalny, że może być łatwo porównywany z innymi klasami aktywów - co zresztą często jest czynione, szczególnie w stosunku do obligacji czy lokat terminowych.

Uwarunkowania historyczne i społeczne sprawiają, że polski rynek wynajmu mieszkań jest słabo rozwinięty. Nawet w dużych miastach, gdzie znaczną część wynajmujących stanowią liczni studenci dochody, jakich może spodziewać się właściciel nieruchomości nie są zbyt zadowalające. Wielkość wskaźnika rentowności wynajmu w wybranych miastach w Polsce przedstawia poniższa tabela (dane dla mieszkań 3-pokojowych o powierzchni 70 m kw., przeciętne koszty 30 proc.).

Jak widać rentowność nie przedstawia się szczególnie atrakcyjnie - a może być nawet niższa niż rentowność przeciętnej jednorocznej lokaty bankowej. Jest tak mimo faktu, że stopy procentowe w Polsce są stosunkowo wysokie w porównaniu np. z strefą euro czy z USA.

Dość niski wskaźnik rentowności najmu jest spowodowany z jednej strony wysokimi cenami mieszkań, z drugiej zaś słabo rozwiniętym rynkiem wynajmu ogólnie. Potwierdzają to zresztą badania Eurostat: w Polsce na jedno wynajmowane mieszkanie przypada nawet 27 mieszkań zamieszkanych przez właścicieli podczas gdy średnia dla UE wynosi 3,1, a np. w Niemczech ledwie 1,4.

Ceny nieruchomości, a w szczególności mieszkań, zawsze cieszą się dużym zainteresowaniem nie tylko wśród ekonomistów. Są obserwowane przez opinię publiczną, podobnie jak np. cena litra benzyny czy bochenka chleba. Bywa, że informacje o zmianach średniej ceny za metr kwadratowy trafiają nawet na pierwsze strony gazet. Warto jednak sięgać po alternatywne wskaźniki by bardziej obiektywnie oceniać poziom cen mieszkań. Tym bardziej, że wiele z nich wskazuje, że polskie ceny mieszkań znacząco odstają od wartości długookresowych średnie na rozwiniętych rynkach europejskich czy rynku amerykańskim. A wiele wskazuje na to, że to w kierunku tych średnich będą zmierzać polskie ceny w najbliższych latach.

Tomasz Aleksandrowicz

Pobierz za darmo: program PIT 2010