Rekordowy pesymizm na rynku mieszkaniowym

Oczekiwania doradców Home Broker odnośnie zmian cen rodzimych nieruchomości w perspektywie 12 miesięcy są systematycznie rewidowane w dół. Spadek o 2,5 proc. to najniższy poziom w 20-miesięcznej historii badania. Jednocześnie najwyższy w historii jest udział pesymistów wśród doradców Home Broker, czyli ekspertów oczekujących spadku cen.

Bieżący miesiąc przyniósł zwiększenie grona pesymistów o 1 pp., aczkolwiek wzrost ich odsetka był znacznie wolniejszy niż w dwóch poprzednich miesiącach (w czerwcu o 19 pp., a w lipcu o 4 pp.). Pesymiści stanowią już trzy czwarte badanych. Dla porównania, w sierpniu 2011 roku doradcy prognozujący spadek cen mieszkań w perspektywie 12 miesięcy stanowili zaledwie 17 proc. badanych. Od trzech miesięcy pesymiści utrzymują przewagę nad optymistami.

Pogorszenie nastrojów wśród doradców Home Broker ma podłoże w gorszych nastrojach na rynku kapitałowym, informacjach o słabnącym wzroście gospodarczym na świecie czy zagrożeniach dla gospodarek wynikających z rosnącego zadłużenia publicznego Stanów Zjednoczonych i gospodarek europejskich. Wzrost pesymizmu doradców Home Broker jest też związany z wydłużającym się procesem sprzedaży mieszkań w Polsce.

W lipcu średni czas od wprowadzenia oferty na rynek do zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży mieszkania wynosił 123 dni. Choć dane te podlegają wahaniom, z miesiąca na miesiąc nie widać w nich istotnego przełomu. Wystarczy powiedzieć, że średnio w ostatnich dwóch latach sprzedaż mieszkania trwała 113 dni.

Należy jednak zwrócić uwagę, że oczekiwana obecnie przez doradców Home Broker przecena nieruchomości w perspektywie 12 miesięcy średnio o 2,5 proc. w największych polskich miastach wygląda "łagodnie" wobec spadku cen akcji w Polsce i na świecie w ostatnich kilkunastu dniach.

Wynika to z istotnych różnic między tymi rynkami. Przede wszystkim rynek nieruchomości jest w znacznie mniejszym stopniu narażony na oddziaływanie czynników emocjonalnych, które są w stanie sprowadzić ceny akcji w dół o 20 proc. w zaledwie kilka tygodni. Poza tym jest rynkiem znacznie mniej płynnym i jednocześnie nieregulowanym. Wreszcie horyzont inwestycyjny w przypadku nieruchomości jest znacznie dłuższy niż w przypadku zakupu akcji. Inne jest też przełożenie sytuacji makroekonomicznej na każdy z tych rynków. W przypadku nieruchomości istotne są przede wszystkim dane dotyczące sytuacji konsumentów, jak poziom i dynamika dochodów, poziom zadłużenia czy wskaźnik bezrobocia. Giełda odnosi się do gospodarki w znacznie szerszym zakresie.

Spodziewany spadek cen nieruchomości w Polsce w pewnym sensie może być też wynikiem stopniowego wygaszania programu "Rodzina na swoim", rekordowej podaży mieszkań na rynku, a także możliwego ograniczenia dostępności tradycyjnych kredytów hipotecznych (nowelizacja rekomendacji S od nowego roku; wzrost stóp procentowych). Czynnikiem ograniczającym wzrost cen jest też aprecjacja franka, która stopuje obrót mieszkaniami, zakupionymi kilka lat temu na kredyt w tej walucie.

Rozważając zmiany cen nie można także zapomnieć o inflacji, która nominalny spadek cen może realnie pogłębić. Centralna projekcja inflacji, opublikowana przez Narodowy Bank Polski w lipcu, wskazuje bowiem, że najprawdopodobniej w połowie 2012 roku inflacja osiągnie poziom poniżej 2,5 proc. Oznaczałoby to, że realny spadek cen mieszkań wyniósłby około 5 proc.

Centralna prognoza doradców Home Broker dla całego kraju nie pokazuje specyfiki lokalnych rynków nieruchomości. W tym zakresie warto zwrócić uwagę na Katowice, gdzie doradcy wciąż spodziewają się wzrostu cen. Gorzej perspektywy oceniają doradcy z Warszawy i Wrocławia. W obu tych miastach za rok mieszkania mogą być niższe o 3,2 proc.

Prognoza, która ma charakter uśredniony, nie uwzględnia ponadto specyfiki poszczególnych segmentów rynku mieszkaniowego. Znacznie bardziej narażone są na spadki mieszkania w niższym standardzie (np. wielka płyta), czy gorszej lokalizacji niż nowe budownictwo.

Minione 12 miesięcy przyniosło spadek średnich cen w największych miastach Polski. Według danych Home Broker i Open Finance, ceny transakcyjne obniżyły się o 1,7 proc. rok do roku. Warto jednocześnie zwrócić uwagę, że na światowe rynki nieruchomości wciąż pozostają w bardzo silnym rozwarstwieniu. Według danych Global Property Guide w I kwartale na 39 analizowanych krajów, w 14 miał miejsce spadek cen mieszkań rok do roku. Rynki zniżkujące były zatem w mniejszości. Liderami spadków pozostają Irlandia, Ukraina i Bułgaria. Na drugim biegunie znalazły się Hongkong i Singapur, na których bańka na rynku wciąż narasta.

-----

Home Broker publikuje co miesiąc wskaźnik prognozujący zmianę przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach Polski w najbliższych 12 miesiącach. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców w obrocie nieruchomościami, ważoną liczbą odpowiedzi przypadających na poszczególne miasta uwzględnione w badaniu.

W prognozowaniu zmiany ceny metra kwadratowego w najbliższych 12 miesiącach Home Broker posługuje się powszechnie znaną i wykorzystywaną metodą heurystyczną (intuicyjną). Stosuje się ją w dziedzinach nowych, w przypadku których trudno skwantyfikować istniejące zależności, a także trudno przeprowadzić analizę retrospektywną. W ocenie Home Broker polski rynek nieruchomości mieszkaniowych spełnia te kryteria.

Metoda opiera się na opiniach oraz intuicji badawczej ekspertów z danej dziedziny, stanowiących liczną grupę oraz umiejących myśleć w niezależny sposób. Jedną z odmian metody heurystycznej jest metoda delficka, wykorzystana po raz pierwszy w badaniach w 1966 roku. Polega ona na opracowaniu ankiet skierowanych do ekspertów, analizie statystycznej otrzymanych wyników i sformułowaniu w oparciu o nie ogólnych wniosków. Za prognozę przyjmuje się opinię większości zgodnych uczestników badania.

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL