Rynek lokali biurowych w siedmiu największych aglomeracjach w Polsce

Świetna kondycja gospodarki, dobre dane makroekonomiczne, bardzo wysokie lokaty w światowych rankingach - to wszystko musi się przekładać na wysoką podaż nowych inwestycji biurowych, i tak istotnie się dzieje. Całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce wynoszą już blisko 11 mln metrów kwadratowych. Na rynkach takich, jak Wrocław i Kraków przekroczyły milion. Coraz bliżej miliona metrów kw. jest rynek trójmiejski, a w Poznaniu i Katowicach "pękło" ponad pół miliona mkw.

Jak napisano w ostatnim raporcie NBP za I kw. 2019: "Wysokiej podaży towarzyszy wysoki popyt. Sprzyjała temu korzystna sytuacja gospodarcza, w tym tworzenie nowych miejsc pracy, również przez firmy międzynarodowe. Nowe trendy związane z wykorzystaniem powierzchni biurowej (np. biura coworkingowe) także mogą przyczynić się do utrzymywania się wysokiego popytu na te powierzchnie. Według informacji rynkowych, na koniec I kw. 2019 r. zasoby powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach biurowych20 przekroczyła 10,7 mln mkw., a w budowie było ok. 2 mln mkw. Stopa pustostanów na dziewięciu największych rynkach biurowych nieznacznie wzrosła do poziomu 9,2 proc. wobec 8,5 proc. na koniec 2018 r. "

Sprawdziliśmy, jak wygląda sytuacja na rynku lokali biurowych stołecznym i rynkach regionalnych. Przytaczamy dane NBP oraz firm monitorujących rynek biurowy, takich jak: JLL, Cushman And Wakefield, Knight Frank, Colliers International. W zakresie cen najmu na rynku wtórnym posiłkujemy się danymi WGN.

Warszawa to bezapelacyjny lider polskiego rynku wynajmu lokali biurowych, ale ostatnio stołeczny rynek nieco zwolnił. Z zasobami na poziomie blisko 5,5 mln mkw. wyprzedza wszystkie wiodące rynki regionalne razem wzięte (te dostarczyły w sumie ponad 5 mln mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych). Z raportów firm monitorujący biurowy rynek pierwotny wynika, że w I kw. 2019 roku zasoby biurowe stolicy powiększyły się o około 20 tys. mkw. Największą inwestycją był kolejny biurowiec kompleksu Spark w Warszawie, o powierzchni blisko 16 tys. mkw. Poziom pustostanów w stolicy wynosi nieco ponad 9 proc. Do połowy roku nowa podaż wyniosła około 80 tys. mkw. i była o ponad 100 proc. niższa niż rok wcześniej. Deweloperzy najchętniej budują na Mokotowie i Woli. Z danych rynkowych wynika, że duża podaż lokali biurowych aktualnie jest w budowie i jeśli uda się utrzymać harmonogram to w tym roku stołeczny rynek zwiększy się o ponad 160 tys. mkw. nowych biur, a w roku 2020 przybędzie ich aż około 400 tys. mkw. Do największych inwestycji obecnie realizowanych zaliczymy Varso Place (114 000 m kw.) , The Warsaw Hub (76 000 m kw.) oraz Mennica Legacy Tower (66 000 m kw.).

Za wynajem nowoczesnych lokali w centrum Warszawy płaci się obecnie 20-25 euro/mkw. W najlepszych lokalizacjach, 15-20 euro w okolicach centrum, około 15 euro w strefie pozacentralnej.

Z danych WGN wynika, że czynsze na biurowym rynku wtórnym za starsze obiekty biurowe, w lokalizacjach poza centrum, płaci się przeciętnie około 70 - 80 zł/mkw.

Wrocław właśnie w tym roku pokonał symboliczną granicę miliona metrów kwadratowych nowoczesnych lokali biurowych. W mieście trwa bezprecedensowa hossa na rynku biurowym. Duża podaż przekłada się na nowe i świeżo zrealizowane inwestycje na terenie całego miasta. Można tu wymienić choćby nowy kompleks biurowy firmy Skanska w rejonie placu Nowy Targ, a także jeden z największych obecnie realizowanych projektów biurowych w Polsce, czyli Wrocław Business Garden przy ul. Legnickiej z łączną powierzchnią najmu wynosząca ponad 70 tys. mkw. Aktualnie w budowie na wrocławskim rynku pozostaje ponad 200 tys. mkw. nowych powierzchni biurowych. Wskaźnik pustostanów wynosi ponad 8,5 proc. Jeśli chodzi o popyt, tu również są dobre wieści. W całej 1 poł. 2019 transakcje zawarte w stolicy Dolnego Śląska stanowiły 15 proc. całego popytu w miastach regionalnych. W I kw. roku zawarto umowy na blisko 32 tys. mkw. - o ponad 30 proc. niż rok wcześniej.

Z danych WGN wynika, że na biurowym rynku wtórnym we Wrocławiu przeciętne ceny za dobrze zlokalizowane lokale biurowe wynoszą około 60-70 zł/mkw.

Kraków to drugi w Polsce, bardzo szybko rozwijający się rynek biurowy. Zasób nowoczesnych lokali biurowych w stolicy Małopolski wynosi ponad 1,2 mln. mkw. Dostęp do wykwalifikowanych kadr przekłada się na zainteresowanie Krakowem m.in. ze strony sektorów BPO i IT, a to z kolei ma swoje odbicie w nowej podaży. Kraków ma już ponad 1 mln mkw. nowych biur. Mimo rozpędzonych inwestycji, nie widać nadpodaży na krakowskim rynku. Z danych firm monitorujących rynek, wynika że obecnie w Krakowie buduje się ponad 270 tys. mkw. nowych biur. W pierwszej połowie roku największą z oddanych inwestycji był kompleks V.Offices, z powierzchnią wynoszącą ponad 21 tys. mkw.

Jeśli chodzi o popyt na krakowskim rynku - tu również dane są dobre. W analizowanym okresie to właśnie w stolicy Małopolski doszło do kilku największych transakcji, a mianowicie: odnowienia umowy na 11 200 mkw. przez Akamai w Vinci Office, oraz umowy przednajmu w Tischnera Office przez Sabre. Chodzi o ponad 16 tys. mkw.

Trójmiasto goni pierwszą trójkę rynków lokali biurowych w Polsce. Aktualnie całkowity zasób nowoczesnych biur w tej lokalizacji wynosi około 800 tys. mkw. Szacuje się, że za niewiele ponad rok Trójmiasto przekroczy milion mkw. nowych biur. Tylko w tym roku przybędzie ich około 90 tys. W I poł. 2019 jednym z największych oddanych obiektów w miastach regionalnych był budynek Heweliusza 18. o powierzchni 10 tys. mkw. Jeśli chodzi o popyt - na Trójmiasto przypadało około 12 proc. udziału w transakcjach najmu zawartych na rynkach regionalnych w I połowie roku.

Poznań goni ścisłą czołówkę miast regionalnych. W I połowie 2019 roku całkowita podaż nowoczesnych biur w stolicy Wielkopolski przekroczyła pół miliona mkw. Przyczyniła się do tego realizacja jednego z największych projektów biurowych, ukończonych w analizowanym okresie, a więc Business Garden Poznań. Duża podaż nowych biur przełożyła się jednak na wzrost wskaźnika pustostanów, który wynosi aktualnie około 15 procent.

Z danych WGN wynika, że średnie stawki najmu lokali biurowych w dobrych, centralnych lokalizacjach w Poznaniu wynoszą aktualnie około 50-70 zł/mkw.

Stolica Śląska, podobnie jak Poznań, przekroczyła w I połowie roku 500 tys. mkw. nowoczesnych biur. Katowice nie są w czołówce miast regionalnych, jednak z racji specyfiki Śląska jest to jeden z największych rynków, jeśli rozpatrywać go w kategorii aglomeracji, a więc z uwzględnieniem przyległych i blisko sąsiadujących dużych miast, takich jak: Bytom, Chorzów, Dąbrowa a Górnicz a , Gliwice, Katowice, Ruda Śląska , Sosnowiec, Tychy oraz Zabrze. W takim przypadku należałoby do podaży katowickiej doliczyć co najmniej drugie tyle, co przesunęłoby śląski rynek biurowy do ścisłej czołówki. W I poł. roku utrzymywał się w Katowicach stabilny popyt. Poziom pustostanów wynosił niecałe 9 proc.

Z danych WGN wynika, że na rynku wtórnym za kilkuletnie lokale biurowe w centralnych lokalizacjach płaci się około 50-60 zł/mkw. miesięcznie.

Łódź to jeden z mniejszych regionalnych rynków biurowych, który jednak w ostatnich kilku latach przechodzi bardzo szybki rozwój. Aktualnie całkowite zasoby nowoczesnych biur w tym mieście wynoszą około 471 tys. mkw. A więc zapewne w najbliższym czasie, podobnie jak Poznań, Łódź przekroczy pół miliona nowoczesnych powierzchni biurowych. Jednym z największych obiektów zrealizowanych w Łodzi w analizowanym okresie jest biurowiec Brama Miasta I, który dostarczył 25,5 tys. mkw. powierzchni.

Łódź to dość tani rynek regionalny, na tle stawek z wiodących miast - takich jak Kraków czy Wrocław. Przeciętne czynsze za nowe powierzchnie wynoszą tu około 11-13 euro.

Wg WGN na łódzkim rynku wtórnym za dobrze zlokalizowane lokale biurowe klasy B i starsze klasy A płaci się około 40 - 50 zł/mkw. miesięcznie.

Marcin Moneta

dział analiz WGN