W 2010 r. warto się spieszyć?

Czy nieruchomości będą się lepiej sprzedawać? Czy będą dalej tanieć, czy wręcz przeciwnie? Jaką politykę przyjmą banki w kwestii kredytów hipotecznych? Jaka waluta zdominuje rynek?

Pytanie nr 1. Czy będzie łatwiej, czy trudniej uzyskać kredyt?

Na pewno łatwiej i to znacznie. Do gry wejdzie więcej banków, które znów zaczną rywalizować między sobą o klientów. Pojawią się więc oferty lepsze niż obecnie (niższe marże, mniejsze opłaty okołokredytowe, większa dostępność kredytów w walutach obcych). Ale na pewno sytuacja nie poprawi się znacząco, jeśli chodzi o badanie zdolności kredytowej. Duża grupa osób słabiej zarabiających, tak jak teraz nie ma szans na kredyt, tak też nie będzie ich miała w 2010 roku. Czekają nas więc - na pewno - zmiany na lepsze, ale nie w kwestii obniżania pułapu zdolności kredytowej.

Pytanie nr 2. Od kiedy będzie można liczyć na lepsze oferty?

Najwięcej zacznie się ich pojawiać pod koniec I kwartału 2010 r. Początek roku dla banków to okres ocen wyników za rok poprzedni (a te często będą słabiutkie) i czas na tworzenie polityki na okres następny, w tym - przede wszystkim - szukanie dochodów. Bankowcy jednym chórem dojdą do wniosku, że wyniki są słabe, bo było za mało kredytów. Gdzie więc jest szansa na zarobek w tej dziedzinie? Oczywiście w "hipotece". Pożyczki gotówkowe już spłacają się bardzo słabo, a kredyty dla firm nie mają takiego "wzięcia" na rynku, jak hipoteczne.

Co więcej, kredyty na działalność gospodarczą wciąż przez niektóre banki uważane są za kredyty wysokiego ryzyka. A więc po raportach i naradach (styczeń - luty 2010 r.) na wiosnę na pewno będziemy mieli znowu rozkwit bankowości hipotecznej i walkę o udział w rynku.

Pytanie nr 3. Jaka waluta kredytu będzie najbardziej popularna?

To, na co klient zwraca największą uwagę przy porównywaniu ofert, to wysokość miesięcznej raty, którą będzie spłacał. Spójrzmy na temat walut z punktu widzenia bankowców. Wrócić na rynek kredytów hipotecznych jest łatwo, ale czym przyciągnąć kredytobiorców? Co zrobić, aby odświeżona oferta dobrze się sprzedawała? Kredytem w rodzimej walucie rynku na pewno nie podbijemy, więc pozostają waluty. A więc, po kolei: frank szwajcarski - NIE (odchodzi powoli do lamusa - waluta trudno dostępna w dobrej cenie na rynku międzybankowym), dolar amerykański - NIE (bo kurs dolara wobec złotówki i euro jest w dużym stopniu nieprzewidywalny), pozostaje - euro. Można na 90 proc. zakładać, że królem "hipotek" w 2010 r. stanie się kredyt we wspólnej walucie. W mojej opinii już pod koniec pierwszego półrocza 2010 r. będzie on najczęściej wybierany przez rodzimych kredytobiorców.

Pytanie nr 4. Na jakie marże można liczyć ubiegając się o kredyt w 2010 r.?

Banki, udzielając kredytów mają za zadanie na tym zarabiać, a koszt pieniądza na rynku międzybankowym obecnie jest (i pewno nie zmieni się to w przyszłym roku) znacznie wyższy niż w okresie "przed kryzysem". Nie liczmy zatem, że znowu pojawią się na rynku oferty kredytów hipotecznych z marżą poniżej 1 proc. Mniejsze pole do popisu dają bankowcom kredyty złotówkowe - jak nie ma spreadu (różnica pomiędzy kursem kupna (wypłaty) a sprzedaży (spłaty) zaciągniętego zobowiązania (kredytu walutowego) - red.), w trakcie spłaty bank zarabia tylko na marży. Uważam, że w tej sytuacji najniższe marże kredytów w złotych będą oscylować na poziomie 2 proc.-2,2 proc.

W dużo lepszej sytuacji będą te banki, które zdecydują się na sprzedaż kredytów w walutach obcych, w tym przede wszystkim w euro. Obecnie stosowane (i zaakceptowane przez rynek) "widełki kursowe", nazywane fachowo spreadem, to poziom 8-10 proc., czasem nawet więcej. Przy tak gigantycznym dochodzie na kursach walut, banki na pewno sukcesywnie będą schodzić z marż. Ale też nie sądzę, aby w pierwszej połowie przyszłego roku spadły one poniżej 1,7 - 2 proc.

Nawet przy marży (przy kredycie w euro) na poziomie 2 proc. dostaniemy kredyt z oprocentowaniem poniżej 3 proc., co będzie powodowało bardzo znaczące oszczędności przy każdej racie (kredyt w rodzimej walucie będzie kosztował od 6 proc. do 7 proc.). Jeśli banki zauważą, że przyszłość "hipotek" to kredyty walutowe, utrzyma się też tendencja stopniowego obniżania marż, a wtedy, pewnie pod koniec 2010 r., marże przy kredycie w euro na poziomie 1,5-1,7 proc. będą uznawane za dość normalne.

Pytanie nr 5. Co z "Rodziną na Swoim"? Czy kredyt dalej będzie u nas tak poszukiwany, jak obecnie?

Bardzo liczę, że ktoś w końcu policzy koszty tej akcji (dla budżetu) i kredyt z dopłatą zostanie całkowicie wycofany ze sprzedaży. Na razie widać tylko powszechną radość, że liczba udzielanych kredytów w tej formie stale rośnie. Na pewno w roku bieżącym 31 000 szczęśliwców obdarowanych zostanie przez nasz hojny rząd kwotą ok. 100 000 zł. Obdarowanych właściwie za nic.

Miejmy nadzieję, że w końcu rządowy kurek z kosztownymi prezentami, jakimi są te kredyty, zostanie zakręcony, ponieważ obdarowanymi tak hojnie z państwowej kasy są - bardzo często - osoby zamożne. A z drugiej strony z braku kasy zamyka się szpitale, a oprócz służby zdrowia pewnie wkrótce rozłoży się na łopatki państwowe szkolnictwo (też ze względu na "cięcia" budżetowe na edukację i głodowe pensje dla nauczycieli z sektora publicznego).

Pytanie nr 6. Czy rynek nieruchomości się ożywi?

Oczywiście. Skoro będzie dużo łatwiej z kredytami, będzie też dużo więcej kupujących. Poza tym w ostatnich miesiącach znacznie poprawiły się tzw. nastroje społeczne, głównie w związku z tym, o czym informują nas wszystkie media: kryzys już za nami. Co prawda wcześniej - z tego samego źródła - płynęły informacje, że czeka nas na pewno bliska katastrofa i wszyscy pójdziemy z torbami, no ale to było przecież ponad rok temu...

Pytanie nr 7. Czy mieszkania będą tanieć?

Jak mogą tanieć, skoro na rynek szturmem wrócą kupujący, a deweloperzy przez długi okres pauzowali i nie rozpoczynali nowych inwestycji? Wniosek - będzie na pewno drożej. Z pewnymi wyjątkami. Wciąż bardzo kiepsko wygląda rynek "dużych" mieszkań (i domów), czyli takich o powierzchni powyżej 80 m kw. Te niestety masowo zalegają u deweloperów. W związku z tym sądzę, że w tym segmencie rynku będzie można trafić naprawdę świetną okazję. Najszybciej będzie rosła cen mieszkań do ok. 50 m kw w dobrych lokalizacjach. Jeśli więc ktoś właśnie takiego lokalu szuka - radzę się mocno pośpieszyć.

Krzysztof Oppenheim

Czytaj również:

Co dalej z cenami mieszkań?

Jaki jest czas sprzedaży mieszkania?

Ile metrów mieszkania warta jest średnia pensja?