W maju piąty z rzędu wzrost cen

Myślący o zakupie mieszkań nie mają jednak powodu do załamywania rąk. Każdy z tegorocznych wzrostów indeksu był bardzo skromny, od początku roku wskaźnik opracowany na bazie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker w 16-u największych miastach Polski wzrósł łącznie o 2,43 proc. Indeks znajduje się obecnie o 3,9 proc. powyżej swojego najniższego odczytu w czerwcu zeszłego roku, ale zarazem również 9,5 proc. poniżej maksimum osiągniętego w lutym 2008 roku.

Natomiast znacznie wyraźniejszą tendencją na rynku mieszkań jest wzrost liczby transakcji. Tym razem na odczyt indeksu złożyły się 2 723 transakcje, to jest o 37,8 proc. więcej niż przed rokiem. Pod względem liczby transakcji możemy mówić więc o ożywieniu, choć prezentowana liczba nie musi odpowiadać wzrostowi całego rynku. W samym maju liczba branych pod uwagę transakcji wzrosła o 8,8 proc. w porównaniu do maja 2009 roku.

W porównaniu do kwietnia ceny transakcyjne wzrosły w sześciu miastach, a w dziesięciu spadły. Wzrost dotyczył miast największych (Warszawa, Wrocław, Poznań, Gdańsk) dlatego zaowocowało to wzrostem indeksu, ponieważ nasz indeks jest wskaźnikiem ważonym liczbą transakcji.

W porównaniu do maja 2009 r. ceny spadły w siedmiu miastach, a w jedenastu wzrosły, w tym w całej "wielkiej piątce" (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk). Liczba transakcji wzrosła zaś w trzynastu na szesnaście miast (spadek dotknął Krakowa i Katowic, ale był minimalny, a w Poznaniu liczba transakcji nie zmieniła się).

Zgodnie z naszymi oczekiwaniami obserwujemy systematyczny wzrost liczby transakcji, który powinien osiągnąć apogeum w czerwcu - zgodnie z sezonowością rynku. Wzrost liczby transakcji nie pozostaje bez wpływu na tendencje cenowe - im więcej sprzedawanych jest mieszkań, tym bardziej usztywnia się postawa sprzedających, którzy zyskują przekonanie, że uda im się pozyskać klientów na warunkach zbliżonych do obecnych cen rynkowych.

Hipoteza, którą stawialiśmy w ubiegłym roku - o możliwym spadku mediany cen transakcyjnych po wejściu na rynek nowych projektów deweloperskich - jak na razie nie sprawdza się. Ponieważ jednak liczba projektów rośnie (deweloperzy zwiększyli liczbę rozpoczynanych inwestycji o dwie trzecie w porównaniu do 2009 r.), efekt zwiększonej podaży na rynku pierwotnym może ujawnić się z opóźnieniem w naszym indeksie.

W najbliższych miesiącach nie spodziewamy się wyraźnych zmian cen mieszkań. Popyt jest wspomagany przez niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, a podaż mieszkań nadal jest wystarczająca by odpowiedzieć na potrzeby kupujących bez podnoszenia cen.

Emil Szweda, Bernard Waszczyk - Open Finance

Ceny mieszkań w największych miastach Polski ujętych w zestawieniu rosły w ostatnich trzech miesiącach w średnim tempie 2,9 proc. rok do roku (mediana). W tym czasie średni wzrost cen konsumpcyjnych (uwzględniając majową prognozę Ministerstwa Finansów) wyniósł 2,4 proc. Wzrost cen był więc o 0,5 pkt. proc. wyższy od inflacji. Taki poziom można interpretować wyłącznie jako stabilizację sytuacji na rynku mieszkaniowym. W rozwiniętych gospodarkach przyjmuje się, że ceny nieruchomości powinny rosnąć w długim terminie w tempie 1-2 pkt. proc. powyżej inflacji. W okresie dobrej koniunktury wzrost powinien być silniejszy. Niepokojące może być nieznaczne spowolnienie mediany zmian cen w stosunku do poprzedniego odczytu (3,3 proc.).

O tym, że na polskim rynku mieszkaniowym nie można jeszcze mówić o ożywieniu świadczy też to, że sytuacja w poszczególnych miastach jest bardzo niejednorodna. Co prawda zróżnicowanie sytuacji na rynkach lokalnych jest typową cechą rynku nieruchomości mieszkaniowych, jednak skala rozbieżności jest bardzo duża (od minus 15,7 proc. do plus 8,8 proc.). Pozytywnym zjawiskiem jest wzrost liczby transakcji, tym bardziej, że towarzyszy mu istotne skrócenie procesu sprzedaży (od momentu wystawienia oferty do podpisania umowy finalnej).

W ocenie Home Broker ceny nieruchomości w najbliższych 12 miesiącach powinny rosnąć w tempie 3,6 proc. Oznacza to ledwie zauważalną poprawę w stosunku do przeciętnej zmiany cen transakcyjnych zaobserwowanej w ostatnich 12 miesiącach. Na poziom i dynamikę cen w kolejnych miesiącach wpływ będzie mieć struktura popytu i podaży. W dalszym ciągu gros zainteresowania kieruje się w stronę mieszkań jedno - i dwupokojowych, co wpłynąć może na wzrost cen w tym segmencie, przy jednoczesnej stabilizacji w segmencie lokali dużych. Warto odnotować, że maleje średnia powierzchnia mieszkań oddawanych przez deweloperów, co - o ile nie okaże się jednorazowym zjawiskiem - powinno prowadzić do większego "dopasowania" podaży i popytu.