Zmiany wprowadzone nowelizacją ustawy o własności lokali

11 września 2017 roku weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy o własności lokali - do art. 2 wspomnianej ustawy dodano ust. 1a, w myśl której ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniami na budowę lub też skutecznie dokonanymi zgłoszeniami i zgodnie z uzyskanym pozwoleniami na użytkowanie. Zgodnie z dalszą częścią nowo wprowadzonej przesłanki prawnej odrębną nieruchomość w jednorodzinnym budynku mieszkalnym stanowić mogą co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne - informuje Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

W praktyce oznacza to, że starosta (lub prezydent miasta na prawach powiatu) rozstrzyga, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego mieszkania jest zgodne z ustaleniami uchwalonego dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie obowiązuje ten akt prawa miejscowego kontroli poddana zostaje decyzja o warunkach zabudowy i pozwolenie na budowę, dokonane przez inwestora zgłoszenie oraz pozwolenie na użytkowanie - wyjaśnia Bartosz Antos.

Warto w tym miejscu wyjaśnić także co kryje się pod przywołanym powyżej pojęciem samodzielnego lokalu mieszkalnego. W rozumieniu ustawy o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona w obrębie budynku trwałymi ścianami izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych - wyjaśnia Bartosz Antos. Co do zasady, przesłanka ta ma również zastosowanie do samodzielnych lokali, które wykorzystywane są zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż cele mieszkalne.

Wprowadzone zmiany mają doprowadzić do zlikwidowania luki prawnej, z której bardzo chętnie korzystali do tej pory deweloperzy. Mowa tu o dość swobodnym ustanawianiu odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego czyli przekształcaniu nowo wybudowanych domów jednorodzinnych w wielorodzinne, które do tej pory było dość powszechnym procederem wśród deweloperów. Kres takim dążeniom położył także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 września 2017 roku (sygnatura akt: II OSK 92/16). Sprawa dotyczyła dewelopera, który na willowym osiedlu wybudował kilka szeregowców, każdy z nich miał posiadać po dwa lokale. Po zakończeniu prac budowlanych wystąpił do starosty o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu (było ono niezbędne przed wejściem w życie nowych przypisów). Wnosił on jednak o wydanie takich zaświadczeń nie dla dwóch lokali, jak było to planowane początku jego inwestycji, a dla trzech w każdym budynku. Chciał więc przekształcić nowo wybudowany dom jednorodzinny w wielorodzinny. Deweloper nie otrzymał zgody urzędu. W uzasadnieniu podkreślony został fakt, że nie posiadał on zgody na zmianę sposobu użytkowania budynku jednorodzinnego. Ponad to, zarówno z pozwolenia na budowę jak i pozwolenia na użytkowanie jednoznacznie wynikało, iż wybudowane powinny zostać domy jednorodzinne w zabudowie szeregowej, które posiadać będą maksymalnie dwa lokale. Deweloper odwoływał się od odmownej decyzji jaką otrzymał - powoływał się właśnie na lukę prawną w przepisach o własności lokali, która nie zabrania wprost takich działań. Sprawa trafiła do NSA, który podkreślił, że nie można omijać prawa budowlanego, całkowicie wykluczać możliwości zastosowania jego przepisów w danej spornej kwestii. Co więcej, NSA pouczył, że pod uwagę przy rozstrzyganiu tego typu spraw powinny być brane znowelizowane przepisy o własności lokali, które już wprost zabraniają takich działań.