Znamy pierwsze czynsze Mieszkania plus

Zanim odpowiemy na to pytanie - garść podstawowych informacji. Program Mieszkanie Plus zastąpi kończące się Mieszkanie dla Młodych. Filozofia nowej formy pomocowej jest zupełnie inna, niż w MdM. Zamiast dopłat do wkładu własnego, klient dostanie możliwość wynajęcia taniego mieszkania z opcją dojścia do własności po 30 latach. W drugim wariancie zapłaci wyższy czynsz (porównanie stawek z województw wskazuje, że wyższy nawet o 40 proc.). Warunkiem jest też terminowość opłat i brak zaległości.

Już na etapie projektu rząd zapowiadał, że czynsze najmu Mieszkania Plus będą bardzo konkurencyjny. Program ma w założeniach przyczynić się do zniwelowania deficytu mieszkaniowego w Polsce, oraz udostępnić dach nad głową osobom z niższymi zarobkami, niższą zdolnością kredytową itp. Tak więc - choć Mieszkanie Plus będzie dla każdego - będzie obowiązywała też punktacja faworyzująca określone grupy beneficjentów - przede wszystkim rodziny z dziećmi, będzie też próg dochodowy, ponadto samorządy mogą wprowadzić własne kryteria i premiować np. osoby o określonym zawodzie, które są pożądane na danym terenie itp.

Ostatnio poznaliśmy zasady określania czynszu najmu mieszkań plus oraz pierwsze stawki. Kwota do zapłacenia dla lokatorów będzie obliczana na podstawie kilku czynników (m.in. kosztów budowy, lokalnych cen itp.)i będzie różna dla miast wojewódzkich, pozostałych ośrodków i gmin sąsiadujących z miastami. Czynsze będą też zróżnicowane w każdym województwie. Widełki czynszowe programu będą publikowane raz do roku w formie rozporządzenia. Poniżej znajdują się maksymalne stawki czynszów dla województw, które zaczną obowiązywać w pierwszym okresie funkcjonowania programu.

Tylko wynajem - stawki najmu w województwach (rosnąco):

- podlaskie - 6,8 zł za metr kw

- świętokrzyskie - 7,1 zł

- lubelskie - 7,11 zł

- lubuskie - 7,19 zł

- łódzkie - 7,29 zł

- podkarpackie - 7,35 zł

- kujawsko - pomorskie - 7,33 zł

- opolskie - 7,53 zł

- zachodniopomorskie - 7,56zł

- śląskie - 7,68 zł

- małopolskie - 7,98 zł

- dolnośląskie - 7,97 zł

- pomorskie - 8,44 zł

- mazowieckie - 8,57 zł.

Wynajem z dojściem do własności:

- podlaskie - 9,65 zł za metr kw

- świętokrzyskie - 10,14 zł

- lubelskie - 10,16 zł

- lubuskie - 10,28 zł

- łódzkie - 10,42 zł

- podkarpackie - 10,49 zł

- kujawsko - pomorskie - 10,56 zł

- opolskie - 10,76zł

- zachodniopomorskie - 10,79 zł

- śląskie - 10,97 zł

- małopolskie - 11,39 zł

- dolnośląskie - 11,38 zł

- pomorskie - 12,06 zł

- mazowieckie - 12,24 zł

Jak widzimy - za wynajem z docelową własnością trzeba będzie zapłacić znacznie więcej - różnica wynosi około 40 proc. Czynsze najmu będą też podwyższone w dużych miastach. W Warszawie wynajem metra kwadratowego Mieszkania Plus bez kwestii własności ma kosztować nieco ponad 13 zł/mkw. miesięcznie, natomiast z docelową własnością - nieco ponad 19. We Wrocławiu jest to odpowiednio 11 i 15 zł, podobnie w Gdańsku, w Białymstoku niecałe 10 i 14 zł, podobnie w Lublinie.

W stolicy czynsz najmu 50 - metrowego mieszkania (z opcją dojścia do własności), wyniesie około 950 zł. We Wrocławiu będzie to około 750 zł. Są to bardzo niskie ceny, w porównaniu do poziomu rynkowego. Z danych WGN wynika, że za takie pieniądze praktycznie nie da się wynająć całych mieszkań w przywołanych ośrodkach, chyba że w grę wchodzą naprawdę lokale bardzo niskiej jakości, nieatrakcyjnie położone. Ale nawet przy tym założeniu byłaby to oferta skrajnie marginalna.

W Warszawie aktualnie przeciętne czynsze mieszkań wynajmowanych wynoszą około 40 - 45 zł/mkw. miesięcznie. Tak więc za 50 metrów kwadratowych standardowo trzeba zapłacić około 2000 zł.

We Wrocławiu przeciętne ceny najmu to 30 - 35 zł/mkw. miesięcznie. Standardowy koszt wynajęcia 50 mkw. wyniesie więc około 1500 zł. Dla przykładu - wynajem 53 - metrowego mieszkania w bloku przy u. Grabiszyńskiej to koszt rzędu 2200 zł. Tu stawka jest nawet podwyższona, wynosi 42 zł/mkw. Z kolei wynajem 60 - metrowego mieszkania w bloku na osiedlu Różanka wyceniono na nieco ponad 1800 zł, ze stawką wynoszącą około 31 zł od metra kwadratowego.

Czynsze Mieszkania Plus na tym tle wypadają o połowę niżej w opcji z dojścia do własności i o ponad 70 proc. - bez niej. Co prawda do czynszu najmu trzeba doliczyć czynsz administracyjny, ale nawet i z nim oferta prezentuje się atrakcyjnie. Stawki czynszu na utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy itp. będą różnić się w zależności od miasta i jego wielkości. Tak więc stawka za 1/mkw. Lokalu wynosi:

- w Warszawie - 10 zł,

- w miastach wojewódzkich i będących siedzibą sejmiku wojewódzkiego - 9 zł,

- w innych lokalizacjach - 6,50 zł.

Całościowy koszt wynajmu z opcją dojścia do własności (bez kosztu mediów) 50 mkw. w takim mieście jak Warszawa wyniósłby więc 1450 zł, we Wrocławiu byłoby to 1200 zł miesięcznie.

Czy Mieszkanie Plus ze swoimi bardzo niskimi czynszami może być konkurencją dla budownictwa deweloperskiego i właścicieli mieszkań na wynajem na wolnym rynku? Takie opinie czasem się pojawiają, jednak wg analityków WGN przynajmniej na razie nie ma takiego zagrożenia, przede wszystkim dlatego, że te mieszkania będą dostarczane na rynek stopniowo i mimo że wiele samorządów bierze udział w programie, to jednak liczba mieszkań (na razie ma powstać około 10 tys.) nie jest wystarczająco duża, by wpłynąć na sytuację w dużych miastach. Efekt będzie natomiast bardziej widoczny w małych ośrodkach, gdzie budownictwa deweloperskiego praktycznie nie ma, a rynek najmu jest płytki.

Marcin Moneta

dział analiz WGN