Co tak naprawdę oznacza zasada dobrego sąsiedztwa?
Jak należy rozumieć zasadę dobrego sąsiedztwa i kiedy przekroczymy jej granice? Czy pojęcie działki sąsiedniej oznacza działkę przyległą do tej na której planujemy rozpocząć inwestycję?
Bardzo często gminy nie mają uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wówczas podstawą do ubiegania się o pozwolenie na budowę lub zmianę sposobu użytkowania budynku stanowi decyzja o warunkach zabudowy.
Warunki uzyskania decyzji o warunkach zabudowy określone zostały w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jedną z przesłanek jest zachowanie przez planowaną inwestycję kontynuacji funkcji, czyli tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. Oznacza to, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w taki sposób, by móc określić wymagania dotyczące nowych inwestycji w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.
Wobec tego należy zastanowić się czy to oznacza, że na osiedlu domów jednorodzinnych nie może powstać budynek usługowy, w którym będzie znajdował się sklep lub przedszkole? Orzecznictwo Sądów Administracyjnych wskazuje, że zasadę dobrego sąsiedztwa należy rozumieć szeroko. Oznacza to, że pojęcia działki sąsiedniej nie można ograniczać do działki przyległej do działki inwestora, lecz odnieść ją należy do pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie.
Niewątpliwie przedszkole zlokalizowane nieopodal osiedla domków jednorodzinnych będzie tworzyło urbanistyczną całość. Wynika to z faktu, iż zabudowa usługowa, taka jak sklepy spożywcze, czy drogeryjne, jest naturalnym i koniecznym uzupełnieniem funkcji mieszkaniowej. Natomiast fabryka emitująca hałas i zanieczyszczenia nie będzie tworzyła urbanistycznej całości z osiedlem domków jednorodzinnych.
Usługi o charakterze nieuciążliwym nie tylko zatem nie są sprzeczne z przeważającą zabudową mieszkaniową, ale stanowią jej uzupełnienie. Wynika to z faktu, iż o atrakcyjności konkretnej działki/lokalizacji świadczy nie tylko bliskość terenów zielonych, ale też do obiektów gdzie możemy spełnić codzienne drobne potrzeby, czyli bliskość przychodni, sklepu, przedszkola, poczty.
Przyjęcie wąskiej wykładni pojęcia działki sąsiedniej prowadziłby do rozwiązań absurdalnych i nierespektujących wolnościowego prawa zabudowy. Wolnościowe prawo zabudowy nie pozwala dokonywać wykładni przepisów na niekorzyść tego prawa, Restrykcyjna interpretacja pojęcia działki sąsiedniej prowadziłaby do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności, a to z kolei byłoby sprzeczne z zasadą państwa prawa.
Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego poprzez takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne. Stanowi ona jedną z gwarancji realizacji zasady równości, czyli równego traktowania inwestorów tam, gdzie nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz przeciwdziała dowolności wydawanych rozstrzygnięć.
Karolina Kącka
