W skrócie
- Ministerstwo Finansów przygotowało nową wersję przepisów mających ograniczyć wielokrotne korzystanie z ulgi mieszkaniowej w krótkich odstępach czasu.
- Nowe, bardziej restrykcyjne zasady będą dotyczyć tylko nieruchomości kupowanych po 31 grudnia 2026 roku, natomiast dotychczasowi nabywcy zachowają pełnię ulg.
- Proponowane zmiany w uldze mieszkaniowej utrudnią krótko- i średnioterminowe wykorzystanie preferencji podatkowej, ale nie wpłyną istotnie na sytuację profesjonalnych flipperów i długoterminowych inwestorów.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu
To nowa wersja projektu, bo pierwsza pojawiła się jesienią, a jedna z planowanych zmian podatkowych dotyczy ograniczenia ulgi mieszkaniowej.
Ulga mieszkaniowa obowiązywała w ustawie o PIT w latach 1992-2006 oraz od 2009 r. do chwili obecnej. Pierwotnym założeniem ulgi było wsparcie podatników przy realizacji ich podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Jak przyznaje MF, z biegiem czasu ulga zaczęła tracić swój pierwotny charakter. "Wpływ na to miały zachodzące zmiany gospodarcze w Polsce oraz postrzeganie nieruchomości jako inwestycji kapitałowej. Wskutek tego podatnicy nabywają coraz więcej mieszkań. Dodatkowo, ukształtowane w ostatnim okresie orzecznictwo przy interpretacji pojęcia "cele mieszkaniowe" pozwala realizować własne cele mieszkaniowe jednocześnie w kilku mieszkaniach, budynkach mieszkalnych. Stąd podatnicy kupują kolejne nieruchomości mieszkalne, np. mieszkania w celach inwestycyjnych, a jednocześnie korzystają wielokrotnie z ulgi mieszkaniowej. Proponowana zmiana ma na celu powrót do pierwotnych założeń ulgi" - czytamy w uzasadnieniu projektu.
Zobacz również:
Zmiana polega na tym, że podatnik nie będzie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej w odniesieniu do dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli w okresie trzech lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, w odniesieniu do których stosował już tę ulgę.
W praktyce oznacza to ograniczenie możliwości wielokrotnego korzystania z preferencji w krótkich odstępach czasu. Dzięki temu ulga nie będzie wykorzystywana jako narzędzie do powtarzalnych, inwestycyjnych sprzedaży nieruchomości bez podatku.
Ulga podatkowa tylko raz na trzy lata
Jednocześnie nowe, bardziej restrykcyjne przepisy dotkną tylko tych osób, które dopiero będą kupować mieszkania, a dla tych, którzy na fali inwestowania w mieszkania kupili je przed końcem 2026 roku, ulga nie będzie ograniczana. Z uzasadnienia do ustawy wprost wynika, że dla tej grupy jest w projektowanych przepisach przewidziany ponadstandardowy parasol ochronny.
"W odniesieniu do omawianej zmiany w przepisie przejściowym przewiduje się wprowadzenie wysokiego standardu ochrony w zakresie praw nabytych (wychodzącego poza minimum wynikające z art. 2 Konstytucji). Mianowicie zaproponowano, aby projektowane ograniczenie zawarte dotyczyło wyłącznie nieruchomości i praw do nieruchomości nabytych po dniu wejścia ustawy w życie (po 31 grudnia 2026 r.)" - pisze MF.
Zobacz również:
Troska o dobro tych, którzy zainwestowali w zakup nieruchomości, może być o tyle zadziwiająca, że ulgi podatkowe nie są prawami nabytymi na przyszłość, a ich zmiana to element zwykłej polityki podatkowej.
Jednocześnie zmianę wprowadza się dopiero teraz, gdy warunki rynkowe zmniejszają skłonność do inwestowania w mieszkania.
- Projektowane zmiany w uldze mieszkaniowej to przede wszystkim próba ograniczenia jej wielokrotnego wykorzystywania w krótkim czasie. Zgodnie z propozycją, ulga nie będzie przysługiwała, jeżeli podatnik skorzystał z niej w ciągu trzech lat poprzedzających sprzedaż nieruchomości. W praktyce oznacza to odejście od możliwości "rolowania" ulgi przy kolejnych transakcjach. Do tej pory podatnicy mogli sprzedawać nieruchomości, reinwestować środki i ponownie korzystać ze zwolnienia, o ile spełniali warunki ustawowe, tj. przeznaczyli kwotę przychodu na zakup lokalu mieszkalnego na własne cele mieszkaniowe. Po zmianach takie podejście zostanie istotnie ograniczone. Z jednej strony można uznać, że to próba uszczelnienia systemu i wyeliminowania sytuacji, w których ulga była wykorzystywana w celach inwestycyjnych, a nie wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Z drugiej strony zmiana może uderzyć również w osoby, które w krótkim czasie zmieniają miejsce zamieszkania z przyczyn życiowych, np. ze względu na pracę czy sytuację rodzinną, i chcą sprzedać dotychczasowe i kupić mieszkanie w nowym miejscu. Wiele osób może, mówiąc wprost, "odpuści" sobie przeprowadzkę - uważa Piotr Juszczyk, doradca podatkowy inFakt.
Zmiany dotkną flipperów, ale tylko niektórych
Nowe przepisy zakładają, że do tego, by skorzystać z ulgi mieszkaniowej, muszą minąć co najmniej trzy lata od zakupu poprzedniego lokalu. Jeśli sprzedam szybciej i kupię nowe mieszkanie, to ten zakup nie będzie uznany za cel mieszkaniowy.
Jak to działa w praktyce?
- Podatek ze zbycia lokali może wystąpić, jeśli do sprzedaży dochodzi w ciągu 5 lat od nabycia nieruchomości. Ceny nieruchomości rosły, a więc z tytułu sprzedaży najczęściej był zysk. Podstawę opodatkowania możemy ustalić dwojako: po pierwsze, wskazujemy przychód ze sprzedaży, a naszym kosztem będzie zakup lokalu. Przykładowo, kupiłem lokal mieszkalny za 350 tys. zł w 2023 roku, sprzedałem go w 2025 r. za 400 tys. zł - to przy tej metodzie zapłacę podatek 19 proc. od 50 tys. zł. Drugą możliwością jest skorzystanie właśnie z ulgi mieszkaniowej, więc przeznaczenie osiągniętego przychodu na zakup nowego lokalu na własne potrzeby. Czyli jeśli na nowy lokal wydałem co najmniej 400 tys. zł, to wówczas nie zapłacę podаtku. Pamiętać trzeba, że celem mieszkaniowym będzie również spłata chociażby kredytu na ten sprzedany lokal - tłumaczy ekspert podatkowy.
Czyli dziś, by uniknąć podatku, wystarczy w ciągu trzech lat wydać pieniądze ze sprzedaży na nowy cel mieszkaniowy. Ustawodawca chce dodać jeszcze obowiązek co najmniej trzyletniego posiadania sprzedawanego lokalu.
Jak zaznacza, fiskus już ma narzędzia do wyłapywania fliperów. Jeśli ktoś kupuje i sprzedaje kilka mieszkań, urząd może uznać to za działalność gospodarczą. Repozytorium aktów notarialnych to pokazuje.
Ale są też inne wątpliwości do zaproponowanych przepisów.
- Zmiana w uldze mieszkaniowej może mieć faktycznie wymierny wpływ na "okazjonalnych" flipperów, bo likwiduje ona jeden z lewarów rentowności takiej działalności - w końcu podatek od sprzedaży zabierałby niemałą część zysku. Nie do końca jednak uderzy ona w profesjonalnych flipperów, którzy działają na dużą skalę w ramach JDG lub spółek inwestycyjnych. W ich przypadku podatek dochodowy jest normalnie rozliczany, bez miejsca na jakąkolwiek ulgę i reforma będzie dla nich neutralna. Stąd gdyby ustawodawca chciał realnie uderzyć w ten segment, to raczej powinien sięgnąć po wyższą stawkę podatku PCC, tak jak ma to miejsce np. w Hiszpanii - mówi z kolei Jan Dziekoński, główny ekonomista RynekPierwotny.pl.
Jak zaznacza, zmiana ta też w umiarkowanym stopniu wpłynie na osoby długoterminowo inwestujące w mieszkania - faktycznie jakąś część z nich może zniechęcić fakt, że stracą krótkoterminową preferencję podatkową (możliwość przedterminowego wyjścia z inwestycji bez podatku dochodowego). Jednak osoby strategicznie i długoterminowo lokujące kapitał w nieruchomościach mieszkaniowych nadal będą mogły skorzystać z zasadniczego zwolnienia z podatku dochodowego przy zbyciu nieruchomości po 5 latach od jej nabycia i pierwszego zamieszkania. Stąd reforma oczywiście skutki pewne przyniesie, ale nie przecenialibyśmy jej wpływu na rynek - podsumowuje.
Monika Krześniak-Sajewicz
