Sprzedaż nieruchomości w obrocie krajowym - zasady opodatkowania

1. Dostawa budynków i lokali

Sprzedaż obiektów budowlanych lub ich części (za wyjątkiem obiektów budownictwa mieszkaniowego i lokali mieszkalnych) zasadniczo podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej. Pamiętać należy, że w skład podstawy opodatkowania sprzedawanego obiektu budowlanego lub jego części wchodzi również wartość gruntu.

W stosunku do budynków, budowli lub ich części w szczególnych przypadkach może mieć również zastosowanie zwolnienie od podatku, o czym będzie mowa w dalszej części opracowania.

Obiekty i lokale mieszczące się w definicji budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całości opodatkowane są według stawki obniżonej do 8%.

W przypadku dostaw budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz lokali mieszkalnych o powierzchni przekraczającej limity określone w art. 41 ust. 12b, stawkę 8% stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

2. Zwolnienie z VAT dostawy używanego obiektu budowlanego

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części, upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu ustawy o VAT należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu, lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powołanych przepisów wynika zatem, że zwolnienie dotyczy obecnie wszystkich obiektów - nie tylko obiektów budownictwa mieszkaniowego. O ile jednak w odniesieniu do ruchomych towarów używanych warunkiem dla zastosowania zwolnienia jest brak prawa do odliczenia podatku naliczonego w chwili nabycia, to warunku takiego nie ma w stosunku do używanych nieruchomości, jeżeli ich dostawa dokonywana jest po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Ustawodawca wymienia również inne przypadki, w których możliwe jest zwolnienie z opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej i to przed upływem dwóch lat od ich zasiedlenia. Art. 43 ust. 1 pkt 10a stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Podatnicy, którzy dokonują sprzedaży używanej nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10-11, mają w pewnym zakresie możliwość wyboru: czy opodatkować sprzedawaną nieruchomość, czy też nie.

Uwaga

Podatnik może odstąpić od zastosowania przysługującego mu zwolnienia od podatku w stosunku do dostawy budynku, budowli lub ich części gdy sprzedaż ta będzie dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia i wybrać ich opodatkowanie, pod warunkiem, że zarówno dokonujący dostawy, jak i nabywca obiektu będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą przed dokonaniem transakcji naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla nabywcy oświadczenie, że wybierają jej opodatkowanie.

Oświadczenie to musi zawierać imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy i nabywcy, planowaną datę zawarcia umowy dostawy obiektu oraz jego adres.

Pamiętać należy, że aby zrezygnować ze zwolnienia z VAT w stosunku do dostawy obiektu, kwota należna z tego tytułu nie może być niższa od ceny nabycia lub kosztu wytworzenia, określonych w momencie sprzedaży tych obiektów.

Z przedstawionego powyżej przykładu wynika, że wybór opcji opodatkowania dostawy budynku może być dla podatnika opłacalny w sytuacji gdy nabywca dokonuje zakupu w związku z działalnością opodatkowaną (czyli gdy może odliczyć cały podatek naliczony od nabycia), oraz gdy budynek jest w początkowej fazie okresu korekty. Wszystkie te okoliczności należy wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o zasadach dokonania transakcji sprzedaży.

3. Podstawa opodatkowania i obowiązek podatkowy

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że grunt, na którym posadowione są sprzedawane budynki lub budowle przejmuje stawkę właściwą dla samych obiektów. Zatem w sytuacji, gdy obiekt opodatkowany jest określoną stawką VAT, to stawka ta właściwa jest dla całej transakcji obejmującej zarówno sam obiekt, jak i grunt, na którym jest on posadowiony. Jeżeli natomiast obiekt objęty jest zwolnieniem, to i grunt korzysta ze zwolnienia z VAT.

Odrębnie uregulowana jest zasada opodatkowania dostaw obiektów posadowionych na gruncie objętym prawem wieczystego użytkowania. Jak stanowi § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie VAT, zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

W § 7 ust. 7 pkt 1 ww. rozporządzenia określono natomiast zasadę, w myśl której obniżoną do 8% stawkę VAT stosuje się do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo ich części, jeżeli są one opodatkowane według stawki 8%.

W praktyce zatem również w przypadku dostaw obiektów posadowionych na gruncie objętym prawem wieczystego użytkowania znajduje zastosowanie reguła, zgodnie z którą zbycie tego prawa przyjmuje stawkę VAT właściwą dla sprzedawanego obiektu.

W odniesieniu do dostawy, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania (art. 19 ust. 10 ustawy o VAT).

4. Dostawa gruntów

Wśród zwolnień zawartych w art. 43 ustawy o VAT wymieniona jest m.in. dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Zapis ten oznacza, iż dostawa terenów zabudowanych podlega opodatkowaniu. Zasadę tę potwierdza brzmienie przepisu art. 29 ust. 5, w którym ustawodawca zamieścił zastrzeżenie, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z kolei dostawa niezabudowanych terenów budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej, natomiast dostawa terenów niezabudowanych i nieprzeznaczonych pod zabudowę (np. terenów rolnych lub leśnych) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dostawa terenów budowlanych i przeznaczonych pod zabudowę wymieniona jest jeszcze w jednym miejscu ustawy, a mianowicie w art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d).

Art. 113 reguluje zasady korzystania ze zwolnień podmiotowych przez tzw. drobnych przedsiębiorców, czyli przez podatników, których obroty nie przekraczają w skali roku określonej kwoty, która obecnie wynosi 150.000 zł.

Z kręgu podmiotów zwolnionych od podatku wyłączeni są jednak podatnicy, którzy dokonują dostawy niektórych towarów i usług. Wśród tych wyłączeń wymieniona jest także dostawa terenów budowlanych i przeznaczonych pod zabudowę.

Uwaga

Podatnik, który dokona dostawy terenów budowlanych nie będzie mógł korzystać ze zwolnienia podmiotowego od podatku.

W stosunku do dostaw, których przedmiotem jest grunt, ustawodawca nie określił szczególnego momentu powstania obowiązku podatkowego, co oznacza, że w sytuacji gdy przedmiotem dostawy jest grunt zabudowany - obowiązek podatkowy może zostać przesunięty nawet o 30 dni, licząc od dnia dokonania dostawy. Natomiast w przypadku gdy przedmiotem dostawy są grunty niezabudowane - obowiązek podatkowy powstaje na zasadach ogólnych, tj. z dniem wystawienia faktury, nie później niż w siódmym dniu od dnia wydania.