Jak pisaliśmy kilka dni temu, Komisja Europejska zwraca uwagę, że Polska jest jednym z nielicznych krajów UE, gdzie podatek od nieruchomości opiera się na bardzo niskiej stawce powierzchniowej, a nie na wartości nieruchomości. Taki system jest regresywny i może wzmacniać spekulacyjny popyt oraz trzymanie pustych lub słabo wykorzystywanych mieszkań i działek. Dokument wskazuje kierunek: opodatkowanie bardziej powiązane z wartością gruntu lub nieruchomości. To już kolejny tego typu sygnał i zalecenie.
Unijni urzędnicy wskazują, że nieruchomości są dziś opodatkowane znacznie łagodniej niż wiele innych form inwestowania kapitału, w tym akcje. W ich ocenie zachęca to inwestorów do lokowania środków na rynku mieszkaniowym, co dodatkowo napędza wzrost cen mieszkań i czynszów.
Nie tylko unijni, ale także krajowi eksperci wskazują na konieczność zmiany opodatkowania nieruchomości - choć nie rozwiąże wszystkich problemów, to może zapobiec patologiom rynku.
Obecnie właściciel małego, niewiele wartego domku na wsi płaci często wyższy podatek niż właściciel apartamentu w najdroższej dzielnicy dużego miasta.
Zobacz również:
- Dobrze skonstruowany podatek oparty na wartości nieruchomości byłby bardziej racjonalny niż obecny polski podatek od nieruchomości, bo dziś płacimy przede wszystkim od metrażu, a nie od realnej wartości majątku. W praktyce mieszkanie o tej samej powierzchni w bardzo drogiej lokalizacji i lokal w dużo tańszym miejscu są opodatkowane według podobnej logiki. System słabo więc rozróżnia, czy mamy do czynienia ze zwykłym mieszkaniem, luksusową nieruchomością, pustostanem, kolejnym lokalem inwestycyjnym czy gruntem trzymanym latami bez zabudowy - mówi Interii Aleksandra Krugły z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów i Ośrodka Rozwoju Najmu Społecznego.
Podatek katastralny zamiast metrażu? Komisja wskazuje kierunek
Jak zaznacza, taki podatek nie jest cudownym lekarstwem na kryzys mieszkaniowy i jest jednym z kilku potrzebnych elementów polityki mieszkaniowej - nie zastąpi mieszkań społecznych, dostępnego najmu ani sprawnego planowania przestrzennego, ale może zmienić bodźce. - Dziś trzymanie mieszkania lub działki jako pasywnej lokaty jest w Polsce relatywnie tanie. Jeśli koszty przetrzymywania pustych lokali, kolejnych mieszkań inwestycyjnych albo uzbrojonych gruntów budowlanych byłyby wyższe, część właścicieli miałaby większą motywację, by lokal wynająć, sprzedać albo uruchomić działkę pod zabudowę - argumentuje.
Do tej pory był silny opór polityków przeciw opodatkowaniu posiadaczy dużego majątku ulokowanego w mieszkaniach. W grze jest jednak projekt Lewicy, który został zaprezentowany w marcu, a po uwagach, jakie spłynęły, został właśnie poprawiony i czeka na uruchomienie prac w parlamencie.
Projekt "podatku od biznesu mieszkaniowego" przewiduje odejście od podatku liczonego od metrażu na rzecz podatku liczonego od wartości. Konstrukcja ma ograniczyć skłonność do kupowania mieszkań w celach spekulacyjnych, a zwiększyć dostęp dla tych, którzy potrzebują ich do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych.
Wyższy podatek dopiero od trzeciego mieszkania
Zakłada, że właściciele trzeciego i kolejnego mieszkania będą stopniowo mieli zwiększany podatek i docelowo wyniesie on 1,5 proc. Choć kierunek zmian został oceniony pozytywnie, to wytknięto kilka luk i wad oraz furtek do jego uniknięcia, co szczegółowo opisywaliśmy. Jak dowiaduje się Interia, jest gotowa już jego nowa, poprawiona wersja.
- Rozszerzyliśmy zakres projektu o budynki mieszkalne wielorodzinne, tak aby objąć regulacją wszystkie podstawowe kategorie nieruchomości mieszkalnych i ograniczyć możliwość obchodzenia przepisów poprzez zmianę formy inwestycji. Zrezygnowaliśmy z ustawowych preferencji dotyczących efektywności energetycznej i schronów. Tego rodzaju zachęty zostały pozostawione samorządom, które będą mogły uwzględniać je poprzez współczynniki korygujące podstawę opodatkowania. Dodaliśmy wyłączenie dla udziałów w nieruchomościach nabytych w drodze dziedziczenia, jeżeli udział podatnika jest mniejszy niż 50 proc., tak aby osoby posiadające niewielkie odziedziczone udziały nie wpadały automatycznie w wyższy próg opodatkowania. Mechanizm ochronny dla pierwszego i drugiego mieszkania zostaje - mówi Interii Łukasz Michnik, rzecznik Lewicy.
Kiedy ruszą prace nad projektem?
- Teraz po poprawkach czekamy na nadanie numeru druku przez marszałka Sejmu - dodaje Łukasz Michnik.
Zobacz również:
Piłeczka jest więc po stronie marszałka Włodzimierza Czarzastego z Lewicy, który decyduje o tym, które projekty szybko wchodzą na ścieżkę legislacyjną, a które są mrożone. Teoretycznie więc poselski projekt tego ugrupowania powinien szybko trafić na ścieżkę prac, jak będzie w praktyce, to się okaże.
Jak już pisaliśmy, wokół opodatkowania majątku w nieruchomościach jest wiele emocji, kontrowersji, a często także straszenia i wprowadzania w błąd. Oświadczenie majątkowe pokazują, że politycy niemal wszystkich ugrupowań chętniej lokują oszczędności w mieszkaniach zamiast np. w obligacjach skarbowych. Przykładowo Robert Kropiwnicki z KO ma ich kilkanaście.
Zobacz również:
Przykłady innych krajów pokazują, że brak lub zbyt późne wprowadzenie dobrze skonstruowanego podatku opartego na wartości pogłębiało problemy na rynku mieszkaniowym.
- Taki podatek nie jest cudownym lekarstwem na kryzys mieszkaniowy, bo sam nie "wybuduje mieszkań, nie zastąpi mieszkań społecznych, dostępnego najmu ani sprawnego planowania przestrzennego", ale może jednak zmienić bodźce. Dziś trzymanie mieszkania lub działki jako pasywnej lokaty jest w Polsce relatywnie tanie. Jeśli koszty przetrzymywania pustych lokali, kolejnych mieszkań inwestycyjnych albo uzbrojonych gruntów budowlanych byłyby wyższe, część właścicieli miałaby większą motywację, by lokal wynająć, sprzedać albo uruchomić działkę pod zabudowę. Dlatego nie wrzucałabym wszystkiego do jednego worka pod hasłem "kataster" - mówi Interii Aleksandra Krugły.
Straszenie podatkiem katastralnym, a to może poprawić dostępność mieszkań
I podaje przykład Irlandii, który dobrze pokazuje zarówno potencjał, jak i ograniczenia takiego podejścia.
Irlandia ma Local Property Tax, czyli lokalny podatek od nieruchomości mieszkalnych powiązany z wartością nieruchomości określaną w przedziałach. Wprowadziła też Vacant Homes Tax, czyli dodatkowy podatek od mieszkań faktycznie niewykorzystywanych (zasadniczo takich, które są używane jako mieszkanie krócej niż 30 dni w roku). Do tego dochodzi Residential Zoned Land Tax, czyli 3 proc. roczny podatek od wartości rynkowej kwalifikujących się gruntów przeznaczonych pod mieszkaniówkę, jeśli są uzbrojone i nie są wprowadzane do zabudowy.
- Ten ostatni instrument może być szczególnie ciekawy dla Polski, bo u nas dużo mówi się o mieszkaniach, a za mało o ziemi: bankach gruntów, spekulacji planistycznej, trzymaniu działek i czekaniu aż publiczne inwestycje w drogi, szkoły czy transport podbiją wartość prywatnych terenów. Jednakże lekcja z Irlandii jest też ostrzeżeniem: podatki wprowadzone późno nie cofają same głębokiego kryzysu dostępności mieszkań. Oczywiście mogą ograniczać część patologii, ale nie zastępują aktywnej polityki mieszkaniowej - mówi ekspertka IRMiR.
Podaje też przykład naszego południowego sąsiada. - Czechy pokazują z kolei bardziej pośredni wariant. To nie jest klasyczny kataster od bieżącej wartości rynkowej nieruchomości. Ich podatek nadal w dużej mierze opiera się na typie, powierzchni i lokalizacji nieruchomości, ale gminy mogą stosować lokalne współczynniki i różnicować obciążenia. Dla Polski to może być interesująca inspiracja obecnie, gdy nie ma zgody politycznej na dużą reformę opodatkowania nieruchomości. Podejście czeskie pozwala stopniowo wzmacniać narzędzia samorządów tam, gdzie lokalnie widać konkretne problemy - pustostany, działki budowlane trzymane bez zabudowy, najem krótkoterminowy czy koncentrację mieszkań inwestycyjnych - mówi nasza rozmówczyni. Zastrzega przy tym, że w polskim kontekście warunkiem są jednak dane, zwłaszcza o tym, jak de facto użytkujemy lokale.
Odpowiedzialny za politykę mieszkaniową wiceminister Lewandowski zapowiedział stworzenie takiej bazy (Centralna Ewidencja Lokali).
- Były zapowiedzi stworzenia centralnej ewidencji lokali, która miałaby pokazać nie tylko, ile mamy mieszkań, ale też jak są faktycznie wykorzystywane: czy ktoś w nich mieszka, czy są wynajmowane, stoją puste, czy działają np. w najmie krótkoterminowym. Nie mam pewności, na jakim etapie są dziś te prace i jaki będzie ostateczny kształt projektu, ale sam kierunek zbudowania rzetelnej wiedzy o sposobie wykorzystywania nieruchomości powinien być zdecydowanie rozwijany. Bez takich danych każdy podatek od wartości, pustostanów czy gruntów będzie albo niesprawiedliwy, albo dziurawy.
Dobrze zaprojektowany podatek nie powinien karać ludzi za to, że mieszkają we własnym domu czy mieszkaniu. Jego rolą powinno być ograniczenie opłacalności biernego przetrzymywania mieszkań i ziemi w oczekiwaniu na wzrost cen. W tym sensie może być jednym z narzędzi przeciwdziałania patologiom rynku, choć na pewno nie jedynym - mówi Krugły.
Monika Krześniak-Sajewicz
