Monika Krześniak-Sajewicz, Interia Biznes: W Sejmie mamy projekt zmiany ustawy o ochronie lokatorów autorstwa Konfederacji, który ma ograniczyć nadużycia ze strony nieuczciwych najemców i lokatorów. Choć pojawiały się głosy, że być może niektóre zapisy są zbyt radykalne, to niemal wszyscy przyznają, że problem jest i coś z tym trzeba zrobić, bo właściciele mieszkań są bezradni. Czy faktycznie tak jest w praktyce, że najemca może nie płacić i nawet po zakończeniu umowy mieszkać w czyimś mieszkaniu?
Robert Damski, komornik sądowy: Tak. Właściciel w pewnym sensie przestaje mieć prawo do swojego lokalu, a często musi też ponosić za lokatora koszty i płacić za wodę, prąd i wnosić inne opłaty eksploatacyjne, mimo tego, że najemca nie płaci czynszu.
Widziałam niedawną odpowiedź Ministerstwa Rozwoju i Technologii na interwencję Rzecznika Praw Obywatelskich, który zwracał uwagę na sytuacje, kiedy przepisy są wykorzystywane przez nieuczciwych najemców, a właściciele są bezbronni. Ministerstwo odpowiada, że zabezpieczeniem przed nieuczciwymi lokatorami na rynku prywatnym jest umowa najmu okazjonalnego. Czy faktycznie w praktyce ta forma daje ochronę przed nadużyciami?
- Najem okazjonalny przewiduje tzw. prawo powrotu, czyli najemca wskazuje miejsce, do którego wróci w momencie zakończenia najmu, na przykład w przypadku eksmisji, co teoretycznie oznacza, że nie grozi mu wówczas tzw. eksmisja na bruk. Na papierze wszystko wygląda świetnie, tylko że w praktyce to prawo do zamieszkania pod wskazanym adresem może się zmienić albo przestać istnieć. Przykładowo ktoś umarł lub lokal został sprzedany. Od momentu zawarcia umowy nikt nie sprawdza, czy to wskazanie lokalu, do którego można wrócić, jest nadal aktualne.
Umowa trwa, ale to prawo powrotu mogło się zmienić. Jeżeli strony nie są wobec siebie uczciwe, to nikt nie powie: "to się zmieniło, nie mam już gdzie wrócić".
Zobacz również:
Co się dzieje w praktyce, kiedy trafia do pana sprawa i okazuje się, że tego lokalu wskazanego w oświadczeniu już nie ma albo nie można z niego skorzystać?
Po pierwsze - zanim odpowiem - podkreślam, że komornik może wykonywać eksmisje tylko w wyniku wyroku sądowego. Ja nie mogę nikogo wyeksmitować bez odpowiedniego tytułu. Najpierw właściciel musi uzyskać nakaz eksmisji. Odnosząc się do konkretnej sytuacji, ktoś mieszka w lokalu, nie płaci, umowa została wypowiedziana, a mimo to dalej tam przebywa.
Zdarzają się tzw. samowole, ktoś idzie i próbuje sam przejąć mieszkanie, ale to nie ma nic wspólnego z eksmisją.
To jest nielegalne.
- Oczywiście że nielegalne. Natomiast pojawiają się firmy, które próbują na tym robić biznes, tam, gdzie państwo sobie nie radzi, one wchodzą i oferują "rozwiązania". Bo komornik musi wstrzymać czynności do czasu wskazania lokalu zamiennego.
Nie znam komornika, który lubiłby prowadzić sprawy dotyczące eksmisji. To jest sytuacja, w której realnie wchodzi się ludziom w życie. Przy opróżnianiu lokalu to już jest naprawdę wejście "z butami". I właśnie na przykładzie eksmisji najlepiej widać, że u nas często mamy papierową sprawiedliwość. Orzeczenie jest, ale jego wykonanie jest dużo trudniejsze.
Spotyka się pan z takimi przypadkami?
- Tak, niestety. I nie dotyczy to tylko umów najmu. Temat jest jeszcze bardziej skomplikowany, niż się wydaje. Proszę sobie wyobrazić dwie siostry, które mieszkały w domu swojej matki. Obie założyły rodziny. W pewnym momencie się podzieliły, jedna dostała pieniądze za swoje udziały i miała się wyprowadzić, druga miała przejąć cały dom. Ta pierwsza przyjęła pieniądze, ale się nie wyprowadziła. Poszły do sądu, zawarły ugodę, zobowiązała się wyprowadzić. Nie zrobiła tego.
Sprawa trafia do komornika i okazuje się, że nie mogę jej eksmitować, bo ma małoletnie dzieci. W takiej sytuacji potrzebna jest zgoda sądu i orzeczenie o prawie do lokalu socjalnego. Lokal socjalny musi zapewnić gmina, a na to czeka się latami. W tej konkretnej sprawie sąd się o tym nie wypowiedział, bo była ugoda. Gmina mówi: my nie mamy obowiązku wskazania lokalu. W efekcie komornik nie może podjąć czynności.
I wszyscy są zdziwieni, bo jedna siostra zapłaciła drugiej, ta się nie wyprowadziła, a egzekucja nie działa. Komornik pyta gminę o lokal socjalny, gmina odpowiada: nie ma podstawy, bo sąd tego nie orzekł. W efekcie trzeba wracać do sądu i uzyskać nowe orzeczenie, tym razem z prawem do lokalu socjalnego.
Często znajomi pytają mnie: mam mieszkanie po rodzicach, chcę je wynająć, jak się zabezpieczyć? I ja, jako komornik, naprawdę nie widzę jednego skutecznego rozwiązania.
Bo często słyszę też: "to moje mieszkanie, wejdę i zmienię zamki". Tylko że to jest naruszenie miru domowego i odpowiedzialność karna. Jeżeli wszystko ma się odbywać zgodnie z prawem, eksmisję przeprowadza wyłącznie komornik sądowy. Wszystko inne nie ma nic wspólnego z obowiązującymi przepisami, co prowadzi do wniosku, że te przepisy są po prostu kiepskie i mają niewiele wspólnego z poczuciem sprawiedliwości.
To jest efekt złych przepisów czy ich stosowania i kiepskiego działania wymiaru sprawiedliwości?
- W czasie pandemii zaostrzono przepisy na oślep, a pamiętam, że niektórzy posłowie wówczas mylili nawet licytację nieruchomości z eksmisją. Nie wiem natomiast, czy ustawodawca jest gotowy przywrócić równowagę stron, bo dziś przepisy wyraźnie bardziej chronią najemcę, nawet takiego, który nie płaci albo dewastuje lokal.
Miałem sytuację, w której właściciel wynajął dom firmie. Firma przestała płacić. I co więcej, właściciel dostał mandat za nieodśnieżenie posesji. I mówi do mnie: "panie komorniku, to jest nieludzkie, oni mi od miesięcy nie płacą, a ja jeszcze dostaję mandat, bo nie odśnieżyli". Ta zasada równowagi została całkowicie zaburzona. Dziś bardziej chronimy lokatora, nawet jeśli jest nierzetelny albo działa nieuczciwie, niż właściciela.
Z drugiej strony pytanie, czy jesteśmy gotowi na rozwiązania jak w Stanach Zjednoczonych, gdzie przyjeżdża szeryf, przybija kartkę, że jutro eksmisja i następnego dnia wszystko jest wystawiane na zewnątrz.
Nie musimy popadać w skrajności. To, że przepisy chronią dziś nieuczciwych lokatorów, nie znaczy, że jedynym rozwiązaniem jest radykalny model amerykański.
- Owszem, ale w naszym prawie trzeba badać, czy dłużnik przyjął lokal, który mu zaproponowano. Jeżeli nie przyjął, to czy można go eksmitować? Nie, bo on ma prawo nie przyjąć tego lokalu.
Czyli dłużnik może nie przyjąć lokalu, np. od gminy, i wtedy komornik też nie może przeprowadzić eksmisji kogoś, kto mieszka bezumownie w czyimś mieszkaniu?
- Tak. Komornik wstrzymuje czynności do czasu zbadania, dlaczego ten lokal nie został przyjęty. I w efekcie dochodzimy do absurdalnych sytuacji.
Dlatego jako osoba obserwująca takie sytuacje w praktyce, a nie jedynie w teoretycznych dyskusjach, wiem, że niektóre przepisy trzeba zmienić, bo prowadzą do kuriozalnych sytuacji, które nie mają nic wspólnego z poczuciem sprawiedliwości.
Pamiętam sytuację z posiedzenia komisji, ktoś zaproponował, żeby karać takich nieuczciwych lokatorów grzywną. Powiedziałem wtedy, że pomysł jest dobry, ale trzeba pamiętać, że jeśli taka osoba zarabia minimalne wynagrodzenie, to i tak pozostanie bezkarna, bo komornik z jego wynagrodzenia nie wyegzekwuje nawet złotówki. Zgodnie z przepisami, w sytuacji, gdy na jego konto wpływa nie więcej niż płaca minimalna (4806 zł brutto, czyli około 3,6 tys. zł netto - red.), to poza długami alimentacyjnymi nie można ściągnąć ani złotówki.
Zobacz również:
Była na ten temat kilka miesięcy temu dyskusja w Sejmie, ale Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej w odpowiedzi na pytanie Interii Biznes opowiada się za utrzymaniem tej ochrony przed spłacaniem długów.
- Mam wrażenie, że niektórzy politycy mylą minimum socjalne z minimalnym wynagrodzeniem, to są dwie różne rzeczy i te wartości bardzo się rozjechały. Z jednej strony mówimy o praworządności i karaniu sprawców różnych wykroczeń czy przestępstw, nakładaniu wyższych mandatów, a z drugiej prawo chroni część dłużników przed ich płaceniem.
Jak karać w sytuacji, w której osoba zarabia minimalne wynagrodzenie i nie jechała swoim autem, więc nie możemy sprzedać samochodu, którym jechała? Jeśli dostanie mandat, w praktyce będzie on nieściągalny. Można nawet orzec grzywnę będącą równowartością samochodu, tylko że jeśli osoba zarabia oficjalnie minimalne wynagrodzenie, to znowu pojawia się problem, że państwo mówi: nie możemy tego wyegzekwować.
Jak w praktyce wygląda ochrona minimalnego wynagrodzenia spod egzekucji długów, np. za niepłacenie czynszu za mieszkanie, czy to do spółdzielni, czy gminy w przypadku mieszkania komunalnego? Załóżmy: ktoś ma dług za niepłacenie czynszu czy mandatów, sprawa trafia do komornika. Mamy dwuosobowe gospodarstwo domowe. Jak traktuje się minimalne wynagrodzenie? Indywidualnie czy na gospodarstwo domowe?
- Indywidualnie. Państwo określa minimalne wynagrodzenie na dany rok i tyle. Ja wysyłam zajęcie wynagrodzenia do pracodawcy, a ten odpisuje: dłużnik zarabia tyle, ile wynosi wynagrodzenie minimalne, więc jest brak możliwości potrącenia. Sprawa kończy się bezskutecznie, nie da się wyegzekwować nawet złotówki.
Oczywiście próbuję rozmawiać z dłużnikiem i nakłaniać go do samodzielnych wpłat. Bo dług nie znika, nawet jeśli umorzę postępowanie, wierzyciel może wrócić za kilka lat, a odsetki rosną. I nawet jeśli ktoś całe życie zarabia minimalne, to w momencie przejścia na emeryturę potrącenie wynosi już 25 procent emerytury. Dlatego trzeba takie osoby przekonywać do tego, by spłacały swoje długi teraz, nawet niewielkimi ratami. Nie chodzi o zabranie dużej części wynagrodzenia, tylko o jakąś formę odpowiedzialności.
Ja bym dziś podpowiedział ustawodawcy: obniżcie potrącenia z emerytur do 20 procent z obecnych 25 proc., żeby odciążyć emerytów, ale jednocześnie wprowadźcie potrącenia z minimalnego wynagrodzenia na podobnym poziomie.
Chciałam teraz zapytać o długi czynszowe, bo to duży problem, szczególnie w mieszkaniach komunalnych, ale także w spółdzielczych. Jak wygląda ich ściągalność?
- Rozmawiałem ostatnio z prezesem spółdzielni. Mówi: nie kieruję spraw do komornika, bo mam dłużników na minimalnym wynagrodzeniu i nic się nie da wyegzekwować. Najpierw musiałbym zapłacić koszty sądowe, potem komornicze, a efekt będzie żaden. Co w tej sytuacji robią? Podnoszą czynsze. I de facto za tych dłużników płacą inni lokatorzy, często emeryci.
A jak wygląda sytuacja w mieszkaniach komunalnych?
- Problem polega na tym, że powstało przekonanie o "immunitecie egzekucyjnym". Ludzie wiedzą: mam minimalne, nic mi nie zrobią. Mogę nie płacić czynszu, mandatu, jeździć bez biletu, a i tak nic się nie stanie. I to powoduje narastanie problemu. W rozmowach z dłużnikami słyszę: "przecież pan i tak mi nic nie zabierze". Ja mówię: ja nie mogę, ale pan powinien sam spłacać. Część to rozumie, część wpłaca tylko po to, żeby się mnie "pozbyć". Ale tak nie powinien wyglądać system.
Powiem więcej, gdyby ci ludzie wiedzieli, że z minimalnego można potrącać, nie dopuszczaliby do powstawania długów. Bo nie zawsze są to osoby w złej sytuacji materialnej.
Zobacz również:
Czyli wiedza o "bezkarności" jest coraz powszechniejsza? Słyszałam takie opinie podczas jednej z komisji sejmowych.
- Tak. Dłużnicy często znają system lepiej niż my. Wiedzą, skąd brać zasiłki, zapomogi, a jednocześnie wiedzą, że minimalne wynagrodzenie jest nietykalne.
Czy to oznacza, że w przypadku długów lokalowych, np. w mieszkaniu komunalnym czy spółdzielczym, gdzie mieszkają dwie dorosłe osoby, np. małżeństwo, i obie zarabiają minimalne wynagrodzenie, czyli mają ponad 7 tys. zł netto plus ewentualne świadczenia społeczne, to jeśli nie płacą czynszu czy mandatów, to nie można od nich wyegzekwować ani złotówki? Oczywiście poza alimentami.
- Tak, w tej sytuacji nie mogę wyegzekwować ani złotówki. Wiem, że Ministerstwo Sprawiedliwości zabiega o zmianę tych przepisów. Padło nawet takie sformułowanie, że społeczeństwo się bogaci, a państwo traci.
Mamy bowiem sytuację, gdy ktoś, kto zarabia minimalne wynagrodzenie, które rośnie, nie płaci grzywien ani innych należności, a państwo nie jest w stanie tego wyegzekwować.
Ja się z tym zgadzam i liczę, że uda się przekonać MRPiPS, np. do obniżenia potrąceń z emerytur i rent, a jednocześnie wprowadzenia egzekucji na poziomie np. 20 proc. z minimalnego wynagrodzenia. My jako Krajowa Rada Komornicza też rozmawiamy z ministerstwem i coraz częściej słyszymy, że nasze argumenty są rozumiane, że to jest pewna niesprawiedliwość.
Mamy dziś około 3,5-4 milionów osób zarabiających minimalne wynagrodzenie. Liczba dłużników jest mniej więcej stała. W efekcie mamy sytuację, gdzie część osób nie płaci, a inni, którzy też zarabiają minimalne, są traktowani jako niewiarygodni, np. przez banki.
To grozi erozją całego systemu. Ja mówię wprost: mamy problem "papierowej sprawiedliwości". Jest wyrok, wszystko jest zgodne z prawem, ale na etapie wykonania to się kończy.
W efekcie te długi jako koszty są przerzucane na innych. Gminy powinny rozwijać zasób mieszkań, ale jeśli będą mieć coraz więcej lokatorów, którzy nie płacą, to stworzą sobie problem na własny koszt.
Mam wrażenie, że pojęcie egzekucji i komornika dalej kojarzy się z latami 90., z dzikimi praktykami.
- Tak. I pierwsze, co się dzieje, to oskarżenia wobec komornika, że coś chce zabrać. A to się bardzo zmieniło. Dziś komornik podlega ścisłej kontroli sądu i samorządu zawodowego. Komornik musi działać zgodnie z przepisami, także co do lokalu, do którego następuje eksmisja. Lokal socjalny czy tymczasowy musi spełniać określone standardy.
Pamiętam sytuacje, kiedy lokale socjalne były w lepszym stanie niż te, z których eksmitowaliśmy, bo te drugie były często mocno zniszczone. Były też sytuacje, że w ramach takich działań pozbywano się jednej osoby, a druga zostawała, więc takie rozwiązania też się pojawiały.
Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz
