W skrócie
- Projekt ustawy Lewicy przewiduje wprowadzenie podatku od wartości i wyższe stawki dla właścicieli trzeciego i kolejnych mieszkań.
- Eksperci zwracają uwagę na wątpliwości dotyczące zapisów, takich jak preferencje dla nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej i nielogiczny system wyliczania podatku w zależności od liczby mieszkań, a nie samej wartości np. z kwotą wolną.
- Projekt zakłada zwolnienia m.in. dla mieszkań społecznych, ale także energetycznie efektywnych.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu
Na stronach sejmowych jest już poselski projekt ustawy Lewicy wprowadzający podatek dla właścicieli trzech lub więcej mieszkań. Projekt przewiduje odejście od podatku liczonego od metrażu na rzecz podatku liczonego od wartości. Konstrukcja ma ograniczyć skłonność do kupowania mieszkań w celach spekulacyjnych, a zwiększyć dostęp dla tych, którzy potrzebują ich do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Tego typu podatki funkcjonują w wielu krajach europejskich.
Projekt zakłada, że właściciele trzeciego i kolejnego mieszkania będą płacić w pierwszym roku od wejścia w życie ustawy 0,5 proc. wartości nieruchomości, ale stawka będzie co roku zwiększana o 0,1 pkt proc., aż do poziomu 1,5 proc. (wbrew zapowiedziom na piątkowej konferencji nie będzie wydłużania okresu z 0,5-proc. stawką). Nowa danina dla właścicieli pierwszego i drugiego mieszkania ma być neutralna i ma wynieść 0,02 proc. od wartości nieruchomości i zgodnie z zapowiedziami ma nie być wyższa niż podatek od powierzchni naliczany według obecnych zasad (w przepisie przejściowym wprowadzono mechanizm ograniczający wysokość podatku w pierwszych latach obowiązywania ustawy, polegający na ustaleniu maksymalnej kwoty podatku na poziomie odpowiadającym maksymalnej wysokości podatku, jaka wynikałaby z zastosowania obecnych przepisów).
Zobacz również:
Rada gminy będzie mogła w drodze uchwały zmniejszyć lub zwiększyć podstawę opodatkowania poprzez ustalenie współczynników korygujących. Projekt zakłada szeroki zakres zwolnień z podwyższonej stawki podatku. Dotyczyć to będzie mieszkań związanych z budownictwem społecznym i komunalnym oraz wykorzystywanych w ramach pomocy społecznej na mieszkania treningowe lub wspomagane. Ale nie tylko. Przewiduje się zwolnienie z podwyższonej stawki dla przedmiotów opodatkowania znajdujących się w budynkach, w których znajdują się schrony, a także zwolnienie budynków i lokali mieszkalnych spełniających obecnie obowiązujące normy pod względem energochłonności.
Dobre założenia, ale projekt pełen wyjątków i furtek
Choć kierunek zmian eksperci, z którymi rozmawiała Interia, oceniają dobrze, to skutki i ścieżka ich osiągnięcia już są dyskusyjne.
- Z punktu widzenia polityki mieszkaniowej projekt trafia w realny problem: dziś opodatkowanie mieszkań słabo odzwierciedla wartość majątku, a mieszkania trzymane inwestycyjnie są relatywnie lekko obciążone. Potencjalnie zyskać mogłyby osoby konkurujące z inwestycyjnym popytem o mieszkania na zakup lub wynajem oraz gminy, do których miałyby trafiać wpływy. Obciążenia dotknęłyby przede wszystkim właścicieli trzeciego i kolejnych mieszkań trzymanych jako lokata kapitału. Trzeba jednak zachować ostrożność wobec automatycznych wniosków o spadku cen mieszkań czy poprawie dostępności. Sam projekt przypisuje sobie ambitne skutki społeczne, ale jednocześnie przyznaje, że nie da się dziś oszacować skutków finansowych dla gmin w skali kraju z powodu braku pełnych danych o liczbie nieruchomości i ich wartości - ocenia Aleksandra Krugły z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
- Generalnie sam kierunek, w jakim idzie projekt, czyli odejście od metrażu na rzecz wartości, jest dla mnie zasadny. Jestem też zwolennikiem progresji, ale zaproponowany docelowy przeskok między drugim a trzecim mieszkaniem jest niespotykanie wysoki. Lepsze byłoby oparcie podatku na łącznej wartości, a nie na liczbie tych mieszkań. Stawka rosłaby od nadwyżki ponad ustaloną kwotę - mówi z kolei Interii prof. Adam Czerniak, ekonomista SGH i wiceprezes KZN.
Analiza przepisów projektu ustawy wywołuje dużo wątpliwości, bo niektóre szczegółowe zapisy rozmijają się z zapowiadanymi.
Kto w praktyce zyska, a kto straci na podatku katastralnym?
- Po pierwszej lekturze projektu mam też pewne wątpliwości. Po pierwsze: to nie jest tak, że pierwsze i drugie mieszkanie zostałyby po zakończeniu 5-letniego okresu przejściowego przy dotychczasowym poziomie podatku. Stawka 0,02 proc. to nie jest utrzymanie obecnych zasad, tylko nowy sposób naliczania podatku od wartości. W skali kraju to może się bilansować, ale na poszczególnych rynkach będą różnice. Część osób zapłaci mniej niż dziś, a część - znacznie więcej. To będzie bardzo nierównomierne. Przykładowo, stumetrowe mieszkanie w Warszawie to dziś podatek w wysokości około 300 zł, a według nowego modelu byłoby to około 400 zł - mówi Interii Adam Czerniak. Jak zaznacza, logika tego podatku opiera się na wycenie wszystkich mieszkań, ale ustawodawca dalej mówi, że to podatek tylko od trzeciego lokalu. - Jeśli i tak liczymy wartość każdej nieruchomości, to lepiej, aby to był podatek od majątku mieszkaniowego, a nie od liczby mieszkań - uzasadnia ekonomista.
Podobne zastrzeżenie ma ekspert Rynekpierwotny.pl.
- Tym bardziej, że proponowana ustawa przewiduje bardzo dużą progresję stawek między drugim i trzecim lokum (za pierwsze i drugie podatek tylko jako 0,02 proc. wartości, a za trzecie standardowo 0,50 proc., a docelowo aż 1,50 proc.). Rodzi się pytanie, dlaczego np. posiadacz jednej nieruchomości mieszkaniowej o wartości 2 mln zł ma zapłacić 400 zł rocznego podatku, a właściciel trzech mieszkań o łącznej wartości 1,5 mln zł (3 × 0,5 mln zł) - jednak nieporównywalnie więcej - uzasadnia.
Zobacz również:
- Niektóre kraje wprowadziły kwotę wolną od podatku oraz skalę podatkową stosowaną z uwzględnieniem łącznej wartości wszystkich nieruchomości podatnika, co wydaje się bardziej sprawiedliwym rozwiązaniem. Proponowany projekt pomija taką możliwość - mówi Andrzej Prajsnar.
Adam Czerniak wskazuje też, że brakuje minimalnego progu udziałów przy współwłasności. Nawet 2-procentowy udział spadkowy będzie traktowany jak posiadanie mieszkania. To będzie rodziło takie sytuacje, że ktoś, kto odziedziczy minimalne, nawet kilkuprocentowe udziały, a potem kupuje sobie własne mieszkanie, nagle to jego mieszkanie staje się już trzecim, objętym wyższą stawką.
Mieszkania przeznaczone na działalność gospodarczą potraktowane ulgowo
Zdziwienie specjalistów budzą też zapisy wyłączające spod nowych zasad opodatkowania te lokale, które są wykorzystywane na działalność gospodarczą. Zgodnie z projektem "zmianie nie ulegną natomiast zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości powierzchni mieszkalnych wykorzystywanych na działalność gospodarczą. Nadal będą objęte stawką za metr kwadratowy użytkowanej powierzchni mieszkalnej (na rok 2026 maksymalna stawka to 35,53 zł od 1 m² powierzchni użytkowej)".
- Wziąwszy pod uwagę zakładany wzrost stawki podatkowej od trzeciej i kolejnej nieruchomości mieszkaniowej (z 0,5 proc. do 1,5 proc., o 0,1 pp. rocznie) rodzi się pytanie, czy w pewnym momencie wykorzystywanie trzeciego lub kolejnego mieszkania na cele działalności gospodarczej (np. profesjonalnego najmu, w tym krótkoterminowego) nie będzie nawet kilkukrotnie bardziej opłacalne podatkowo niż wariant związany z opodatkowaniem minimum trzeciego prywatnego lokum od wartości (stawką 0,5-1,5 proc.) - komentuje w rozmowie z Interią Andrzej Prajsnar, analityk Rynekpierwotny.pl.
Podobne zastrzeżenie do tych przepisów ma Adam Czerniak.
Nie jest jasne, jak ma być potraktowany najem krótkoterminowy, który powinien być prowadzony jako działalność gospodarcza, a ta jest wyjęta z progresywnej stawki podatku.
- Moje wątpliwości dotyczą tego, że mieszkania wykorzystywane do działalności gospodarczej są wyjęte z tego mechanizmu i mają być opodatkowane stawką 35,53 zł za metr kwadratowy. Jednak ta stawka jest bardzo wysoka w małych miejscowościach, ale bardzo niska w dużych miastach w porównaniu z 1,5 proc. wartości. To stworzy zachętę, żeby rejestrować działalność tylko po to, żeby uniknąć podatku od wartości. Nawet dla osób, które realnie jej nie prowadzą, a przecież część osób na JDG odlicza część mieszkania. Nie jest jasne, jak ma być potraktowany najem krótkoterminowy, który powinien być prowadzony jako działalność gospodarcza, a ta jest wyjęta z progresywnej stawki podatku. Nie jest też jasne, jak ma być traktowany w tym kontekście PRS, zwłaszcza PFR Nieruchomości - mówi ekonomista SGH.
Czy projekt daje fory dla zarabiania na najmie krótkoterminowym?
Wątpliwości budzi również zasada, zgodnie z którą - niezależnie od liczby nieruchomości mieszkaniowych danej osoby - niska stawka wynosząca tylko 0,02 proc. wartości rocznie (taka jak dla dwóch pierwszych mieszkań/domów w innych przypadkach) ma dotyczyć najbardziej energooszczędnych domów i mieszkań.
- Pomysłodawcy projektu chcą prawdopodobnie premiować energooszczędne budownictwo, ale jednocześnie duża preferencja podatkowa będzie dotyczyć osób, które stać na więcej niż dwa oszczędne domy i mieszkania - na ogół droższe od rynkowej średniej. Zresztą sam mechanizm ustalania wartości podatkowej na podstawie średniej ceny sprzedaży 1 m kw. z gminy też będzie premiował posiadaczy droższych nieruchomości mieszkaniowych - tłumaczy przedstawiciel Rynekpierwotny.pl.
Pod dużym znakiem zapytania stoi to, czy i w jakim stopniu wyższy podatek właścicieli mieszkań nie będzie w praktyce zapłacony przez najemców w postaci wyższego czynszu. Nie ma tu mechanizmu ochronnego, a na razie mieszkań społecznych czy komunalnych jest tak mało, że nie są alternatywą ani realną konkurencją dla rynku prywatnego.
Zdaniem specjalisty z SGH, duże ryzyko dotyczy skutków na rynku najmu. Brakuje bowiem zabezpieczenia przed przerzuceniem wyższego podatku na najemców. Jeżeli właściciel pięćdziesięciometrowego mieszkania miałby docelowo płacić nawet kilkanaście tysięcy złotych rocznie podatku, to z dużym prawdopodobieństwem - przy sztywnym popycie - przerzuci to na wyższy czynsz.
- Proponowałem od dawna, żeby podatek od wartości nieruchomości można było odliczać od podatku od dochodów z najmu. To by zniechęcało do trzymania pustostanów, ale ograniczało negatywny wpływ podatku od nieruchomości na rynek najmu. W obecnej konstrukcji ten podatek jest destrukcyjny dla rynku najmu w Polsce. Rynek najmu stanie się rynkiem drogich, luksusowych mieszkań dla nielicznych, a reszta zostanie wypchnięta do najmu społecznego, którego jeszcze nie udało się zbudować w odpowiedniej skali - uważa Adam Czerniak.
Jak dodaje, zastanawiające jest też, dlaczego wartość nieruchomości ma być liczona na podstawie średniej ceny transakcyjnej dla całej gminy. - Bez uwzględnienia roku budowy, lokalizacji, standardu itd. To jest tak daleko idące uśrednienie i będzie bardzo mocno zaburzać realne wartości nieruchomości. Możliwość korekty przez samorząd, czyli współczynnik 0,2-2, przerzuca odpowiedzialność z państwa na gminy bez narzędzia, które zapewniłoby sprawiedliwość nowego podatku - mówi ekonomista SGH.
Monika Krześniak-Sajewicz
