W skrócie
- Politycy pracują nad nowymi regulacjami najmu krótkoterminowego, jednak projekty rządowy i Polski 2050 zawierają poważne luki.
- Projekt Polski 2050 jest krytykowany za niedostosowanie do polskich realiów prawnych oraz wprowadzenie nowych, niejasnych kategorii najmu.
- W projekcie rządowym brakuje istotnych rozwiązań – zwłaszcza identyfikacji klientów, co może mieć konsekwencje dla bezpieczeństwa i efektywności egzekwowania prawa.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu, otwiera się w nowym oknie
Monika Krześniak-Sajewicz, Interia: Mamy dwa konkurencyjne projektu ustaw, które mają uregulować najem krótkoterminowy, otwiera się w nowym oknie - rosnące i coraz bardziej odczuwalne w miastach zjawisko - rządowy autorstwa MSiT i poselski - koalicjanta czyli Polski 2050. Jedną z głównych propozycji poselskiego projektu jest wymóg zgody spółdzielni i wspólnoty na prowadzenie tego rodzaju najmu. Dobry pomysł? Wykonalny?
Hanna Milewska Wilk, Instytut Rozwoju Miast i Regionów: - Tu pojawia się pierwszy problem projektu poselskiego Polski 2050. Jeżeli najem krótkoterminowy traktujemy jako działalność gospodarczą, to bardzo trudno w polskich realiach stworzyć przepisy dotyczące wyłącznie tego typu działalności - odpłatnego, krótkoterminowego udostępniania lokalu. Dlatego, że np. na prowadzenie kancelarii notarialnej w mieszkaniu w bloku nie trzeba mieć zgody, a to przecież też działalność gospodarcza. Kancelaria notarialna musi przyjmować ludzi, więc ruch w budynku jest naturalny i to też może być uciążliwe dla mieszkańców.
Z drugiej strony sąsiedzi takich lokali powinni mieć narzędzia kontroli: chodzi o kwestie bezpieczeństwa pożarowego, sanitarnego czy zachowania porządku. To przede wszystkim oni odczuwają skutki dużej rotacji gości, którzy funkcjonują inaczej niż mieszkańcy.
Jednocześnie zadziwiające jest dla mnie zapis z projektu Polski 2050, w którym cała wspólnota miałaby głosować nad ewentualną zgodą, ale w spółdzielni wystarczyłby zgoda samego zarządu. Skoro w spółdzielni decyduje zarząd, to dlaczego zarząd wspólnoty nie mógłby podejmować takiej decyzji? I odwrotnie - dlaczego członkowie wspólnoty mogą decydować, a lokatorzy mieszkań spółdzielczych już nie?
Największy problem z projektem Polski 2050 jest taki, że on wygląda, jakby ktoś wziął anglojęzyczne przepisy i automatycznie je przetłumaczył na polski.
To przykład słabości tego projektu, ale nie jedyny. Największy problem z projektem Polski 2050 jest taki, że on wygląda, jakby ktoś wziął anglojęzyczne przepisy i automatycznie je przetłumaczył na polski. Projekt nie rozróżnia najmu, wynajmu i dzierżawy. A w polskim prawie nie ma pojęcia "usługa najmu". Albo mamy usługę świadczoną przez przedsiębiorcę, albo najem prywatny - nie ma niczego pomiędzy.
Projekt jest oderwany od polskich regulacji prawnych, a przecież nie będzie działał w próżni.
Jeżeli jednak patrzymy na unijne regulacje, to kierunek jest taki, żeby najem krótkoterminowy traktować jako działalność gospodarczą. Który z tych projektów idzie mocniej właśnie w tę stronę?
- Rządowy projekt jest konsekwencją unijnych regulacji, które musimy wdrożyć. Natomiast projekt Polski 2050 bierze pod uwagę tylko dyrektywę dotyczącą rejestracji lokali i nadawania numerów ogłoszeniom. Tymczasem jest jeszcze wcześniejsza dyrektywa, która wyraźnie mówi, że skoro najem krótkoterminowy to usługa hotelarska, to powinna być działalnością gospodarczą.
Europa Zachodnia od lat ma z tym problem i dąży do profesjonalizacji: łatwiejszej kontroli, płacenia podatków. W projekcie Polski 2050 w ogóle nie ma tego elementu.
Jednocześnie pojawiają się limity 30 i 90 dni najmu rocznie. To jest niezrozumienie tego jak obecnie działa wynajem krótkoterminowy.
Na czym polega to niezrozumienie?
- To jest powrót do starego modelu najmu hybrydowego, który kiedyś funkcjonował i co widać na przykładzie dużej puli mieszkań Trójmiasta, gdzie przez 9 miesięcy mieszkali studenci, a na wakacje byli wyrzucani, bo mieszkania były w sezonie przeznaczane na wynajem turystom. To generowało ogromne problemy, zwłaszcza w czasie sesji. Nie wiem, komu ma służyć takie rozwiązanie. Co ma się dziać z mieszkaniem przez pozostałe miesiące? Ani projekt, ani uzasadnienie na to nie odpowiada.
To bardzo punktowa regulacja, która reguluje coś zupełnie innego niż realnie istnieje.
Mamy zjawisko, które działa w Polsce od lat, w tym ewidencje miejsc noclegowych w gminach. Część z nich, jak Kraków, prowadzi je bardzo skrupulatnie. Rynek szedł w stronę profesjonalizacji. A projekt Polski 2050 proponuje ograniczenie działalności do 30 lub 90 dni bez żadnej odpowiedzi na pytanie, co ma się stać z podmiotami już wpisanymi do ewidencji.
Zobacz również:
W projekcie poselskim jest zapis, że "najem krótkoterminowy jest płatną usługą najmu umeblowanego domu, lokalu, świadczoną na podstawie jednej umowy, na okres nie dłuższy niż 30 dni, wykonywaną stale lub tymczasowo za pośrednictwem platformy internetowej".
Tylko, że polskie przepisy od lat interpretowały najem poniżej 30 dni jako usługę zakwaterowania albo usługę hotelową. I to automatycznie oznacza działalność gospodarczą. To jest powrót do sporów sprzed około 10 lat, gdy urzędy skarbowe próbowały walczyć z ukrywaniem tej działalności pod pozorem najmu prywatnego.
Po pierwsze - definicja na początku ustawy tworzy coś zupełnie nowego i niepasującego do polskich przepisów. To, co już mamy: ewidencje, wymogi sanitarne, rozróżnienia między najmem a usługą - jest pominięte. Wprowadzamy coś nowego, ale bez żadnego powiązania z istniejącym systemem.
I wciąż mam jedno podstawowe pytanie: jaki będzie VAT? Niech projektodawcy mi to powiedzą.
Jeżeli tworzymy nowy typ najmu krótkoterminowego, to jaka będzie stawka? Projekt wygląda tak, jakby najem miał być zwolniony z VAT, co jest całkowicie nielogiczne. To fundamentalne pytanie, a w projekcie nie ma o tym ani słowa.
W efekcie ten projekt idzie w stronę zupełnie innego modelu najmu krótkoterminowego, ale nie wyjaśnia, co zrobić z tym, co już istnieje.
Problematyczna jest też szara strefa, której obecne regulacje nie wyeliminowały.
Część mieszkań jest wynajmowana krótkoterminowo przez zwykłe portale ogłoszeniowe, a nie rezerwacyjne, więc całkowicie poza jakąkolwiek ewidencją. Co można z tym zrobić?
- Szara strefa zaczęła się dużo wcześniej, już w momencie, gdy niektóre kamienice w Krakowie były "wspólnotami" tylko z nazwy. Lokale były małe, funkcjonowały właściwie jak hotele, czasem z restauracjami w parterze, ale bez odpowiednich regulacji. Problem zaczął się już na etapie przebudów, pozwoleń na budowę i planowania przestrzennego.
A projekt rządowy uporządkuje zjawisko najmu krótkoterminowego?
Projekt rządowy jest bardzo zachowawczy. Zawiera elementy absolutnie niezbędne z punktu widzenia dyrektywy unijnej.
W dużym stopniu tak, choć jest bardzo zachowawczy. Po pierwsze, zawiera elementy absolutnie niezbędne z punktu widzenia dyrektywy unijnej.
Brakuje mi jednak regulacji dotyczącej osób fizycznych, które już dziś są wpisane do ewidencji innych miejsc noclegowych, a nie prowadzą działalności gospodarczej - poza rolnikami, dla których są odrębne zasady.
Moim zdaniem można było to uregulować mocniej, a nie wprowadzać tylko minimum, którego wymaga dyrektywa.
W pierwotnym projekcie rządowym, przed uzgodnieniami międzyresortowymi, były rozwiązania, które szły w stronę głębszej regulacji. Zjawisko jest bardziej złożone, niż się wydaje.
Mamy turystów rezerwujących pobyty na 2-3 noce przez platformy, czyli klasyczny najem krótkoterminowy. Ale pandemia spowodowała powstanie ogromnego segmentu najmu średnioterminowego na 3-4 miesiące. W tę grupę wpadli studenci Erasmusa, którzy przyjeżdżają na jeden trymestr, czasem 2 dni krócej lub dłużej niż 3 miesiące. Wcześniej to było traktowane albo jako zwykły najem, albo jako zakwaterowanie w akademikach. A my w projekcie rządowym upieramy się przy definicji 30 dni.
Tymczasem rynek jest dużo bardziej zróżnicowany. Hotele również zaczęły to uwzględniać. Trzeba się zastanowić czy akurat kryterium 30 dni jest dobre.
Co na przykład zrobić z przypadkami zakwaterowania pracowników, gdzie pracodawcy kontraktują miejsca na miesiąc? Czy to ma być usługa hotelarska, czy zakwaterowanie pracowników? To ważne też w kontekście VAT, bo obecnie dla obu kategorii są dwie różne stawki.
Czego najbardziej brakuje w rządowym projekcie autorstwa Ministerstwa Sportu i Turystyki?
Najbardziej brakuje mi identyfikacji klienta – potwierdzania tożsamości osoby, która wynajmuje lokal. To jest naprawdę duża luka – która może mieć poważne, negatywne konsekwencje także z punktu widzenia bezpieczeństwa kraju.
- Najbardziej brakuje mi identyfikacji klienta - potwierdzania tożsamości osoby, która wynajmuje lokal. To jest naprawdę duża luka - która może mieć poważne, negatywne konsekwencje także z punktu widzenia bezpieczeństwa kraju. W innych krajach europejskich taki wymóg sprawdzenia tożsamości klienta jest.
Tego w projekcie rządowym nie ma. A jesteśmy w takim miejscu geograficznym i prawnym, że musimy wiedzieć, kto do nas przyjeżdża. W lokalach wynajmowanych krótkoterminowo nie ma recepcji, nie można monitorować części wspólnych budynku, nie można monitorować wnętrza lokalu. Musimy mieć jakąś formę identyfikacji. W wielu państwach europejskich już dziś wymagane jest przesłanie skanu dowodu osobistego lub innego dokumentu, aby móc identyfikować klienta. W obecnej wersji projektu rządowego, po konsultacjach, dodatkowo zmniejszono odpowiedzialność klienta. Może się tłumaczyć, że "nie doczytał regulaminu", więc praktycznie nie ponosi konsekwencji swoich zachowań.
Zobacz również:
Czyli projekt rządowy pozwala wynajmować mieszkanie anonimowo?
Tak. I to rodzi negatywne skutki także innego rodzaju - braku możliwości wyegzekwowania czegokolwiek od klienta, który korzysta z takiego lokalu.
Wymóg identyfikacji jest potrzebny z dwóch powodów. Po pierwsze - operatorzy narzekają, że nie są w stanie dochodzić roszczeń od osób, które coś zniszczyły, bo nie mają ich danych.
Po drugie - sąsiedzi mają problem, bo wzywają policję, ale policja niewiele może zrobić, skoro odpowiedzialność formalnie spoczywa na właścicielu, a nie na osobie, która faktycznie znajduje się w mieszkaniu. Z identyfikacją można byłoby ustalić, kto faktycznie zakłócał ciszę nocną albo dewastował lokal.
No i to o czym wspomniałam, a mianowicie to jest podstawowa kwestia bezpieczeństwa - zarówno z punktu widzenia operatorów, sąsiadów, ale też bezpieczeństwa państwa.
Musimy wiedzieć, kto przebywa w obiektach noclegowych. Skoro hotele mają karty meldunkowe, to dlaczego nie miałoby ich być w innych formach zakwaterowania?
A czego jeszcze brakuje w rządowym projekcie?
Złagodzono obowiązki klientów dotyczące przestrzegania regulaminów, w tym nawet tych dotyczących segregacji śmieci, a wprowadzenie obowiązku wpisania na drzwiach lokali imienia i nazwiska osoby do kontaktu jest w wielu przypadkach niemożliwe do spełnienia - bo coraz więcej lokali obsługują firmy. Jeśli klienci wybierają taką formę zakwaterowania, to powinni także mieć te bardziej "domowe" obowiązki.
Po zmianach całość stała się mniej spójna. W trakcie uzgodnień jedno z ministerstw wykreśliło regulamin z wcześniejszej części ustawy, a w kolejnych przepisach nadal są do niego odnosi. To jest jeszcze do "wygładzania" przez legislatorów.
Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz
