Wtorek był ostatnim dniem na zgłaszanie uwag w ramach konsultacji społecznych projektu poselskiego Konfederacji, który ma przywrócić równowagę między właścicielem mieszkań a lokatorem. Dotyczy między innymi uregulowania sytuacji, gdy najemca przestaje płacić, zajmuje lokal bezumownie, nie odbiera korespondencji i nie chce się wyprowadzić.
Zmiany, jakie wprowadziłby projekt Konfederacji, to między innymi szybsze wypowiedzenie umowy za brak płatności - dziś wypowiedzenie możliwe jest po trzech miesiącach zaległości, a po zmianie byłoby to możliwe już po jednym miesiącu. Właściciel będzie mógł też wypowiedzieć najem z 6‑miesięcznym terminem, jeśli chce zamieszkać w mieszkaniu sam lub jego bliska rodzina.
Zobacz również:
Projekt zakłada, że właściciel będzie mógł wejść do swojego mieszkania, gdy zajmuje je osoba bez tytułu prawnego. Dziś może to zostać uznane za przestępstwo.
Przewiduje też, że właściciel nie popełni przestępstwa, gdy przestaje opłacać media za osoby bez tytułu prawnego do lokalu. Dziś właściciel mieszkania często musi płacić za prąd czy wodę w wynajmowanym lokalu, mimo że lokator przestał płacić.
Są też propozycje usprawniające procedury eksmisji. Autorzy projektu chcą też zlikwidować obowiązek przyznawania lokalu socjalnego osobie, która uporczywie uchyla się od obowiązku opłacania czynszu i w innych uzasadnionych sytuacjach.
Problem jest realny, więc przywrócenie równowagi jest potrzebne. Zwolennicy tych regulacji mają też dodatkowe propozycje, ale po drugiej stronie są głosy, że te rozwiązania są zbyt radykalne.
- Problem nadmiernej ochrony lokatorów w Polsce jest realny i coraz częstszy. Właściciele mieszkań praktycznie jednogłośnie wskazują, że obecny system prawny stawia ich w pozycji całkowicie bezbronnej. To nie jest kwestia pojedynczych przypadków, tylko zjawisko masowe. Właściciele boją się wynajmować, dlatego mamy tyle pustostanów - i nie dlatego, że ktoś nie chce wynajmować mieszkania, tylko dlatego, że prawo w obecnym kształcie jest dla nich tak niebezpieczne, że wolą zostawić lokal pusty, niż ryzykować obecność najemcy, którego później nie da się usunąć z lokalu - mówi Interii Ewelina Kulesza, członkini Komitetu Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, biorąca udział w konsultacjach społecznych projektu Konfederacji.
Konfederacja chce zmian w prawie najmu: Co dokładnie się zmieni?
Jak podkreśla, największym problemem jest sytuacja, w której najemca przestaje płacić i właściwie nie ma żadnego szybkiego narzędzia reakcji. Właściciel mieszkania musi odczekać trzy pełne miesiące braku płatności, potem musi wysłać kolejne wezwanie i dać dodatkowy miesiąc na uregulowanie zaległości. - Dopiero po czterech miesiącach może formalnie wypowiedzieć umowę i skierować sprawę do sądu. W praktyce oznacza to, że przez cztery miesiące właściciel utrzymuje najemcę, który nie płaci i często już nawet nie ma zamiaru płacić. Druga bardzo częsta sytuacja to odmowa wyprowadzki po zakończeniu umowy. Najem kończy się, lokator nie płaci i po prostu zostaje w mieszkaniu. Odmawia oddania kluczy i mówi: Nie wyjdę, nie wyprowadzę się. I właściciel nie może wejść do lokalu, mimo że to jego własność, bo grozi mu odpowiedzialność za naruszenie miru domowego. Nie może przeprowadzić najprostszych czynności, nawet sprawdzić stanu mieszkania. Policja w takich sytuacjach nie reaguje, bo uznaje to za sprawę cywilną. A sądowe postępowania o eksmisję ciągną się latami - argumentuje.
Jak zaznacza, najbardziej narażeni są zwykli ludzie, którzy nie mają ani wiedzy, ani profesjonalnej obsługi prawnej. To osoby, które np. odziedziczyły mieszkanie, które wynajmują. - To oni najczęściej padają ofiarą dzikich lokatorów, bo działają w dobrej wierze i ufają ludziom. A później latami walczą o odzyskanie własności. Rzadziej dotyczy to tych, którzy posiadają kilka czy kilkanaście mieszkań na wynajem, bo ci mają obsługę prawną, znają regulacje i potrafią skuteczniej się chronić - mówi Kulesza. Jej zdaniem projekt Konfederacji jest krokiem w dobrym kierunku, tym bardziej że nikt do tej pory nie chciał się tym zająć.
Zobacz również:
- To pierwszy od dawna projekt, który w ogóle podejmuje temat i próbuje wyrównać pozycję wynajmującego i najemcy. Skrócenie okresu zaległości z trzech miesięcy do jednego uważam za absolutnie słuszne - nikt nie powinien być zmuszony do utrzymywania obcej osoby przez cztery miesiące. To jest podstawowy, zdroworozsądkowy postulat. Pozytywne jest także uporządkowanie kwestii nieodbierania korespondencji. Dziś najemcy często świadomie nie odbierają pism, a sądy potrafią uznać, że adres był niewłaściwy i procedura musi się zacząć od nowa. To kompletnie paraliżuje działania właściciela. Regulacja fikcji doręczenia i obowiązku podawania aktualnego adresu jest bardzo potrzebna - mówi przedstawicielka Komitetu.
Pozytywnie ocenia propozycje odnoszące się do kwestii płatności za media i czynsz administracyjny. - Obecnie właściciel jest zmuszony płacić za prąd, wodę czy ogrzewanie, choć w lokalu mieszka osoba, która nie ma tytułu prawnego i niczego nie opłaca. To sytuacja absurdalna - właściciel nie dość, że nie może korzystać z własnego lokum, to jeszcze musi z własnej kieszeni finansować media dla osoby, która go bezprawnie zajmuje.
- Bardzo potrzebne jest również doprecyzowanie przepisów dotyczących możliwości wejścia do lokalu przez właściciela. Dziś właściciel nie może wejść do mieszkania, nawet żeby ocenić stan techniczny czy sprawdzić, czy nie doszło do szkód, bo natychmiast grozi mu zarzut naruszenia miru domowego. Tymczasem mówimy o sytuacjach, w których lokal jest zajmowany przez osobę przebywającą tam bezumownie. To są sytuacje skrajnie absurdalne i niesprawiedliwe - mówi Kulesza. Jednocześnie jej zdaniem brakuje w tym projekcie jednego elementu - w Polsce bardzo potrzebna byłaby rządowa baza najemców, wzorowana na funkcjonującej w Wielkiej Brytanii. Chodzi o możliwość weryfikacji przez wynajmującego historii najmu, zadłużeń, wcześniejszych eksmisji.
Eksmisja po nowemu? Eksperci podzieleni w ocenie projektu Konfederacji
Jednak w opinii ekspertki, która zajmuje się mieszkalnictwem z perspektywy lokatorów, te propozycje zmian są zbyt radykalne.
- Projekt wyraźnie przesuwa równowagę na korzyść właścicieli. Z jednej strony odpowiada na realny problem przewlekłych postępowań i trudności z odzyskiwaniem lokali, ale z drugiej robi to bardzo twardymi narzędziami. Ułatwia uznawanie pism za doręczone także po wygaśnięciu najmu, obniża próg wypowiedzenia umowy za zaległości do jednego pełnego okresu płatności, choć zachowuje obowiązek wcześniejszego uprzedzenia i dodatkowego terminu na zapłatę, a także rozszerza sytuacje, w których nie stosuje się ochrony przed eksmisją. Przewiduje też, że w określonych przypadkach osoby eksmitowane będą kierowane do noclegowni, schronisk dla osób w kryzysie bezdomności lub innych placówek. To oznacza szybsze procedury, ale też ryzyko, że część osób będzie szybciej wypadać z systemu mieszkaniowego i trafiać do systemu interwencyjnego, zamiast uzyskać stabilne rozwiązanie mieszkaniowe - mówi Interii Aleksandra Krugły z IRMiR i jednocześnie członkini zarządu Ogólnopolskiej Federacji na rzecz Rozwiązywania Problemu Bezdomności.
Jej zdaniem szczególnie kontrowersyjne są przepisy, które przy zaległościach za trzy pełne okresy płatności nakazują sądowi orzekać o braku prawa do najmu socjalnego, a także zmiany w Kodeksie karnym, które wyłączają odpowiedzialność właściciela za nieopłacanie mediów, gdy lokal zajmuje osoba bez tytułu prawnego, oraz za naruszenie miru domowego w takich sytuacjach. - W mojej ocenie to już nie jest tylko usprawnienie procedur, ale bardzo mocna zmiana standardu ochrony lokatorów i sposobu rozwiązywania sporów mieszkaniowych. Problem polega na tym, że zadłużenie często wynika nie ze złej woli, tylko z ubóstwa, choroby albo nagłego kryzysu, a schronisko czy noclegownia nie są substytutem mieszkania. Ten projekt może usprawnić odzyskiwanie lokali, ale robi to kosztem wyraźnego ograniczenia ochrony osób zagrożonych utratą mieszkania. Z perspektywy polityki mieszkaniowej to bardzo niebezpieczny kierunek, bo zamiast rozwiązywać problem, może po prostu szybciej wypychać ludzi z niestabilnego najmu do schronisk, noclegowni i systemu pomocy społecznej. W efekcie nie zmniejszymy skali kryzysu mieszkaniowego, tylko zmienimy miejsce, w którym będzie on widoczny - argumentuje Aleksandra Krugły.
Monika Krześniak‑Sajewicz
