Państwo zapłaci połowę odsetek

Sejm uchwalił ustawę o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Jeżeli Senat nie wniesie poprawek, wejdzie ona w życie już we wrześniu.

Dla kogo kredyt

Ze wsparcia skorzystać będą mogli małżonkowie (niezależnie od posiadania dzieci), jeżeli oboje są stronami umowy kredytu, a także osoby samotnie wychowujące dzieci, czyli sprawujące opiekę nad dzieckiem bądź dziećmi, z których przynajmniej jedno jest małoletnie lub uczy się (do ukończenia 25 lat) lub pobierany jest na nie zasiłek pielęgnacyjny.

JAROSŁAW KACZYŃSKI W SWOIM EXPOSÉ:

Obecne plany Ministerstwa Budownictwa to tylko pół miliona mieszkań. Z całą mocą będę dążył do tego, a jest to możliwe wbrew głosom pesymistów, by społeczeństwo otrzymało ofertę zdobywania na własność mieszkań, przy stosunkowo niewielkim wkładzie i przy niewielkiej racie miesięcznej, około
500 złotych. Są dzisiaj takie możliwości

Ustawa określa też warunki otrzymania wsparcia z punktu widzenia sytuacji lokalowej potencjalnych kredytobiorców. Pomoc nie przysługuje osobom, które w chwili ubiegania się o kredyt mają już mieszkanie - własne lub w spółdzielni mieszkaniowej. Osoby te będą mogły otrzymać dopłaty do kredytów, jeśli zobowiążą się do rezygnacji w ciągu 6 miesięcy z dotychczas zajmowanego lokalu.

Ustawa przewiduje, że z kredytu preferencyjnego można skorzystać tylko raz. Weryfikacji spełnienia tego warunku będzie dokonywał bank, który przyjął wniosek o udzielenie kredytu preferencyjnego - przez zasięgnięcie informacji w Banku Gospodarstwa Krajowego, prowadzącym rejestr osób, które są lub były stroną umowy o kredyt preferencyjny. Kredytów mieszkaniowych z dopłatą do odsetek będą mogły udzielać nie tylko banki, ale również SKOK-i.

Metraże

Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania przewiduje zwrot 50 proc. odsetek od kredytów hipotecznych zaciąganych na zakup mieszkania i domu. Powierzchnia domu, który jest przedmiotem wniosku o dopłaty, nie może przekraczać 140 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej (w wersji rządowej było to 100 metrów). Nie oznacza to, że dopłaty będą przysługiwać do odsetek kredytu zaciągniętego na całą powierzchnię 140 metrów. Państwo dopłaci jedynie do tej części kredytu, która obejmuje 70 metrów, a więc połowę dopuszczalnej powierzchni.

W przypadku mieszkań będzie to odpowiednio 75 metrów mieszkania przy możliwości uzyskania dopłat do kredytu obsługującego 50 metrów kwadratowych.

Tylko w złotówkach

Kredyt objęty dopłatami będzie bazował na produktach oferowanych przez banki konkurujące ze sobą z korzyścią dla beneficjentów programu oraz budżetu państwa. Zamiarem projektodawców było więc unikanie ograniczeń, narzucanie minimalnych czy maksymalnych okresów spłaty, wysokości kwotowej kredytów, wskaźnika LTV, formuły spłat (raty równe albo malejące), rodzaju stopy procentowej (stała/zmienna).

Jedynym istotnym ograniczeniem jest wykluczenie kredytów udzielanych lub denominowanych w walutach obcych. Ograniczenie to obowiązywałoby tylko w okresie stosowania dopłat - później kredyt, nie dotowany już przez państwo, mógłby teoretycznie, gdyby istniały po temu obiektywne możliwości i taka była wola kredytobiorcy, zostać przewalutowany.

Dopuszczalna karencja w spłacie kapitału przez cały okres wypłaty kredytu oraz dodatkowo do 6 miesięcy od wypłaty ostatniej transzy (postawienia całości kredytu do dyspozycji kredytobiorcy) jest rozwiązaniem dostatecznie elastycznym, zgodnym z praktyką banków. Należy zauważyć, że dopłaty przysługują także w okresie karencji w spłacie kapitału.

Spłaty

Kredytobiorca będzie płacił co miesiąc wynikającą z harmonogramu spłaty część kapitału kredytu oraz część odsetek należnych bankowi, których nie pokryje dopłata państwowa. Ustawa nie limituje stopy oprocentowania kredytu, która będzie stosowana przez bank. Będzie to, podobnie jak wysokość opłat i prowizji, element konkurencji między bankami.



Państwo będzie pokrywać 50 proc. odsetek naliczonych według zdefiniowanej w ustawie stopy referencyjnej równej przeciętnej w kwartale stopie WIBOR trzymiesięczny powiększonej o 2 punkty procentowe. Stopa ta dziś oscyluje na poziomie 4,5 proc. Bank będzie mógł oczywiście stosować stopę procentową niższą niż stopa referencyjna.

Przy 30-letnim kredycie na 80 proc. ceny zakupu mieszkania do 50 mkw. o wartości 150 tys. zł, oprocentowanym na 7 proc. w skali roku, dopłata na proponowanym poziomie będzie pozwalała na obniżenie raty o około 1/3 - w zależności od systemu spłaty o 260 zł (raty równe) lub 350 zł (raty malejące). Są to kwoty pozwalające zwykle pokryć miesięczne koszty utrzymania małego mieszkania. W odróżnieniu od kredytu walutowego we frankach szwajcarskich, przy którym można uzyskać podobny efekt obniżenia raty, cała ta oszczędność przełoży się na kalkulację zdolności kredytowej kredytobiorcy.

W miastach na wtórnym

Ustawa przewiduje, że z kredytu preferencyjnego można skorzystać tylko raz. Weryfikacji spełnienia tego warunku będzie dokonywał bank, który przyjął wniosek o udzielenie kredytu preferencyjnego.

Pojawiają się wątpliwości, czy kredyt z dopłatą państwa będzie korzystny dla mieszkańców dużych miast. Realne ceny mieszkań są tam bowiem o 20 procent wyższe, niż wynosi oficjalny wskaźnik. A przy kupnie mieszkania z rządową dotacją nie można go przekroczyć.

Warunkiem skorzystania z dopłaty rządowej jest zakup mieszkania po cenie nieprzekraczającej lokalnego wskaźnika ceny metra kwadratowego. Wskaźniki ogłaszają co pół roku wojewodowie oddzielnie dla miasta wojewódzkiego i dla reszty województwa. Na przykład dla Warszawy średnia z dwóch ostatnich wskaźników (tak to się wylicza w ustawie) to 3883,50 zł, a dla reszty województwa mazowieckiego - 2648 zł. W Warszawie nie buduje się nowych mieszkań po takiej cenie. Wyjątkami są daleko położone dzielnice - Białołęka, Rembertów. Podobnie wyglądają wyliczenia dla innych głównych polskich miast.

Pewną nadzieją może napawać fakt, że Sejm zdecydował na rozciągnięcie możliwości dopłacania do odsetek od kredytów również na nieruchomości kupowane na rynku wtórnym. Ten rynek charakteryzuje się większą elastycznością cenową niż rynek mieszkań pierwotnych. Wytrwałym uda się pewnie znaleźć mieszkanie, którego cena nie przekroczy granicy ustalonej przez ustawodawcę.

Maciej Kossowski - Expander - opinia

Dzięki dopłatom z budżetu można nawet o 30 proc. zmniejszyć sumę odsetek, jaką oddamy bankowi. Ta oszczędność może być jeszcze większa, jeśli założymy, że za 8 lat oprocentowanie zaciągniętego kredytu w złotówkach będzie niższe niż dzisiaj (będzie to już prawdopodobnie kredyt w euro). W efekcie taki dotowany kredyt może być tańszy niż obarczony ryzykiem kursowym kredyt we frankach.

Przy 30-letnim okresie spłaty lub nawet przy kredycie spłacanym przez 20 lat przez osobę z drugiej (lub trzeciej) grupy podatkowej, bardziej opłacalna będzie ulga odsetkowa. Problem w tym, że niewiele kredytów spłacanych będzie w praktyce tak długo. Na przykład w USA kredyt mieszkaniowy żyje średnio 8 lat (w Polsce rynek ma zbyt krótką historię, by przeprowadzić taką analizę). Przemawia to na korzyść dopłat do odsetek.

Kredyt z dotowanymi odsetkami jest więc atrakcyjnym produktem. Niestety, nie można liczyć na to, że banki będą podnosić zdolność kredytową klientom wybierającym to rozwiązanie. W rezultacie wiele osób, które wykażą zainteresowanie zakupem tanich mieszkań czy budową małych domów (tylko takie będzie można sfinansować dotowanym kredytem), zostanie odesłanych z kwitkiem przez banki.

Nie należy także liczyć na specjalne zainteresowanie deweloperów budową tanich mieszkań dla nowej grupy kredytobiorców. W tej chwili średnia cena m.kw. nowego mieszkania w Warszawie to ok. 6000 zł, podczas gdy graniczna cena uprawniająca do skorzystania z dopłat wyniosłaby w tej chwili 4008 zł (o 33 proc. mniej). We Wrocławiu odpowiednio: 4813 zł i 2628 zł (o 45 proc. mniej). Wzrośnie natomiast opłacalność budowy tanich, małych domów systemem gospodarczym.

Miłosz Marczuk