Nieruchomości stanowią dla wielu solidną lokatę kapitału czy też dobre aktywo do ochrony oszczędności przed inflacją. Już nie tylko potrafią wzrastać na wartości wraz z upływem czasu, ale również pozwalają na bieżąco zarabiać na wynajmie. Z tego też powodu na rynku pojawiły się lokale inwestycyjne dedykowane przede wszystkim inwestorom. Jaki podatek można odliczyć od zakupu tego typu nieruchomości? Lepiej kupić na firmę czy prywatnie? Rozmawiamy z dr Łukaszem Karczyńskim, doradcą podatkowym specjalizującym się m.in. w opodatkowaniu rynku nieruchomości, adiunktem na Uniwersytecie Gdańskim.
Czy lokal inwestycyjny lub też apartament inwestycyjny jest stworzony z myślą wyłącznie o inwestorach i przedsiębiorcach?
dr Łukasz Karczyński, doradca podatkowy: Niekoniecznie. Choć oferta rynkowa takich lokali jest kierowana do inwestorów i też - jak przypuszczam - większość takich lokali jest faktycznie wynajmowana. Nie znaczy to wcale, że nie można takiego lokalu wykorzystywać na własne potrzeby, poza stałym zamieszkiwaniem.
W jaki sposób osoba prywatna może z tego rodzaju lokalu czerpać korzyści?
Można wykorzystać taki lokal do czasowego zakwaterowania dziecka na czas studiów, podobnie jak miejscem czasowego zakwaterowania jest dom studencki. Można realizować w nim cele rekreacyjne, lokale takie są oferowane często w miejscowościach turystycznych. Można też urządzić sobie w nim biuro do etatowej pracy zdalnej, pracownię hobbystyczną itd.
Czy od apartamentu inwestycyjnego można odliczyć podatek VAT? Jeśli tak, to w jakiej wysokości?
Lokale użytkowe są sprzedawane ze standardową stawką VAT, czyli 23%. Nie dotyczy ich stawka 8%, właściwa dla lokali mieszkalnych. Zakup lokalu na wynajem lub do innej działalności gospodarczej jest traktowany jako zakup inwestycyjny, a nie konsumpcyjny, co umożliwia zwrot lub odliczenie VAT pod warunkiem, że czynności, do których lokal jest wykorzystywany, też są opodatkowane VAT. Z kolei zwrotowi nie podlega VAT od zakupu lokalu na potrzeby osobiste.
Osoba prywatna, nieprowadząca działalności gospodarczej, też może odliczyć podatek VAT po zakupie tego typu nieruchomości inwestycyjnej?
Tak. Mało kto wie, że ustawa o VAT nie dotyczy tylko typowej działalności gospodarczej, ale także tzw. najmu prywatnego, czyli realizowanego poza działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców.
Większość wynajmujących podlega zwolnieniu z VAT, dlatego wiedza o tym nie jest powszechna. Na przykład zwolniony z VAT jest najem mieszkań na cele mieszkaniowe, a także - w ramach tzw. zwolnienia podmiotowego - najem innego rodzaju, jeśli wynajmujący nie przekracza 200.000 zł rocznego obrotu z tytułu najmu i innej działalności gospodarczej (z pewnymi wyjątkami).
W przypadku samodzielnego wynajmu długoterminowego takiego lokalu VAT wynosi 8% czy 23%?
Stawka 23% dotyczy ogólnie najmu, natomiast stawka 8% na zasadzie wyjątku od zasady dotyczy usług związanych z zakwaterowaniem, np. typowych usług hotelarskich lub innego krótszego lub dłuższego zakwaterowania (np. turystów bez obsługi właściwej dla usługi hotelarskiej, studentów albo pracowników tymczasowych). Jeśli więc celem najmu jest czasowe zakwaterowanie najemcy, to co do zasady można zastosować stawkę 8%, a jeśli najemcą jest np. operator usług zakwaterowania albo inny przedsiębiorca, to wówczas co do zasady stosuje się stawkę 23%. Każdy przypadek należy jednak oceniać indywidualnie.
Spójrzmy na liczby. Kupując apartament inwestycyjny o wartości 500 tys. zł brutto, ile można uzyskać zwrotu podatku VAT?
Zakładając w tym przypadku stawkę 23-procentową, będzie to ok. 93,5 tys. zł, czyli faktyczny koszt zakupu takiego lokalu wyniósłby w przybliżeniu 406,5 tys. zł.
Przy zakupie apartamentu inwestycyjnego na użytek własny (np. dla dziecka na studia na okres kilku lat) możliwe jest rozliczenie podatku?
Nie. Korzystanie na użytek własny nie uprawnia do odliczenia VAT, gdyż nie jest to zakup w celu wykonywania w lokalu czynności opodatkowanych.
W jakiej postaci najkorzystniejszy będzie zakup apartamentu inwestycyjnego? JDG, jako osoba fizyczna, a może spółka? Jakie są różnice podatkowe między nimi?
Osoba fizyczna w świetle orzecznictwa NSA może samodzielnie wybrać, do którego źródła przychodów przypisze przychody z najmu, czyt. z działalności gospodarczej albo z tzw. najmu prywatnego. Z reguły najbardziej opłaca się zakup w charakterze osoby prywatnej, tj. poza działalnością gospodarczą, ponieważ w razie sprzedaży takiego lokalu przychód z odpłatnego zbycia jest traktowany jako przychód z "prywatnego" zbycia nieruchomości, a nie z działalności gospodarczej. Wówczas po 5 latach od nabycia nie powstaje już obowiązek podatkowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.
Niemniej w każdym przypadku należy przeprowadzić szczegółową analizę, uwzględniającą indywidualne uwarunkowania danej sprawy. Ponieważ czasami, na przykład w przypadku zakupu kredytowanego, gdy pojawiają się większe koszty uzyskania przychodu, bardziej opłaca się włączenie lokalu do działalności gospodarczej, jeśli ta jest opodatkowana podatkiem dochodowym, a nie ryczałtem czy kartą podatkową.
Z kolei zakup do majątku spółki może być uzasadniony, jeśli przychody z najmu miałyby być długoterminowo reinwestowane w ramach tej samej spółki i inwestor nie planuje wycofania nieruchomości do majątku prywatnego.
Co się stanie z odliczonym VAT-em, jeśli po jakimś czasie zmienię sposób użytkowania lokalu, np. przestanę go wynajmować?
Zwrot (lub odliczenie) VAT od nabycia nieruchomości jest w pewnym sensie uwarunkowany 10-letnim wykorzystaniem jej do czynności opodatkowanych. Jeśli w tym tzw. okresie korekty nastąpi zmiana sposobu wykorzystania na taki, który nie daje prawa do odliczenia, to należy proporcjonalnie skorygować odliczenie. Na przykład, jeśli po 6 latach przestaniemy wynajmować lokal (albo dalej będziemy go wynajmować, ale ze zwolnieniem z VAT), to 40% odliczonego VAT trzeba będzie zwrócić do urzędu skarbowego (bez odsetek). Po 10 latach można już "bezkarnie" zmienić sposób użytkowania na nieopodatkowany.
Odliczenie VAT może być zakwestionowane przez urząd skarbowy?
Jeśli spełnione są wszystkie warunki odliczenia, to nie. Zwrot VAT nie jest uzależniony od uznania organu podatkowego - należy się w każdym przypadku, który zgodnie z przepisami ustawy o VAT uprawnia do odliczenia.
Przestrzegam natomiast przed pomysłami, aby odliczyć VAT, oświadczając urzędowi, że lokal będzie przeznaczony do czynności opodatkowanych, a potem korzystać z lokalu głównie na własne potrzeby i tylko dla pozoru raz na jakiś czas wystawić fakturę z tytułu najmu. Takie działanie nie daje prawa do odliczenia i może być po czasie zakwestionowane, jak również grozi odpowiedzialnością karną za przestępstwo skarbowe.
Ile trwa zarejestrowanie osoby fizycznej jako czynny podatnik VAT?
Przeważnie 1-2 tygodnie, czasem nieco dłużej lub krócej. Z tym że wpis do rejestru podatników następuje co do zasady ze skutkiem wstecznym od dnia wskazanego w zgłoszeniu rejestracyjnym.
Można rozliczać koszty związane z remontami, wyposażeniem?
Tak, każdy koszt związany z przyszłym najmem lub innymi czynnościami opodatkowanymi daje prawo do odliczenia VAT zawartego w jego cenie. Dotyczy to zatem np. faktur za czynności notarialne, usługi prawne, usługi pośredników w obrocie nieruchomościami, materiały i usługi wykończeniowe, wyposażenie ruchome, media itd.
Czy i po jakim czasie mogę sprzedać lokal inwestycyjny, aby nie zwracać odliczonego podatku VAT? Czy jest dodatkowy podatek za sprzedaż przed upływem 5 lat?
W przypadku sprzedaży lokalu przed upływem 2 lat od rozpoczęcia wykonywania czynności opodatkowanych należy obowiązkowo doliczyć 23% VAT do ceny sprzedaży. Podatek ten będzie mógł jednak być odliczony przez kupującego na tych samych zasadach, co na rynku pierwotnym, trudno więc traktować to jako "zwrócenie odliczonego podatku VAT". VAT doliczony do ceny w ramach transakcji między dwoma podatnikami VAT jest zasadniczo neutralny.
Z kolei po 2 latach sprzedaż jest co do zasady zwolniona z VAT, ale wówczas konieczne jest rozliczenie korekty VAT odliczonego - podobnie, jak gdyby od momentu sprzedaży lokal został przeznaczony do czynności zwolnionych z VAT do końca 10-letniego okresu korekty. I to faktycznie można nazwać częściowym zwrotem odliczonego VAT. Nie jest to zwykle opłacalne, dlatego ustawa przewiduje możliwość rezygnacji z tego zwolnienia pod warunkiem zgody kupującego (musi on wówczas być zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym) i wpisania odpowiedniego oświadczenia do umowy sprzedaży. Dla kupującego też jest to przeważnie opłacalne, ponieważ VAT doliczony do ceny sprzedaży nadaje się do odliczenia, a dzięki opodatkowaniu VAT transakcja nie podlega dwuprocentowemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Natomiast 5 lat (liczone od końca roku, w którym nabyliśmy lokal) to jest okres przewidziany w przepisach o podatku dochodowym od osób fizycznych, po którym lokal użytkowy niewykorzystywany w działalności gospodarczej można sprzedać bez tego podatku, wynoszącego wcześniej 19% dochodu. Sprzedaż nieruchomości stanowiącej środek trwały wykorzystywany w działalności gospodarczej nie podlega tej regule (chyba że jest to lokal lub budynek mieszkalny).
Czy i kiedy środki ze sprzedaży apartamentu inwestycyjnego możemy przeznaczyć na dowolny cel?
Dla VAT przeznaczenie środków ze sprzedaży jest obojętne. W zakresie podatku dochodowego od sprzedaży "prywatnej", jeśli nie minęło 5 lat od zakupu, można ewentualnie skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, czyli zwolnienia dochodu z podatku w zakresie, w jakim przychód ze sprzedaży zostaje przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, czyli np. zakup lokalu mieszkalnego na potrzeby osobiste albo jego remont. Nie wchodzi w grę zakup lokalu użytkowego albo mieszkalnego z przeznaczeniem innym niż do zamieszkania przez podatnika.
Jak wygląda opodatkowanie przychodów z najmu tego rodzaju nieruchomości?
Przychody z najmu prywatnego są opodatkowane ryczałtem, czyli uproszczonym podatkiem dochodowym, w którym od przychodu nie odlicza się kosztów jego uzyskania. W zamian można korzystać z relatywnie niskiej stawki 8,5% przychodu. Do nadwyżki powyżej 100.000 zł rocznie stosuje się jednak stawkę 12,5%, z tym że w przypadku wynajmowania lokali należących do wspólnego majątku małżonków, jeśli małżonkowie wybrali opodatkowanie przez tylko jedno z nich, ich wspólny próg podwyższonej stawki wynosi 200.000 zł. Przychody z najmu prywatnego nie podlegają składkom na ubezpieczenia społeczne ani zdrowotne.
Przychody z najmu wykonywanego w ramach działalności gospodarczej są opodatkowane w taki sam sposób, jak cała działalność, na przykład podatkiem liniowym i składką zdrowotną, jeśli ktoś wybrał podatek liniowy jako formę opodatkowania działalności.
