Ile kosztuje wykończenie domu w stanie surowym?

W domu w stanie surowym mamy wyłącznie surowe ściany, stropy i podłogi. Brakuje instalacji elektrycznych, hydraulicznych, nie mamy kotłowni ani instalacji grzewczych. Doprowadzenie do stanu deweloperskiego oznacza, że po zakończeniu prac dom będzie w takim stanie, jak nowe mieszkanie kupowane od dewelopera - komplet instalacji elektrycznych i hydraulicznych, gładkie ściany i wykonane posadzki. Dodatkowo dom zostanie również wykończony od zewnątrz.

W kosztorysie przyjmujemy średnie ceny poszczególnych prac. Inwestycję z pewnością można zrealizować o kilkadziesiąt procent taniej (zwłaszcza przy dużym wkładzie własnej pracy), ale również kilkukrotnie drożej (przy korzystaniu z najwyższej jakości materiałów i najlepszych firm). Podany koszt jest średnią wynikającą z optymalnego dopasowania ceny i jakości.

Przypomnijmy również, że nasz przykładowy dom jest położony w średniej miejscowości w województwie dolnośląskim. W innych regionach Polski koszt robocizny będzie się różnił +- 15 proc.

Budynek w stanie surowym posiada "gołe" ściany zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz. Jednym z ważniejszych i bardziej kosztownych etapów będzie zatem wykonanie ocieplenia i elewacji zewnętrznej budynku. W naszym domu trzeba będzie wykonać około 192 mkw. elewacji.

Ocieplenie zewnętrznych ścian budynku wykonuje się zwykle przy wykorzystaniu styropianu lub wełny mineralnej. Wełna jest rozwiązaniem droższym o około 30 proc., dlatego zdecydujemy się na ocieplenie domu styropianem elewacyjnym frezowanym o grubości 15 cm. Do tego poza styropianem będzie nam potrzebna jeszcze siatka z włókna szklanego, klej do siatki i zaprawa klejąco-szpachlowa. Całość wykończymy tynkiem akrylowym w jasnym kolorze, a przy ziemi niskim cokołem z płytek. W sumie koszt wszystkich opisanych powyżej materiałów w przeliczeniu na metr kwadratowy wyniesie niecałe 84 zł. Za wykonanie elewacji ze styropianu przez fachowców zapłacimy średnio 36 zł/mkw., chociaż przy dobrym rozeznaniu rynku będziemy w stanie obniżyć tę cenę do około 30 zł/mkw. W sumie koszt wykonania elewacji wyniesie niecałe 23 000 zł.

Podczas doprowadzania domu do stanu surowego zamkniętego wykonaliśmy już większość prac związanych z wykończeniem dachu. Dach został wyposażony w blachodachówkę, okna dachowe i rynny. Do jego pełnego wykończenia pozostało jeszcze wykonanie docieplenia od strony poddasza.

Docieplenie dachu (a właściwie stropu nad piętrem i skosów) będzie należało wykonać na powierzchni około 108 mkw. Docieplenie będzie wykonane przy użyciu wełny mineralnej o grubości 25 cm na stelażu z profili oraz montaż płyt karton-gips o grubości 12,5 mm stanowiących de facto sufit naszego poddasza użytkowego. Koszt takiego docieplenia w przeliczeniu na metr kwadratowy wyniesie minimum 75 zł/mkw. przy czym 35 zł to koszt materiałów a 40 zł koszt robocizny. Są to minimalne ceny, bez dobrego przeglądu ofert na rynku możemy zapłacić około 95 zl/mkw. Do kosztorysu przyjmiemy średnią cenę 95 zł.

W sumie wykończenie dachu w naszym domu kosztowało dodatkowe 10 000 zł.

Kompletny kosztorys prac przy dachu oraz elewacji zewnętrznej na łączną kwotę około 33 000 zł można znaleźć pod tym linkiem.

Posadzki

Pierwszym etapem prac będzie wykonanie posadzek. Posadzki na parterze będą wymagały więcej prac, gdyż będą tam potrzebne dodatkowa izolacja powierzchni mieszkalnej od gruntu. Tak więc na surowej płycie chudego betonu na początek położymy izolację przeciwwilgociową. Na niej znajdzie się właściwa izolacja cieplna - czyli twardy styropian o grubości 15 cm. Dopiero na styropian można wykonać wylewkę - szlichtę cementową o grubości 5 cm. Komplet materiałów będzie kosztował około 37 zł/mkw., a więc 80 mkw. posadzki na parterze będzie nas kosztowało w sumie niecałe 3000 zł. Posadzkę na piętrze (a właściwie poddaszu użytkowym) wykonamy z takiego samego zestawu materiałów, przy czym wykorzystamy styropian o grubości 5 cm. W takim przypadku koszt materiałów spadnie do około 23 zł/mkw. Koszt materiałów wyniesie więc w tym przypadku ponad 1800 zł. Średni koszt robocizny za wykonanie posadzek to 14,30 zł/mkw., a więc w sumie 2288 zł za komplet prac. Podsumowując wykonanie posadzek kosztowało nas około 7000 zł.

Instalacje elektryczne

Koszt wykonania instalacji elektrycznej będzie zawsze uzależniony od liczby punktów oraz ich położenia względem siebie. W domu o powierzchni 160 mkw. znajdziemy miejsce dla około 120 punktów elektrycznych. Przy założeniu, że średni koszt montażu jednego takiego punktu (materiały wraz z montażem przez fachowego elektryka) to niecałe 80 zł to łącznie za kompletną instalację elektryczną zapłacimy około 9500 zł. Warto dodać, że w tej cenie są uwzględnione już między innymi gniazdka elektryczne, włączniki światła, ale również w pełni wyposażona tablica rozdzielcza i bezpieczniki.

Ogrzewanie

Na instalacje hydrauliczne składać się będzie kilka elementów - instalacje wodno-kanalizacyjne oraz instalacje grzewcze. W przypadku tych pierwszych w naszym domu w łazience, WC, kotłowni i garażu znajdzie się w sumie 17 takich punktów (jako jeden punkt rozumiemy podejście i odprowadzenie wody do kanalizacji). Koszt montażu jednego punktu to minimum 324 zł/punkt (częściej bliżej 400 zł), więc sumaryczny koszt wszystkich punktów wyniesie ponad 5500 zł.

Kliknij poniższą tabelę i zobacz szczegółowy kosztorys wykończenia domu

W przypadku instalacji grzewczych przyjmijmy, że na parterze zamontujemy wydajne ogrzewanie podłogowe, natomiast na poddaszu zastosujemy tradycyjne grzejniki. Minimalny koszt wykonania ogrzewania podłogowego wraz z kompletem materiałów, sterowników, zaworów i termostatów to około 80 zł/mkw. Często jednak koszt tych prac może oscylować w okolicach 100 zł/mkw. Tak więc minimalny koszt wykonania ogrzewania podłogowego na parterze to 6400 zł. Z kolei instalacja centralnego ogrzewania na poddaszu użytkowym wraz z zakupem odpowiednich grzejników to wydatek min. 5800 zł. W sumie koszt instalacji grzewczych w naszym domu wyniesie ponad 12 200 zł.

Kotłownia

Domy podłączone do miejskiej sieci ciepłowniczej zdarzają się bardzo rzadko, dlatego praktycznie zawsze należy uwzględnić również koszt wyposażenia kotłowni. Najpopularniejszymi rozwiązaniami są tu kotły gazowe lub zasilane paliwem stałym (na przykład na ekogroszek). Te pierwsze są wprawdzie nieco droższe, ale łatwiejsze w obsłudze, dlatego zdecydujemy się na właśnie takie rozwiązanie. Komplet urządzeń do wyposażenia kotłowni z kotłem gazowym to wydatek około 15 500 zł. Zakładamy przy tym dobrej jakości piec (np. gazowy kocioł kondensacyjny 24 kW), sterownik pogodowy, sterownik pokojowy, pompę cyrkulacyjną oraz zasobnik c.w.u. (podgrzewacz wody ciepłej) o pojemności 150 litrów. Oczywiście kotłownię można wyposażyć o około 40 proc. taniej, ale jakość takiego rozwiązania nie będzie zadowalająca dla większości użytkowników. Za montaż całego osprzętu w kotłowni fachowiec weźmie kolejne 2 tysiące złotych. Warto jeszcze dodać, że średni koszt wyposażenia kotłowni z kotłem na paliwo stałe jest nieco tańsze - wskazany powyżej komplet urządzeń kosztuje od 9500 do 13 tysięcy złotych.

Tynki

Kolejną bardzo istotną pozycją w kosztorysie będzie wykonanie tynków na ścianach. W domu z poddaszem użytkowym o łącznej powierzchni 160 mkw. znajdzie się około 480 mkw. ścian do tynkowania. Decydując się na wykonanie tynków gipsowych III kategorii musimy się liczyć z wydatkiem minimum 23,5 zł/mkw. z czego 12,50 to koszt materiałów, a 11 zł/mkw. to robocizna. Tak więc minimalny koszt tynkowania ścian w całym domu wyniesie 11 300 zł. Jeżeli nie chcielibyśmy szukać najtańszych materiałów i fachowców, musielibyśmy liczyć się z wydatkiem wyższym o około 3-4 tysiące złotych.

Montaż sufitów z płyt karton-gips na parterze (łączna powierzchnia 80 mkw.) wyniesie nas niecałe 8000 zł, z czego 3200 zł to koszt materiałów, a ponad 4600 zł robocizna. W cenie materiałów wliczone są między innymi płyty karton-gips, stelaże do ich mocowania, pręty wieszakowe, taśmy i kleje, masa szpachlowa, łączniki itd. Przy dobrym przeglądzie lokalnego rynku budowlanego można o jeszcze obniżyć te koszty o kilkanaście procent.

Parapety

Znaczącym wydatkiem, o którym często zapomina się w kosztorysach są parapety. Warto pamiętać, że każde okno wymaga dwóch parapetów - wewnętrznego i zewnętrznego. W naszym kosztorysie uwzględniliśmy montaż kilkunastu okien, które będą wymagały przynajmniej po 24 mb parapetów po obu stronach okna. W przypadku parapetów wewnętrznych zastosujemy standardowe parapety PCV. Koszt 24 mb wraz z montażem wyniesie ponad 1800 zł. Za tyle samo aluminiowych parapetów zewnętrznych wraz z montażem zapłacimy nieco więcej bo ponad 2400 zł. W sumie więc komplet parapetów wraz z profesjonalnym montażem to wydatek przeszło 4200 zł.

W sumie wykończenie wnętrza budynku do stanu deweloperskiego będzie kosztowało ponad 75 tysięcy złotych. W ramach tych kosztów możemy wykończyć do stanu deweloperskiego podłogi, ściany i sufity oraz wykonać komplet instalacji elektrycznych i hydraulicznych.Zobacz kosztorys.

Podsumowując dotychczasowe prace koszt budowy domu do stanu surowego zamkniętego wyniósł 143 500 zł. Jego późniejsze doprowadzenie do stanu deweloperskiego kosztowało kolejne 109 tysięcy złotych. Łącznie więc budowa domu od fundamentów do stanu deweloperskiego kosztowała nas 252 tysiące złotych. Warto zauważyć, że w czasie prac zwykle nie wybieraliśmy produktów i usług z najniższej półki cenowej. Z pewnością istnieje możliwość, aby taki dom zbudować dużo taniej (tanie materiały, własna robocizna), jak również sporo drożej (wysokiej jakości materiały i najlepsze firmy budowlane).

Kompletny kosztorys prac sprawdzisz pod tym linkiem. Można go edytować i zmodyfikować na własne potrzeby.

W kolejnych częściach zastanowimy się, ile kosztuje wykończenie poszczególnych pomieszczeń w naszym domu do stanu "pod klucz" oraz ich docelowe wyposażenie.

Załączniki