Wybór i zakup działki (cz. 2): Jak uzyskać warunki zabudowy?

Jeśli plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego dla wybranego terenu nie został uchwalony lub jest nieaktualny (uchwalony przed 1 stycznia 1995 r.), gmina może określić warunki zabudowy w drodze decyzji. Jednak aby uzyskać decyzję, trzeba złożyć odpowiedni wniosek i dołączyć do niego kilka dokumentów - łączy się to z dodatkowymi kosztami i nie gwarantuje, że decyzja zostanie wydana.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy składa się do wydziału architektury i budownictwa odpowiedniego urzędu gminy. Może go złożyć każdy, niekoniecznie właściciel nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć:

• 3 egzemplarze kopii mapy zasadniczej z określonymi granicami terenu objętego wnioskiem, obejmujące teren, którego wniosek dotyczy i obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500;

• charakterystykę inwestycji, obejmującą:

· określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej,

· określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,

· określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko (w przypadku inwestycji mogących oddziaływać na środowisko nie wyszczególnionych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004 r.).

Decyzję może uzyskać nawet kilka osób, i to w ogóle ze sobą nie powiązanych. Decyzję można także przenieść na rzecz innej osoby niż ta, której została wydana.

Stronom przysługuje odwołanie od decyzji w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.

Ważność wydanej decyzji o warunkach zabudowy wygasa, gdy inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę lub dla terenu objętego decyzją został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

W wielu przypadkach nie można uzyskać decyzji o warunkach zabudowy, co wynika z braku nawet nieaktualnego planu miejscowego oraz jakiejkolwiek zabudowy w pobliżu upatrzonej działki. Musi być bowiem możliwe skorzystanie z tzw. "zasady dobrego sąsiedztwa" (art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), która daje podstawy do kontynuowania istniejącej zabudowy, jej uzupełnienia lub przekształcenia. Warunki, jakie muszą zostać spełnione, aby wspomniana zasada zadziałała, to:

UWAGA: Wydanie decyzji o warunkach zabudowy na podstawie "zasady dobrego sąsiedztwa" jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia wszystkich warunków stawianych przez ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

• przynajmniej na jednej z sąsiednich działek - dostępnej z tej samej drogi publicznej - musi stać obiekt (w promieniu co najmniej 50 m od określonego terenu), który umożliwi ustalenie wymagań dotyczących zabudowy;

• działka musi być uzbrojona lub mieć możliwość uzbrojenia;

• działka musi mieć dostęp do drogi publicznej (niekoniecznie bezpośredni);

• działka nie wymaga wyłączenia z produkcji rolnej lub leśnej;

• inwestycja musi powstawać w zgodzie z odrębnymi przepisami (np. z ustawą o ochronie przyrody).

Jeśli wybrana działka spełnia powyższe warunki, inwestorowi nie można odmówić wydania decyzji, o ile na sytuację nie mają wpływu inne czynniki (np. obowiązek sporządzenia planu miejscowego dla terenu, na którym znajduje się działka).