Ilustrowany alfabet kredytobiorcy cz. 1

"Jak szukać najtańszego kredytu?", "Co musimy wiedzieć o kredytach hipotecznych?", "Wszystko o kredytach" - to tylko niektóre tytuły. Nie zawsze znajdziemy tam jednak wiedzę, która rzeczywiście coś wniesie i pomoże ubiegającym się o kredyt. Wszak dziś prawie każdy przedszkolak wie o tym, że raty mogą być równe lub malejące, a kredyt można załatwiać samemu w banku albo też udać się po pomoc do pośrednika.

Jako stary wyjadacz z branży kredytowej i ja pozwoliłem sobie na opracowanie własnej, autorskiej wersji poradnika dla kredytobiorców. Jest to materiał o charakterze informacyjno-ostrzegawczym, gdzie poza wiedzą, co oznacza dane hasło, znajdą Państwo także trochę informacji na temat pułapek, które zastawili bankowcy na niedoświadczonych kredytobiorców.

Starałem się wyjaśnić prostym językiem, co kryje się pod danym pojęciem, na które możemy się natknąć w trakcie ubiegania się o kredyt na własne M. Hasła te przedstawiam w porządku alfabetycznym, przy niektórych opisach są także ilustracje mojego pomysłu. Stąd też tytuł niniejszej publikacji.

Annuitetowe raty - jeden z dwóch podstawowych wariantów spłaty kredytu. Bardziej po polsku - są to prostu raty równe. Na początku spłacamy maleńkie raty kapitałowe oraz dorzucamy do tego bardzo wysokie odsetki. Ten system spłaty wybiera pewnie ponad 90 proc. kredytobiorców, co może trochę dziwić, bowiem mocno na tym przepłacamy w porównaniu ze spłatą kredytu udzielonego przy zastosowaniu rat malejących. Przykładowo: przy kredycie w PLN w kwocie 300 000 zł na 30 lat annuitet będzie nas kosztował drożej o około 75 000 zł, jeśli oczywiście kredytu nie spłacimy przed czasem. Jednak, gdy wybierzemy raty malejące, to w początkowym okresie musimy co miesiąc wysupłać o ponad 500 zł więcej, niż przy zastosowaniu rat równych.

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) - instytucja, która zbiera od banków wszelkie dane na temat udzielonych i wnioskowanych kredytów. Zdecydowana większość kredytodawców korzysta dziś z bazy danych BIK, gdy ubiegamy się o kredyt lub pożyczkę. I tu czasem może powstać problem, nawet w sytuacji, kiedy wszystkie raty spłacamy terminowo. Otóż dość często zdarza się sytuacja, kiedy informacje z raportu BIK nie są zgodne ze stanem faktycznym. Może wtedy dojść do niezgodności pomiędzy naszymi danymi o zobowiązaniach, które wpisaliśmy do wniosku o kredyt, a informacjami uzyskanymi przez bank od BIK. Jedyna rada - wystąpić samodzielnie do BIK o pełen raport i sprawdzić dane tam zawarte przed złożeniem wniosku kredytowego. Mamy wtedy kompletną wiedzę, czy wszystko się zgadza i co ewentualnie trzeba wyjaśnić przez złożeniem wniosku.

Cena kredytu - w skład ceny wchodzi wiele składników, choć najczęściej kredytobiorca widzi tylko dwa elementy: prowizję i oprocentowanie, mające bezpośredni wpływ na wysokość raty. Aby ocenić prawidłowo opłacalność danej oferty (w stosunku do innych) musimy dokładnie zapoznać się także z kosztami, które musimy ponieść przed udzieleniem kredytu (np. koszty wyceny), przy podpisaniu umowy kredytowej (oprócz prowizji to m.in. wysokość spreadu stosowanego przez bank, dodatkowe ubezpieczenia przy kredycie) oraz w trakcie spłaty (koszty wcześniejszej spłaty części lub całości kredytu, prowizja za przewalutowanie). Zanim podejmiemy decyzję o wyborze banku i oferty winniśmy mieć te wszystkie parametry wypisane na kartce i dopiero wówczas można mówić o świadomej i słusznej decyzji - przez dokładne porównanie ofert.

Departament ryzyka (w slangu bankowym zwany "ryzykiem") - komórka banku odpowiedzialna za ograniczanie akcji kredytowej. Teoretycznie - wróg i postrach kredytobiorców, bowiem właśnie tu zapadają często decyzje o nie udzieleniu kredytu danej osobie. Jeszcze niedawno można było sądzić, że "ryzyko" to relikt przeszłości przeszkadzający w biznesie kredytowym i że nie ma dlań miejsca w nowoczesnej bankowości.

W takich np. Stanach Zjednoczonych bardzo popularne były (do niedawna) kredyty hipoteczne typu NINJA, czyli udzielane osobom bez wkładu własnego, bez stałej pracy i bez majątku. Taka odważna polityka kredytowa okazała się jednak nie do końca trafiona i rynek "hipotek" w USA się wywrócił, a na całym świecie (także w Polsce) do łask wróciła zachowawcza polityka banków, czyli ostra selekcja wśród potencjalnych kredytobiorców, której zasady bezpieczeństwa tworzą właśnie departamenty ryzyka.

Doradca kredytowy - osoba oddelegowana przez daną firmę (bank lub pośrednika kredytowego) do zajmowania się kredytami. Bardzo mylący może okazać się tu pierwszy człon nazwy, czyli "doradca" (biorąc pod uwagę znaczenie tego pojęcia, znane w języku polskim z innych dziedzin), bowiem praca takiej osoby często nie ma nic wspólnego z doradzaniem. Nieprawdopodobny boom na rynku kredytów hipotecznych, który miał miejsce w okresie 2003-2007, wymusił na instytucjach finansowych z tej branży utworzenie - często niemal z dnia na dzień - setek lub tysięcy nowych stanowisk pracy do obsługi walących drzwiami i oknami po kredyt na zakup własnego M klientów. W ten sposób wyprodukowano ogromną rzeszę pracowników, zwanych potem szumnie "doradcami kredytowymi", którzy po kilkudniowym szkoleniu mieli zajmować się obsługą kredytów hipotecznych. Niestety, procedury bankowe są bardzo zawiłe, naszpikowane niezliczoną ilością pułapek, w które "żółtodziób" wpada jak śliwka w kompot. Jednakowoż konsekwencje zawalonej sprawy ponosi nie on, a wyłącznie niedoszły klient. Aby było to uczciwe, potencjalny kredytobiorca powinien mieć pełną wiedzę o osobie, która podjęła się prowadzenia jego kredytu hipotecznego. Przede wszystkim o jego stażu pracy w kredytach hipotecznych oraz o ilości "przerobionych" tematów.

EURIBOR - stopa procentowa kredytów na rynku europejskim, ustalana w Brukseli (średnia z ofert 60 banków). W odniesieniu do kredytów hipotecznych - jest to składnik oprocentowania stosowany przy kredytach w EURO (patrz też: WIBOR). Stosowanym przez banki wskaźnikiem jest najczęściej EURIBOR 3M, niektórzy kredytodawcy (np. bardzo popularny ostatnio wśród polskich kredytobiorców Bank DnB Nord), tworzą ofertę w oparciu o droższy EURIBOR 6M.

Sprawdź bieżący poziom EURIBOR w naszym serwisie

Euro - waluta, z którą krajowi kredytobiorcy winni wiązać ogromne nadzieje! Nie tylko dlatego, że kryzys z 2008 i 2009 r. zabrał nam ukochanego franka i obecnie jest to jedyna sensowna opcja kredytu walutowego, znacznie tańszego od kredytu w PLN. Zwróćmy uwagę jeszcze na jeden fakt: euro jest dziś wobec naszej waluty wyjątkowo mocne, co zapewne zmieni się i to w niedługim czasie. Jeśli więc waluta ta osłabnie w stosunku do złotówki, to udzielony kredyt częściowo sam się spłaci. Jak znaczący może być to spadek? Biorąc pod uwagę to, co dzieje się obecnie w eurolandzie (drugi kraj po Grecji w kolejce do gospodarczej zapaści to licząca ok. 47 mln obywateli Hiszpania), być może sprawdzą się opinie ekspertów, badających przyszłą relację pomiędzy funtem, euro i dolarem. Otóż, w ich opinii już niedługo może obowiązywać prosty przelicznik: funt euro będzie wart jednego dolara.

Sprawdź bieżące notowania euro i innych walut w naszym serwisie

Frank szwajcarski - wielka miłość rodzimych kredytobiorców w okresie 2003 - IX 2008, kiedy to momentami ponad 75 proc. udzielanych kredytów hipotecznych branych było w tej walucie. Jeszcze w 2009 r. w niektórych bankach udawało się uzyskać kredyt w CHF na niezłych warunkach. Obecnie w jego miejsce wszedł kredyt hipoteczny w euro. Osobiście uważam, że dziś jest to absolutnie najlepsza forma zadłużenia, co wyjaśniam w opisie pojęcia "euro".

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w naszym serwisie

Grupa cenowa - przy produktach hipotecznych dla klientów indywidualnych mamy 3 główne grupy cenowe, w zależności od celu kredytowania. Najlepsze warunki możemy uzyskać, jeśli uda nam się podciągnąć sprawę do tzw. kredytów na cel mieszkaniowy. Wbrew pozorom nie jest to tylko zakup nieruchomości mieszkalnej (lub działki), budowa domu czy też remont mieszkania. Do tej grupy należy także spłata kredytu mieszkaniowego z innego banku. Ba, często właśnie wtedy dostaniemy w nowym banku najtańszą ofertę! Druga grupa cenowa to kredyty konsolidacyjne. Najdrożej wyniesie nas udzielona przez bank pożyczka hipoteczna. Zwykle różnice w oprocentowaniu między kolejnymi grupami to ok. 1,5 -2 proc. w skali roku, a więc kredyt na cel mieszkaniowy jest tańszy od pożyczki hipotecznej o ok. 3-4 proc.

Historia kredytowa - dane o naszych zobowiązaniach wobec banków, zarejestrowane w bazie Biura Informacji Kredytowej. Bardzo ważny element w procesie decyzyjnym. Oczywiste jest, że banki zdecydowanie preferują te osoby, które nie posiadają zaległości w spłatach kredytów. Jednak jeśli po raz pierwszy idziemy do banku po kredyt lub pożyczkę, a więc nasza historia kredytowa to tabula rasa, może nas spotkać przykra niespodzianka. Niektóre banki zupełnie nie ufają takim klientom, mają bowiem tak ustawione systemy scoringowe, aby takich "podejrzanych" gości odprawiać z kwitkiem. No, bo jak można dziś nie mieć żadnego kredytu?! Nie wierzycie? Zapraszam więc osoby "bez historii" po kredyt do Multibanku lub mBanku.

Interpretacja dochodu - od tego zależy, czy dostaniemy kredyt. Bank musi pozytywnie ocenić naszą zdolność kredytową. Teoretycznie nie powinno być problemu z ustaleniem przez bank, ile zarabiamy, jeśli pracujemy na etacie. Owszem, jest to prawda, jeśli nasza pensja to constans. Ale już w przypadku premii jeden bank zaliczy ją nam w całości do dochodu (zwykle bada się średnią za ostatnie 3 lub 6 miesięcy), w drugim - tylko jakaś część premii wejdzie do średniej, kolejny zaś w całości ją odrzuci. Tym większe problemy (i bardzo różne wyniki) spotkamy przy badaniu dochodów z działalności gospodarczej, umów zleceń czy umów o dzieło. Może więc zdarzyć się, że w jednym banku otrzymamy informację, że możemy dostać kredyt na dom z basenem, a w innym, że ledwie nas stać na kawalerkę. W dodatku w kiepskiej lokalizacji.

Jeleń - ulubiony typ klienta "doradców kredytowych" z przypadku. Można mu wcisnąć najdroższy bank, dorzucić dodatkowo kilka zupełnie niepotrzebnych (ale za to drogich!) ubezpieczeń, a gość i tak się cieszy, że dostał kredyt. Można w ten sposób na samych opłatach okołokredytowych dołożyć nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Często taki "doradca" sam bardzo niewiele potrafi i gdy tylko złapie kolejnego potencjalnego klienta (czytaj - "jelenia"), szybko woła do pomocy pracownika banku, który sprawę poprowadzi.

Kredyt konsolidacyjny - koło ratunkowe dla osób zbytnio "zakredytowanych". Długoterminowy, zabezpieczony nieruchomością kredyt, którym możemy pospłacać kilka (czy nawet kilkanaście) mniejszych, ale droższych cenowo zobowiązań. Tzw. pętla kredytowa to jedna z chorób cywilizacji, która od kilku lat rozprzestrzenia się dość szybko, także w naszym kraju. Skutecznym lekarstwem na tego wirusa jest właśnie kredyt konsolidacyjny. Aby skorzystać z tego wynalazku musimy posiadać jakąś nieruchomość na zabezpieczenie, choć czasem banki wyrażają zgodę na użycie w tym celu nieruchomości należącej do osoby trzeciej. Problem może powstać, jeśli po ratunek zgłosimy się do banku zbyt późno, tj. kiedy mamy już spore zaległości w spłacie zobowiązań. Pamiętajmy, ze zanim bank zgodzi się na restrukturyzację zadłużenia, sprawdzi naszą historię kredytową. Zapaść kredytowa we wczesnym stadium jest bardzo łatwa do wyleczenia, kuracja jest bezbolesna, krótka i nie pozostawia żadnych śladów (w Biurze Informacji Kredytowej). W przypadku wystąpienia objawów przedawkowania zadłużenia, zapoznaj się z niniejszą krótką instrukcją i skontaktuj się jak najszybciej ze specjalistą.

Lehman Brothers - nieznany zupełnie w Polsce, przed wrześniem 2008 r., amerykański bank, którego upadłość była bezpośrednią przyczyną kryzysu finansowego w naszym kraju. Nie znaczy to wcale, że my Polacy na własnej skórze odczuliśmy konsekwencje tego bankructwa. Nic z tych rzeczy - nikt z naszych rodaków nie trzymał tam swoich oszczędności! Jednak medialny szum wokół tej upadłości tak wystraszył bankowców, że zdecydowali oni niemal z dnia na dzień o wycofaniu się z bardzo bezpiecznego rynku kredytów hipotecznych. Na szczęście kilka banków nie dało się nabrać na ten numer i działały dalej - normalnie. Sytuacja uspokoiła się nieco dopiero w połowie następnego roku, kiedy to bankowcy dostrzegli, że nic złego w Polsce się nie dzieje z portfelem kredytów hipotecznych, a więc ta "wielka ucieczka" nie miała uzasadnienia. Moje obawy dotyczą jednak przyszłości - w USA jest pewnie jeszcze co najmniej kilkadziesiąt banków podobnej wielkości, co Lehman Brothers. Oby żaden z nich nie zbankrutował!

Łączony cel kredytu - to sytuacja, kiedy w ramach jednego kredytu chcemy uzyskać środki z banku na kredyty hipoteczne z różnych grup cenowych. Na przykład chcemy w jednym banku zrefinansować kredyt na zakup mieszkania udzielony przez innego kredytodawcę (cel mieszkaniowy - najtańsza grupa cenowa), przy okazji chcemy też spłacić dwie karty kredytowe (kredyt konsolidacyjny) oraz dobrać sobie kwotę 50 000 zł na cel dowolny (pożyczka hipoteczna). Co jest dla nas najważniejsze? Do jakiej grupy cenowej bank nam zaliczy taki kredyt? Oczywiście optymalnie było by, aby całość zadłużenia dostać w cenie kredytu mieszkaniowego i czasem jest to możliwe. W takich sytuacjach na pewno warto udać się do fachowca. Na tego typu zamianach można bowiem sporo zyskać, albo też dużo stracić - przez wybór niewłaściwej oferty.

Marża - odsetkowy dochód banku przy danym kredycie. Często klienci uważają, że całe oprocentowanie stanowi zarobek kredytodawcy. Faktycznie jednak bank działa jak sklep - kupuje towar (tj. pieniądze, np. poprzez lokaty lub kupuje je od innych banków), dolicza swoją marżę i swój towar potem sprzedaje. Przy kredytach hipotecznych marża obecnie oscyluje w przedziale od 2 do 4 proc. Rynkowa, oficjalna cena zakupu danej waluty, w której bierzemy kredyt, jest niezależna od banku i nazywana jest "WIBOR", jeśli jest to kredyt w złotych, lub "EURIBOR" przy kredycie w euro. Ponieważ przy kredytach hipotecznych konkurencja jest ogromna, w walce o klienta banki zmuszone są do obniżania marży, która jest najczęściej stała w okresie spłaty zadłużenia. Ale przecież nikt nie lubi dobrowolnie rezygnować ze swoich dochodów - bankowcy nie stanowią tu wyjątku! Aby utrzymać zyski z kredytów hipotecznych na oczekiwanym poziomie, banki sprytnie wprowadzają do ofert inne źródła dochodu, np. spread przy kredytach w walutach obcych, lub obowiązkowe, niezbyt przydatne ubezpieczenia.

Krzyszfot Oppenheim

Zapraszamy również do lektury drugiej części "Ilustrowanego alfabetu kredytobiorcy"

Kredyty hipoteczne bez prowizji!

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL