Jaki jest czas sprzedaży mieszkania?
Pytanie o czas sprzedaży mieszkania jest jedną najbardziej interesujących kwestii dla właścicieli ofert wystawionych na rynku mieszkaniowym. Sieć biur nieruchomości Metrohouse przeanalizowała setki transakcji przeprowadzonych za pośrednictwem firmy w 2009 r. i obliczyła średni czas oczekiwania na transakcję na rynku wtórnym.
Początek 2009 r. był okresem stagnacji w obrocie nieruchomościami na rynku wtórnym. Spadek liczby transakcji miał odzwierciedlenie w wydłużającym się okresie eksponowania na rynku ofert mieszkaniowych. Średnia sprzedaż następowała po 147 dniach. Drugi kwartał był zdecydowanie lepszym okresem dla sprzedających. Sezonowe ożywienie rynku i wzrost liczby transakcji sprawiły, że wiele mieszkań, szczególnie z najbardziej popularnego segmentu mieszkań dwupokojowych, zmieniło swojego właściciela. Czynniki te, w połączeniu ze spadkami cen mieszkań, sprawiły, że średni czas sprzedaży zmniejszył się aż o 43 dni. Podobny wynik odnotowujemy w trzecim kwartale. Okres wakacyjny był w tym roku szczególnie obfity w transakcje. Znalazło to odzwierciedlenie w spadku czasu oczekiwania na transakcję do 102 dni.
Dla porównania zostały zamieszczone średnie czasy sprzedaży dla Warszawy, które w każdym z analizowanych kwartałów są dłuższe niż średnia wyliczona dla wszystkich analizowanych miast.
W dalszym ciągu obowiązuje zasada: im więcej pokoi, tym mniejsza szansa na szybką sprzedaż. W przekroju ostatnich trzech kwartałów najkrótszym czasem sprzedaży charakteryzują się mieszkania jednopokojowe, których średni czas sprzedaży wyniósł 93 dni. Mieszkania dwupokojowe sprzedają się średnio o 12 dni, a trzypokojowe o 19 dni wolniej. Rekord należy jednak do mieszkań czteropokojowych i większych. W tym przypadku średni czas sprzedaży wyniósł 153 dni, czyli około pięciu miesięcy.
Na potrzeby niniejszego opracowania budynki mieszkalne, w których przeprowadzono transakcje sprzedaży, podzielono na cztery grupy ze względu na rok ich wybudowania. Najdłuższy czas oczekiwania na transakcje charakteryzuje mieszkania w najstarszych budynkach wybudowanych przed 1950 r. (147 dni). Nieco krótszy czas sprzedaży obserwujemy w przypadku lokali powstałych w ostatnich kilkunastu latach, z których większość stanowią budynki wybudowane przez deweloperów (136 dni). Mieszkania z lat 1950-1970 r. sprzedawały się w czasie trzech miesięcy, a średnio najkrócej na sprzedaż mieszkań oczekiwali właściciele lokali wybudowanych w latach 1970-1990 r.
Ciekawą obserwacją jest wpływ technologii budowy budynku na średni czas sprzedaży. Z wyodrębnionych trzech grup: technologia wielkiej płyty, technologia szkieletowa (tzw. rama H) i cegła, najlepiej na rynku radzą sobie mieszkania z wielkiej płyty. Średni czas sprzedaży takiego mieszkania to 81 dni, o 27 dni krócej niż w przypadku mieszkań zbudowanych w konstrukcji szkieletowej. Mieszkania w budynkach z cegły były sprzedawane średnio po 125 dniach.
Metodologia
Analizie poddano kilkaset transakcji z przedziału czasowego styczeń-październik 2009 r. dokonane na mieszkaniach z rynku wtórnego przez brokerów Metrohouse S.A. w miastach, w których spółka posiada swoje oddziały . Czas sprzedaży został przedstawiony jako liczba dni ekspozycji oferty na rynku przez pośrednika od momentu zarejestrowania oferty w systemie, aż do dnia podpisania warunków transakcji (ew. umowy przedwstępnej sprzedaży). Dla przedstawienia różnic w czasie sprzedaży poszczególnych segmentów mieszkań dokonano podziału na grupy, m.in. ze względu na powierzchnię, materiał, rok budowy i liczbę pokoi.
Średni czas sprzedaży wyraża średnia wewnętrzna z wykluczeniem 5 proc. danych ze zbioru (najkrótsze i najdłuższe czasy sprzedaży).
Zastrzeżenie: Ekspozycja oferty na rynku może być odpowiednio dłuższa z uwagi na możliwość bezpośredniego oferowania nieruchomości przez właściciela przed podpisaniem umowy pośrednictwa z agencją.
Autor: Metrohouse S.A.
