Kupować w RnS czy czekać na MdM?

Urzędy stanu cywilnego przeżywają obecnie prawdziwe oblężenie. Skąd wśród młodych Polaków ten nagły rozkwit uczuć i przemożna chęć sformalizowania związków? I to w tak mało romantycznym miesiącu jak listopad. Powód jest raczej prozaiczny. Świeżo upieczeni małżonkowie będą mogli skorzystać, na najbardziej dogodnych warunkach, z programu Rodzina na Swoim, który z końcem roku zostanie zamknięty.

Rząd RnS likwiduje, ale jednocześnie zdradza coraz więcej szczegółów dotyczących nowego programu wsparcia finansowego, który najprawdopodobniej ruszy mniej więcej za rok. Osoby zdecydowane na zakup mieszkania stają przed nie lada dylematem - w pośpiechu załatwiać kredyt w ramach kończącej się "Rodziny na Swoim", czy może poczekać na "Mieszkania dla Młodych". MdM jest na razie w fazie tworzenia i tak naprawdę nie wiadomo, jaką ostatecznie formę przybierze. Rąbek tajemnicy został jednak uchylony, podstawowe założenia znamy, spróbujmy wiec przeanalizować, jakie są jego potencjalne wady i zalety.

Zasadnicza różnica między starym a nowym programem polega na sposobie dystrybuowania dopłaty. W RnS możemy liczyć na zmniejszenie kwoty odsetek o 50 proc. przez pierwszych osiem lat spłaty zadłużenia, MdM przewiduje natomiast jednorazową dotację wkładu własnego. W zamyśle rządu nowy program dopłat ma być korzystniejszy dla rodzin z dziećmi - ci, którzy ich nie posiadają, dostaną 10 proc. dopłaty, rodzina z jednym potomkiem - 15 proc., maksymalny, 20-proc. poziom, zarezerwowano dla rodzin posiadających trójkę i więcej dzieci.

Pomysłodawcy MdM liczą, że tego typu rozwiązania pomogą wyciągnąć nasz kraj z dołka demograficznego. Specjaliści studzą jednak entuzjazm urzędników. - Comiesięczna korzyść finansowa w MdM-ie, wynikająca ze spłaty niższej raty kredytu hipotecznego z tytułu posiadania przez rodzinę potomstwa, będzie bardziej niż symboliczna - uważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Założeniom nowego programu powinny za to bacznie przyjrzeć się osoby, które mają problem z uzyskaniem zdolności kredytowej. Ponieważ w MdM pieniądze dostaniemy z góry, mogą być one traktowane jako substytut wkładu własnego. Tym samym zdolność kredytowa wzrośnie już na starcie o co najmniej 10 proc. Mniejszy będzie także sam kredyt i obciążenia wynikające ze spłaty zadłużenia. Może to pozytywnie stymulować rynek, którego głównym problemem staje się ostatnio topniejąca zdolność do zaciągania kredytów mieszkaniowych przez Polaków. Pod tym względem proponowane rozwiązanie wydaje się sensowniejsze niż obecnie funkcjonujące. W programie "Rodzina na Swoim" dopłaty następowały dopiero po wyliczeniu zdolności kredytowej, tak więc kredyt dostawali i tak ci, których było na niego stać, nawet jeśli nie korzystali ze wsparcia państwa.

Załóżmy jednak, że spełniamy wszystkie podstawowe wymagania obu programów dopłat - obowiązującego i planowanego - i drugorzędne znaczenie ma dla nas kwestia zdolności kredytowej czy zmniejszenia wkładu własnego. Liczy się natomiast kwota, jaką zaoszczędzimy dzięki bezpośredniej dopłacie. - W tym wypadku zdecydowanie korzystniej, w większości rozpatrywanych wariantów, wypada RnS - zauważa Krzysztof Jóźwiak.

Posłużmy się konkretnym przykładem. Bezdzietna rodzina chce kupić w Warszawie 50-metrowe mieszkanie za 289,5 tys. zł (maksymalna cena wg obowiązującego limitu). Korzystając ze wsparcia w ramach RnS, mogą liczyć na około 74,7 tys. zł dopłaty, natomiast w nowym programie ulga wyniesie jedynie 29 tys. zł. Gdy mamy dzieci, sytuacja wygląda korzystniej. W przypadku rodziny z jednym dzieckiem państwo dopłaci 43,4 tys., zaś rodziny wielodzietne otrzymają wsparcie w wysokości ok. 59 tys. zł.

Realny zysk z dopłaty w programie MdM może dodatkowo ograniczyć metoda jej wyliczania. Rząd nie chce bowiem zrezygnować z obowiązujących limitów cenowych mieszkań. Dopłata państwa do kredytu w ramach MdM nie będzie dotyczyła ceny ofertowej czy transakcyjnej zakupu, ale wartości odtworzeniowej mkw. mieszkania pomnożonej przez liczbę mkw. lokalu lub liczbę 50, jeśli powierzchnia użytkowa znajdzie się w przedziale 50-75 mkw. - Różnica pomiędzy kosztem odtworzeniowym mkw. mieszkania, a jego ceną ofertową może dochodzić nawet do 30-40 procent. Im ta różnica większa, tym odsetek udziału państwa w finansowaniu zakupu pierwszego lokum na zasadach MdM będzie mniejszy - zauważa Jarosław Jędrzyński.

Ograniczenia tego typu, w połączeniu ze stosunkowo niewielką dopłatą bezpośrednią (można się spodziewać, że przy dramatycznie niskim współczynniku dzietności w Polsce, poziom 15 proc. będzie przekraczany bardzo rzadko) spowodują, że realne wsparcie zaoferowane nam przez państwo będzie mniejsze niż w RnS. Jedynie w ujęciu całościowym, czyli uwzględniając wieloletnią perspektywę spłaty zadłużenia (mniejszego niż w RnS), możemy zyskać więcej niż jest to obecnie. Klienci rzadko jednak taką perspektywę traktują priorytetowo - zwykle bardziej liczy się oszczędność uzyskana dzięki bezpośrednim dopłatom lub zniżkom oraz wysokość raty kredytu, czyli comiesięczne obciążenie domowego budżetu.

Zaciągając kredyt dążymy do minimalizacji obciążenia ratami. Ponieważ MdM umożliwi nam zmniejszenie kwoty pożyczki, comiesięczne opłaty będą niższe niż w standardowym kredycie hipotecznym. Wydaje się jednak, że RnS oferuje system znacznie bardziej przyjazny kredytobiorcy. Wróćmy raz jeszcze do opisanego powyżej przykładu. Jeśli skorzystamy z programu "Mieszkanie dla Młodych", wysokość kredytu, który będziemy musieli zaciągnąć, zmniejszy się z 289 tys. do około 260,5 tys. zł. Przy oprocentowaniu 6,72 i spłacie rozłożonej na 30 lat, co miesiąc nasz budżet pomniejszy się o 1684 zł. Tymczasem w RnS przez pierwsze osiem lat raty kształtowałyby się na poziomie 1100 - 1200 zł. Potem znacząco wzrosną, ale w stosunku do MdM dopłacimy niewiele więcej - podkreśla Krzysztof Jóźwiak.

Gdy nabywcą przykładowego mieszkania będzie singiel, z programu RnS otrzyma ok. 42,5 tys. zł (w RnS norma metrażowa dla singli wynosi 50 mkw., a dopłata obejmuje maksymalnie 30 mkw.), a w MdM - znów tylko 29 tys. zł. Na razie rząd nie wypowiedział się jasno, czy limity metrażu z RnS dotyczące singli będą bezpośrednio przeniesione do MdM. Jest więc szansa, że ograniczenie do 30 mkw. zostanie zniesione, co przełoży się na większą dostępność mieszkań objętych programem dla osób prowadzących jednoosobowe gospodarstwo domowe. Być może będą mogły one także liczyć na dodatkowe dopłaty, jeśli założą rodzinę i postarają się dzieci.

Dla niektórych osób obowiązujący do końca roku RnS może być ostatnią szansą na kupno mieszkania z dopłatą. W programie "Mieszkanie dla Młodych" będzie można bowiem otrzymać wsparcie finansowe jedynie na zakup lokalu na rynku pierwotnym. A to poważne ograniczenie, szczególnie w mniejszych miejscowościach, w których deweloperzy praktycznie nie inwestują. Bezlitosne w tej kwestii są najnowsze dane GUS za okres styczeń - wrzesień br. - aż w 214 z 379 powiatów deweloperzy nie rozpoczęli budowy żadnego mieszkania. Kiedy MdM wejdzie w życie, szansa, że poza dużymi aglomeracjami znajdziemy mieszkanie z dopłatą, będzie iluzoryczna.

Nie kupimy także lokalu na rynku wtórnym. Wypadną więc z obiegu mieszkania najtańsze, czyli w tzw. wielkiej płycie.

MdM nie jest także dla osób, które marzą o własnym domu. Nowy program będzie dotyczył wyłącznie mieszkań. Znacząco ograniczy to pulę potencjalnych beneficjentów, ponieważ domy i mieszkania kupowane na rynku wtórnym, stanowiły spory odsetek umów zawieranych w ramach RnS.

Obowiązujący do końca roku RnS daje nam więc dużo większe możliwości wyboru lokalizacji i typu lokalu, który kupimy.

Jest jeszcze jeden argument, zachęcający do skorzystania w ostatniej chwili z programu "Rodzina na Swoim". Likwidacja RnS skłoniła deweloperów do przygotowania ciekawych promocji typu last minute. Jarosław Jędrzyński uważa, że dla osób zainteresowanych zakupem własnego "M" w ramach "Rodziny na Swoim" nadszedł okres najbardziej optymalnych, zarówno cenowych, jak i ofertowych warunków do realizacji tego typu planów. Deweloperzy kuszą nowymi promocjami i obniżają ceny wielu lokali, które dotychczas nie mieściły się w limitach RnS. Jest w czym wybierać.

"Rodzina na Swoim" ma jeszcze jedną przewagę nad MdM. To program funkcjonujący od wielu lat, posiadający jasno zdefiniowane reguły i realnie dostępny. Tymczasem MdM to wciąż jedynie projekt ustawy i tak naprawdę nie możemy być pewni, że ostatecznie zostanie uruchomiony. Czekają go jeszcze konsultacje społeczne i międzyresortowe oraz długotrwały proces legislacyjny - podsumowuje Krzysztof Jóźwiak z portalu RynekPierwotny.com.

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL