Raport z rynku nieruchomości - lipiec 2013 roku

Miniony miesiąc przyniósł kolejne, niewielkie, ale wciąż postępujące spadki cen mieszkań na rynku wtórnym. W porównaniu z majem stawki ofertowe w 18 miastach analizowanych przez portal Domy.pl spadły średnio o 0,4 proc.

Największy miesięczny spadek średniej ceny wywoławczej zanotował Gdańsk - o 1,6 proc., Gdynia - o 1 proc. i Katowice - o 0,9 proc. Najbardziej stabilne - ze spadkami o jedynie 0,1 proc. - pozostały ceny w Białymstoku, Gorzowie Wlkp., Poznaniu, Rzeszowie i Sopocie.

Zdecydowanie większe wartości wyrażają spadki cen, jakie nastąpiły w analizowanych miastach w dłuższych przedziałach czasowych - na przestrzeni ostatniego roku i dwóch lat. W porównaniu z czerwcem 2012 roku najbardziej spadły ceny mieszkań w Gdańsku i we Wrocławiu (po 6.7 proc.); najmniej w Sopocie (0,6 proc.) i Gdyni (0,3 proc.).

Liderem spadków z ostatnich dwóch lat jest Wrocław - obecna średnia ofertowa - 5740 zł/m kw. - jest o 13 proc. niższa niż w czerwcu 2011 roku. Najmniej - tylko o 0,4 proc. - spadła przez ten czas średnia cena w Rzeszowie.

^{* mediana - środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części}

* najtańsze - średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10 proc. ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m kw.

* najdroższe - średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10 proc. ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m kw.

Wiosenne ożywienie niewiele dobrego wniosło na rynek kredytów hipotecznych, a ci klienci którzy oczekiwali, że lato coś zmieni, srogo się zawiedli. Z lipcowego rankingu kredytów hipotecznych Open Finance wynika, że średnia marża kredytowa wzrosła od wiosny z 1,55 do 1,58 pkt. proc. Do wyobraźni bardziej przemawia jednak fakt, że z 17 banków z zestawienia, dziesięć podniosło marżę, a tylko jeden ją obniżył.

W górę poszły także koszty ponoszone przez klientów z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego i obowiązkowych ubezpieczeń na życie, których banki wymagają od zaciągających kredyt. Klienci ubiegający się dziś o kredyt mieszkaniowy, po kieszeni dostaną więc podwójnie.

Co gorsze, przestała rosnąć zdolność kredytowa. Modelowa rodzina 2+1 z dochodami 6 tys. zł netto otrzyma dziś średnio 25-letni kredyt na kwotę 528 tys. zł. Od wiosny wartość ta wzrosła o 1,3 proc., a w tym samym czasie rata kredytowa spadła o 6 proc.

Sytuacja osób poszukujących kredytu na zakup nieruchomości od kilku miesięcy jest mało korzystna. Sprzyja im jedynie Rada Polityki Pieniężnej, dzięki której spadają miesięczne raty. W punktu widzenia osoby chcącej kupić mieszkanie liczy się jednak dostępność kredytu, a ta ostatnio się pogorszyła.

Przez ostatni miesiąc stawka WIBOR 3M, która jest najpopularniejszym wskaźnikiem decydującym o zmianach oprocentowania kredytów w złotych, obniżyła się o kilka punktów bazowych do poziomu 2,71 proc. To zmiana raczej kosmetyczna i w tak krótkim okresie nie wpłynie znacząco na raty kredytowe. Ale w dłuższym okresie korzyści z wielokrotnej obniżki stóp procentowych są wyraźne. Od wakacji ubiegłego roku średnia rata kredytu złotowego na 30 lat spadła o prawie jedną czwartą.

Stabilizacja panuje również jeśli chodzi o oprocentowanie spłacanych kredytów w euro i we franku szwajcarskim. Stawki EURIBOR i LIBOR nie zmieniają się, a miesięczne raty zależne są od kursów walut, a tu tym razem są dobre wieści dla kredytobiorców. Od początku lipca frank i euro potaniały o kilkanaście groszy. To oznacza, że rata kredytu frankowego jest niższa niż przed miesiącem o ponad 3 proc., a w przypadku euro obniżka wynosi ok. 2,5 proc.

Mieszkania 2-pokojowe to obecnie najczęściej wybierany typ lokali - zakupem M3 zainteresowany jest co drugi klient (49,8 proc.). Portal Domy.pl sprawdził jak kształtują się ceny takich mieszkań na największym w Polsce warszawskim rynku mieszkaniowym i jaki wpływ na wysokość tych cen ma powierzchnia lokalu.

Z analizy cen mieszkań 2-pokojowych oferowanych do sprzedaży w lipcu wynika, że średnia cena M3 w stolicy kształtuje się na poziomie 405 000 zł. Jednak w zależności od wielu czynników - w szczególności lokalizacji, powierzchni, roku budowy czy standardu wykończenia - ceny poszczególnych M znacznie odbiegają od siebie.

Najtańsze lokale z tego segmentu - o niskim standardzie, w peryferyjnych lokalizacjach - można znaleźć już za niewiele ponad 1/3 warszawskiej średniej, tj. ok. 150 000 zł. Wyższą cenę ofertową, ale nieprzekraczającą 200 000 zł ma co 200 mieszkanie 2-pokojowe w Warszawie. Warto wspomnieć w tym miejscu, że jeszcze kilka lat temu - w czasie trwania wielkiego boomu nieruchomościowego - znalezienie w tej cenie kawalerki w Warszawie graniczyło z cudem.

Przyglądając się rozkładowi cen ze względu na powierzchnię M3 najtańsze są najmniejsze lokale - mierzące do 30 m kw. (tak, na takiej powierzchni można zmieścić 2 pokoje) - kosztują średnio 251 000 zł, a cena m kw. wynosi ok. 8700 zł.

2-pokojowe lokale o pow. od 31 do 40 m kw. oferowane są za średnią cenę 301 000 zł, przy cenie za m kw. na poziomie 8100 zł. Na najniższą cenę w przeliczeniu na m kw. mogą liczyć amatorzy mieszkań o pow. od 41 do 50 m kw. - w tym przedziale średnia stawka wynosi 7900 zł.

Wraz ze wzrostem powierzchni M3 ich cena całkowita oraz cena w przeliczeniu na m kw. wyraźnie rośnie - największe mieszkania z tego segmentu wystawione do sprzedaży w portalu Domy.pl, mierzące nawet ponad 90 m kw., wyceniane są na ponad milion zł, co przekłada się na cenę m kw. przekraczającą 11 000 zł.

Marcin Drogomirecki, Domy.pl - część nieruchomościowa

Marcin Krasoń, Open Finance - część kredytowa

Raport został przygotowany na podstawie danych z 24028 ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w portalu nieruchomości Domy.pl w czerwcu 2013 roku oraz danych Open Finance.