Coraz mniej mieszkań

W okresie styczeń-marzec 2010 r. rozpoczęto o ponad 50 proc. więcej inwestycji deweloperskich niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Wzrosła również liczba budowanych lokali spółdzielczych (o 20 proc. r/r), pozostając jednak w I kw. 2010 r. na poziomie mniej niż 1000 lokali. Dynamika w pozostałych kategoriach, tj. budownictwie indywidualnym, zakładowym, komunalnym oraz społecznym czynszowym nie uległa większym zmianom w stosunku rocznym. Nieznacznie spadła zaś kw/kw, co jest spowodowane czynnikami sezonowymi, w szczególności zaś wyjątkowo niepomyślnymi dla branży budowlanej warunkami pogodowymi.

Wzrost liczby rozpoczynanych inwestycji w I kw. 2010 r. W szczególności w segmencie deweloperskim, gdzie kategoria wzrosła o 53,4 proc. r/r.0525

Wzrost liczby nowych inwestycji może wiązać się ze zmianą polityki kredytowej banków wobec firm z branży deweloperskiej. Kredytowanie przedsiębiorstw z tego segmentu było dotychczas uważane za wysoce ryzykowne, obecnie zaś postępuje proces rozluźniania polityki kredytowej banków i łagodzenia wymagań stawianych deweloperom. Ponadto istotny wpływ na decyzje o zwiększeniu ilości inwestycji ma stopniowo zmniejszający się portfel gotowych, niesprzedanych nieruchomości, których podaż stanowi w tej chwili większość oferty rynkowej. Optymistyczna polityka inwestycyjna firm deweloperskich może być reakcją na spodziewany znaczny wzrost popytu na nieruchomości, który powinien postępować w miarę poprawy koniunktury w Polsce, a co za tym idzie, poprawy nastrojów konsumenckich.

Jednocześnie korzystny sygnał do polepszenia sytuacji na rynku dało wprowadzenie przez kilku czołowych warszawskich deweloperów nowych inwestycji do oferty rynkowej. Szybka sprzedaż mieszkań z tych projektów była impulsem dla większej liczby przedsiębiorstw do powrotu na rynek. Mniemać można, że branża ta postrzega optymistycznie sytuację na rynku. Jednocześnie zmianie uległa struktura podażowa nowych inwestycji. Nieprzystające do obecnych warunków popytowych projekty architektoniczne są istotnie modyfikowane, a wielkopowierzchniowe lokale są przekształcane w mniejsze jedno-, dwu- pokojowe mieszkania. Tym samym większość uruchamianych obecnie inwestycji oferuje mieszkania z tzw. segmentu popularnego (tzw. low- cost), które spełniają kryteria programu "Rodzina na swoim".

W dalszym ciągu jednak wyraźny trend spadkowy odnotowywany jest w przypadku liczby pozwoleń na budowę (z wyłączeniem inwestycji indywidualnych, gdzie spadki nie są istotne). Statystyka opisująca łączną liczbę pozwoleń do wszystkich form budownictwa w I kw. 2010 r. wykazała spadek o 18,6 proc. w ujęciu rocznym. Spadek liczby pozwoleń w przypadku firm deweloperskich (spadek ww. kategorii w segmencie budownictwa na sprzedaż i wynajem wyniósł 31,2 proc. r/r i 13,7 proc. kw/kw) może wiązać się ze relatywnie dużą pulą przyznanych w poprzednich latach pozwoleń, które nie zostały wykorzystane. Z uwagi na ich stosunkowo długą, trzyletnią ważność, deweloperzy mogą realizować swoje obecne inwestycje z wykorzystaniem pozwoleń uzyskanych już wcześniej, co skraca czas trwania całego przedsięwzięcia.

Pierwszy kwartał 2010 r. to okres kontynuacji zmniejszania się podaży nowych mieszkań oddawanych do użytkowania. Proces ten dotyczył zarówno mieszkań w sektorze deweloperskim jak i inwestycji indywidualnych - łączna ujemna dynamika we wszystkich kategoriach w I kw. 2010 r. wyniosła 25,0 proc. w ujęciu kwartalnym oraz 18,9 proc. w relacji rocznej. W I kw. 2010 r. oddano do użytku niecałe 34 tys. mieszkań, w tym ponad połowę stanowiły lokale budowane na własne potrzeby (tzn. inwestycje indywidualne), a kolejne 40 proc. to nowe mieszkania przeznaczane na sprzedaż lub wynajem (w tym inwestycje deweloperskie). Tym samym mieszkania należące do obu tych kategorii stanowiły w kwietniu ponad 90 proc. nowo oddanych do użytku lokali; a obserwowany od kilku lat wzrost udziału tego typu budownictwa w rynku został w pierwszych miesiącach 2010 r. podtrzymany.

Największy spadek w I kw. 2010 r. odnotowano w kategorii budownictwa przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem (spadek o 24,2 proc. r/r i 25,3 proc. kw/kw). Spadła również podaż lokali budowanych dla celów indywidualnych o 15,6 proc. r/r i o 20,3 proc. kw/kw. Znaczny spadek liczby wprowadzonych na rynek lokali odnotowano w budownictwie spółdzielczym, gdzie liczba ukończonych lokali spadła o 32,6 proc. w stosunku kwartalnym i o 21,3 proc. w ujęciu rocznym. Na marginalnym poziomie pozostaje również liczba wprowadzanych na rynek mieszkań zakładowych, komunalnych i społecznych czynszowych - w okresie styczeń-marzec 2010 r. oddano ich do użytku 1,6 tys., prawie o połowę mniej niż przed rokiem. Co prawda niektóre samorządy lokalne planują wprowadzenie programów, zwiększających podaż takich nieruchomości, jednak wywołane przez nie zmiany w ofercie mieszkaniowej nie powinny istotnie wpłynąć na strukturę rynku czy ogólną liczbę oddawanych do użytku mieszkań. Do miast, które podpisały lub zamierzają podpisać kontrakty z deweloperami na usługi budowlane w ww. zakresie należą m.in. Warszawa1 i Białystok, Wałbrzych gdzie realizowany jest plan remontów dawnych obiektów w tym m.in. w Szklarskiej Porębie lokali dawniej należących do straży granicznej, dzięki czemu podaż lokali komunalnych wzrośnie o ok. 50- 60 mieszkań2.

Głównym czynnikiem powodującym zróżnicowanie form budownictwa mieszkaniowego w Polsce jest lokalizacja inwestycji. Budownictwo indywidualne dominuje na wsiach i w mniejszych miejscowościach, podczas gdy w większych miastach liczebnie przeważają nieruchomości deweloperskie, przeznaczone na sprzedaż bądź wynajem. I kw. 2010 r. przyniósł ze sobą znaczny, prawie dwudziestoprocentowy, spadek liczby oddanych do użytku mieszkań w relacji r/r. Najsilniejszą korektę (w ujęciu nominalnym) odnotowano na Mazowszu, w Małopolsce i na Dolnym Śląsku, czy regionach kraju gdzie skala budownictwa mieszkaniowego jest wysoka. Największe względne spadki odnotowano w województwach lubuskim (-36,6 proc. r/r), małopolskim (-33,4 proc. r/r), dolnośląskim (-33,3 proc. r/r) i lubelskim (-32,2 proc. r/r). Jednocześnie wskazać należy wzrosty analizowanej kategorii: o ponad jedną czwartą r/r odnotowaną w województwie pomorskim, gdzie liczba nowych nieruchomości użytkowych sięgnęła niemal 3 000. Wysokie względne wzrosty tej kategorii były również udziałem woj. świętokrzyskiego (51,9 proc.) oraz opolskiego (44,9 proc.), w których podobnie jak w woj. lubuskim, powstaje najmniej w skali kraju nowych mieszkań.

Oceniamy, że opisywana tendencja spadku liczby mieszkań oddanych do użytkowania jest wynikiem m.in. niewielkiej liczby nowych inwestycji rozpoczynanych w okresie dekoniunktury na rynku nieruchomości. W czasie trwania kryzysu wielu deweloperów silnie ograniczyło skalę rozpoczynania nowych inwestycji, skupiając się na realizacji już rozpoczętych projektów; taka strategia miała na celu niedopuszczenie do powstania dużej liczby pustostanów i utrzymywania dużej oferty lokali na rynku w okresie niepewnej koniunktury przy ograniczonych możliwość ich finansowania zarówno po stronie gospodarstw domowych jak i samych deweloperów. Ponadto zaostrzona polityka kredytowa banków silnie ograniczała możliwości sfinansowania nowych projektów, szczególnie w przypadku firm z krótką historią działalności. Ponadto niska dynamika w ujęciu rocznym jest też efektem wysokiej bazy z I kwartału 2009 r.

Ponadto istotna alternatywą do zakupu mieszkania na rynku pierwotnym stają się lokale nabywane w celach inwestycyjnych w ciągu kilku poprzednich latach. Często mieszkania te niczym nie odbiegają a wręcz nie różnią się od lokali sprzedawanych w tym samym obiekcie bezpośrednio przez dewelopera. Jednocześnie sytuacja ta ogranicza możliwości podnoszenia cen lokali przez deweloperów, u których presja na obniżanie cen wyraźnie spadla z tytułu wzrostu popytu na małe lokale.

W kolejnych kwartałach 2010 r. nie przewidujemy znaczących zmian w segmencie budownictwa indywidualnego. Zamówienia na usługi firm działających w segmencie mieszkań budowanych na własne potrzeby pozostają nadal wysokie. Skala rozpoczętych w 2009 r. inwestycji w tym segmencie pozwala wnioskować, że popularność domów jednorodzinnych pozostaje wysoka.

Należy jednak podkreślić, że rynek nieruchomości w Polsce podąża w kierunku równowagi. Według analiz REAS obecna oferta mieszkań jest ilościowo zbliżona do przeciętnej rocznej wielkości podaży i absorpcji lokali, zaś liczba lokali wprowadzonych na rynek jest zbieżna z liczbą lokali sprzedanych3. W naszej ocenie sytuacja ta ma większe znaczenie w przypadku mieszkań małych niż dużych, gdzie w dalszym ciągu liczba pustostanów na rynku jest wysoka.