Najem nieruchomości firmowej a zryczałtowany podatek dochodowy
Z uwagi na zbliżający się termin składania oświadczeń o wyborze formy opodatkowania (tj. 20 stycznia 2010 r.) wielu przedsiębiorców zastanawia się, czy istnieje możliwość opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu (dzierżawy) nieruchomości wchodzących w skład prowadzonego przez nich przedsiębiorstwa.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm. - dalej jako "ustawa o PIT") przychodem z działalności gospodarczej są także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. W związku z powyższym najem nieruchomości firmowej będzie co do zasady podlegać zasadom opodatkowania określonym w ustawie o PIT. W celu ustalenia, czy możliwe jest wybranie innej formy opodatkowania (tj. ryczałtu) należy sięgnąć do przepisów ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm. - dalej jako "ustawa o podatku zryczałtowanym").
W myśl art. 2 ust. 1a ustawy o podatku zryczałtowanym, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stosownie zaś do art. 6 ust. 1 ww. ustawy o podatku zryczałtowanym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa z art. 14 ustawy o podatku dochodowym, w tym również, gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych lub spółki jawnej osób fizycznych.
Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. i ustawy o podatku zryczałtowanym przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą opodatkowane są stawką ryczałtu w wysokości 8,5% (z wyłączeniem przychodów z wynajmu samochodów osobowych i pozostałych środków transportu, które zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. g analizowanej ustawy są opodatkowane stawką 17%).
Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e ww. ustawy, opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników osiągających w całości lub w części przychody z tytułu świadczenia usług wymienionych w załączniku Nr 2 do ustawy. W pozycji 10 tego załącznika wymieniono m.in. usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek (70.2 PKWiU) tj. usługi wynajmowania lub wydzierżawiania na własny rachunek nieruchomości o charakterze mieszkalnym i niemieszkalnym. Powołany wyżej art. 6 ust. 1b stanowi, iż przychody uzyskane z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1a, podlegają opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych również, jeżeli są uzyskiwane przez podatników, o których mowa w art. 8 ust. 1.
Mając na uwadze powołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że opodatkowane ryczałtem mogą być wyłącznie przychody uzyskane z tytułu umów najmu (dzierżawy) nieruchomości, jeżeli jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej - czyli tylko przychody z tzw. najmu prywatnego (art. 2 ust. 1a ustawy). Przepisy ustawy o podatku zryczałtowanym nie przewidują możliwości opodatkowania ryczałtem przychodów z działalności gospodarczej, jeżeli podatnik w ramach tej działalności uzyskuje w całości lub w części przychody z najmu nieruchomości na własny rachunek (art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e). Powyższa zasada nie ma zastosowania w sytuacji najmu składników majątku firmy innych niż nieruchomości, będą one wówczas opodatkowane - co do zasady - stawką 8,5%.
Konkludując, zawarcie umowy najmu nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wyklucza możliwość opodatkowania uzyskiwanych przychodów (z takiej działalności) w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Podobne stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji przepisów prawa podatkowego z dnia 16 grudnia 2009 r. (sygn. IPPB1/415-747/09-2/ES).
Justyna Zając-Wysocka, radca prawny, dyrektor Departamentu Doradztwa Podatkowego
Artykuł ma charakter jedynie informacyjny i stanowi publikację zainspirowaną treścią artykułów prasowych, interpretacji organów podatkowych i orzeczeń sądów administracyjnych. Nie stanowi porady ani opinii podatkowej czy prawnej w rozumieniu art. 2 ust. 1 i art. 31 ustawy o doradztwie podatkowym (Dz. U. z 1996 r. Nr 102, poz. 475, ze zm.) i jest odzwierciedleniem poglądów wyrażanych przez autorów publikacji. Małopolski Instytut Studiów Podatkowych Sp. z o.o. nie bierze odpowiedzialności za ewentualne skutki podejmowanych decyzji na ich podstawie.
