Wybór i zakup działki (cz. 5): Jak przekwalifikować działkę rolną na budowlaną?

W trakcie sprawdzania planu miejscowego zagospodarowania terenu może się okazać, że upatrzona działka znajduje się na terenach przeznaczonych na cele rolnicze lub leśne. Aby rozpocząć na niej proces budowlany (roboty budowlane), trzeba uzyskać wcześniej zgodę na wyłączenie gruntu z produkcji i przeznaczenie go na cele nierolnicze lub nieleśne.

Przeznaczenie terenów jest ustalone w planie miejscowym zagospodarowania terenu. Jest to o tyle istotne, że w przypadku gdy w planie nie przewidziano możliwości wyłączenia poszczególnych gruntów leśnych lub rolnych, a zaistniałaby taka konieczność, musi zostać zmieniony cały plan. Jest to procedura prawnie wykonalna, ale skomplikowana i czasochłonna, więc dla inwestora bardzo niekorzystna. W przypadku braku planu wyłączenie może być w ogóle niemożliwe.

Wniosek o wyłączenie gruntu należy złożyć w odpowiednim urzędzie gminy. Powinien on zawierać:

• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

• wypis i wyrys z rejestru gruntów;

• akt notarialny potwierdzający prawo własności nieruchomości;

• planowany termin rozpoczęcia inwestycji.

Prezydent, burmistrz lub wójt mogą wydawać decyzje dotyczące wyłączenia gruntów jedynie w ograniczonym zakresie. W przypadku gruntów stanowiących użytki rolne klasy IV oraz klas V-VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego i torfowisk, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha, lub na gruntach leśnych innych, aniżeli stanowiących własność Skarbu Państwa, wymagana jest zgoda wojewody wyrażana w formie decyzji po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

Jeżeli zmiana przeznaczenia gruntów na cel nierolniczy lub nieleśny dotyczy użytków rolnych klas I-III, a ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha, lub gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa, decyzja wyłączająca te grunty z produkcji rolniczej lub leśnej musi być wydana odpowiednio przez Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi (w odniesieniu do użytków rolnych klas I-III) albo przez Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa (w stosunku do gruntów leśnych).

Gdy wymagana jest zgoda wojewody lub ministra, następuje ona na wniosek prezydenta, burmistrza lub wójta.

Po uzyskaniu zgody na wyłączenie terenu z produkcji rolnej lub leśnej właściciel gruntu musi uiścić jednorazową należność ustaloną w Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych pomniejszoną o wartość gruntu (według cen rynkowych). Odpowiednią kwotę należy zapłacić w terminie 60 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Oprócz tego konieczne jest również coroczne (do 30 czerwca) uiszczanie opłat w wysokości 10 proc. opłaty zasadniczej nie pomniejszonej o cenę gruntu.

W przypadku gdy dokonano przedwczesnego wyrębu drzewostanu na wyłączonym gruncie, może pojawić się także konieczność zapłacenia jednorazowego odszkodowania.

Powyższe opłaty nie dotyczą jednak sytuacji, w której teren wyłączany jest na cele budownictwa mieszkaniowego i jego powierzchnia nie przekracza:

• 0,05 ha dla budynku jednorodzinnego,

• 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.

Istnieje także możliwość umorzenia opłat, jeśli zmiana przeznaczenia terenu jest związana z inwestycją o charakterze użyteczności publicznej.