Miliony młodych nabitych we franka

Obecnie banki działające w Polsce obsługują ponad 2 mln kredytów hipotecznych, z czego blisko 50 proc. zostało zaciągniętych w CHF, EUR, USD. Większość tych umów pochodzi z trzech lat boomu kredytowego, kiedy to banki udzielały kredytów nawet do 130 proc. wartości nieruchomości.

Wystarczyło więc i na meble, i często na samochód. Rozrastała się młoda klasa średnia "na kredyt". Ci, którzy w tamtym czasie wzięli kredyty w walutach obcych, patrzyli z niekłamaną wyrozumiałością na "frajerów", którzy zadłużali się w rodzimej złotówce.

Ale te 130 proc. kredytu na kupno nieruchomości już na starcie nie było "na piękne oczy". Kredytobiorcy byli zobligowani nie tylko do wykupienia ubezpieczenia na życie kredytobiorcy, ale również ubezpieczenia na czas wpisania nieruchomości do księgi wieczystej (tzw. ubezpieczenia pomostowego) oraz ubezpieczenia niskiego wkładu kredytobiorcy - dla tych ze stanem portfeli poniżej 20 proc. wartości kredytowanej nieruchomości.

Dzisiaj "złotówkowcy" śpią spokojniej, a "frankowcy"? Czy mogli przewidzieć tak głęboki kryzys finansowy, a także stagnację płac i drastyczny wzrost kosztów utrzymania oraz szybującego w górę franka? W październiku 2006 roku 1 CHF był wart około 2,4 zł, w lutym 2008 roku mniej niż 2 zł, a obecnie 3,3931 zł - sprzedaż, 3,4331zł - kupno (NBP, 3.11.2012 r.).

- W latach boomu 50 mkw. mieszkania kupowało się za pół miliona złotych. Od banku kredytobiorca dostawał 250 tys. CHF. Obecnie wartość wielu tego typu mieszkań wynosi 200 tys. zł, a kredyt milion zł i od tej kwoty bank nalicza należne odsetki. Natomiast podczas egzekucji komorniczej biegły rzeczoznawca wycenia metr kwadratowy mieszkania na 2000 zł, czyli owe 50 mkw. jest warte 100 tys. zł minus koszty egzekucji (około 20 proc.) i koszty sądowe, biegłych etc. Do banku trafi 60 tys. zł! A reszta? Z weksli od kredytobiorców do "końca świata", bo i dojdą odsetki karne od miliona złotych. Po paru latach urośnie ta suma do 5 i więcej milionów złotych. Tylko wiać z takiego kraju - uważa Roman Sklepowicz, prawnik, prezes Stowarzyszenia Pokrzywdzonych przez System Bankowy i Prawny.

Kryzys subprime na amerykańskim rynku kredytów hipotecznych ujawnił się w pełni w połowie 2007 roku, choć sygnały wskazujące na jego nadejście pojawiały się dużo wcześniej. Amerykanie porzucali swoje wypasione, kupione na kredyt domy, ponieważ nie stać ich było na spłatę rat, a aktualna wartość ich nieruchomości nie pokrywała zaciągniętego zobowiązania.

Czy grozi nam kryzys subprime? Polscy nadzorcy i przezorni bankowcy już przyhamowali akcję kredytową. W 2011 roku udzielono mniej kredytów w CHF niż 2010 roku. Choć liczba hipotecznych kredytobiorców przekroczyła 1,6 mln osób, to zagrożonych jest zaledwie około 35 tys. i mimo wzrostu rat kredytów we frankach nadal odsetek kredytobiorców mających problem ze spłatą kredytów jest mniejszy niż wśród spłacających kredyty w złotych polskich. BIG InfoMonitor podaje, że odsetek kredytów we frankach lub euro, których spłata stoi pod znakiem zapytania, wynosi 1,6 proc., a jeśli chodzi o kredyty w złotych, jest to 3,3 proc.

Szacuje się, że około 150-200 tys. kredytobiorców spłacających kredyt w CHF jest obciążonych długiem przewyższającym wartość nieruchomości. Tak się dzieje m.in. dlatego, że kredyt walutowy spłaca się w złotówkach według aktualnego kursu waluty kredytu. Jeśli wartość złotego spada, rośnie nie tylko rata spłaty, ale i całe zadłużenie. Np. ten, kto pożyczył latem 2008 roku równowartość 300 tys. zł w CHF, spłacając dzisiaj cały kredyt, musiałby dodać bankowi dodatkowe 200 tys. zł. - Pod koniec 2011 roku udział kredytów zagrożonych w hipotecznych portfelach banków wyniósł tylko 2,2 proc. To między innymi zasługa banków, które rzetelnie oceniały zdolność kredytową Polaków i nie dopuściły do ich nadmiernego zadłużania, jak to miało miejsce w innych krajach europejskich - podkreśla Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich.

I mimo wielu dzisiejszych zastrzeżeń, to dzięki dostępności kredytów hipotecznych 69 proc. Polaków posiada nieruchomość na własność - wynika z ankiety przeprowadzonej niedawno na zlecenie Grupy ING. Podobny procent własnego M na kredyt mają: Włosi, Hiszpanie i Amerykanie (wszędzie powyżej 60 proc. kupujących). Relacja zadłużenia hipotecznego do PKB w 2010 roku wynosiła odpowiednio w tych krajach: 22 proc., 64 proc. i 76,5 proc. - wynika z danych European Mortgage Federation. Ten sam wskaźnik dla Polski wynosił w tym czasie 19 proc.

Na razie Polsce nie grozi kryzys sektora bankowego. Mimo to, gdy chodzi o kredytobiorców, dotykamy często dramatycznych sytuacji młodych rodaków, którzy przeszarżowali w wyobraźni i pokusili się na zbyt duże własne M. Nie przewidzieli - bo niby jak - że kryzys sektora finansowego Ameryki dotrze do Europy, Polski, że frank poszybuje, a ceny mieszkań z wywindowanych spadną, że... Przystopowali dopiero w 2001 roku, kiedy to udzielono mniej kredytów hipotecznych we frankach niż w 2010 roku (od 2007 roku Polacy uzyskali ponad 350 tysięcy nowych kredytów hipotecznych). Ci, którzy kupili mieszkania na kredyt, są obecnie winni bankom prawie 318 mld zł. Z danych Związku Banków Polskich wynika, że w połowie 2012 roku w bankowych segregatorach znajdowało się 1,66 mln czynnych umów kredytowych. Jeszcze w połowie poprzedniej dekady było ich prawie 717 tys. Siedem lat wystarczyło, aby liczba zawartych kredytów hipotecznych wzrosła o ponad 130 proc. I wydaje się młodym, że to znak czasów, a przecież w niektórych zachodnich krajach za atrakcyjniejszy od dawna uznaje się wynajem mieszkania.

A inne kredyty? Jak wynika z wielu danych z sektora finansowego, przeterminowane długi Polaków rosną i przekroczyły już 35,5 mld zł - generuje je ta sama grupa osób. Chodzi o ponad 2-milionową rzeszę trwale "przekredytowanych", którzy od dawna tkwią w pętli długów. Długów mizernych - 60 proc. to zadłużenia do 5 tys. zł.

Zachodnia prasa nowy typ posiadaczy nieruchomości na kredyt nazywa "więźniami hipoteki". To ci, którzy załapali się na promocyjne kredyty w trakcie boomu, a obecnie, kiedy koszty długu są zbyt wysokie, nie mogą ich refinansować. Obecnie wielu z nich albo nie stać już na dotychczasową nieruchomość, ale (z racji spadków rynkowych cen) nie mogą jej sprzedać, albo z trudem radzą sobie ze spłatą zadłużenia, ale nie na tyle dobrze, aby bank zgodził się kredytować nowe inwestycje. Np. w Wielkiej Brytanii mówi się nawet o milionach dwudziesto- i trzydziestokilkulatków "uwięzionych" w pierwszym własnym mieszkaniu czy domu. Jeżeli to umieścimy w kontekście problemów na rynku pracy i rosnących kosztów życia, to spłacenie pierwszego własnego mieszkania staje się wyzwaniem.

Według danych Biura Informacji Gospodarczej na koniec I połowy 2012 roku w Polsce blisko 200 tys. Polaków znalazło się w sytuacji, kiedy ich zadłużenie w banku przekroczyło wartość posiadanej nieruchomości. Rosnący kurs franka powoduje, że miesięczna rata wrosła już o kilkaset złotych w porównaniu z pierwszą ratą, a wyższe różnice pomiędzy kursem kupna i sprzedaży franka w banku, czyli spread, podnoszą ratę o kilkanaście złotych. Ale gorsze dopiero nadchodzi. Banki upominają się o dodatkowe tysiące złotych na doubezpieczenie, ponieważ wartość kredytu przekroczyła rynkową wartość nieruchomości.

Banki nie są bez(silne) w tej sytuacji. Zaczęły masowe zabezpieczanie swoich kredytów hipotecznych. - Kredytobiorcy mogą spodziewać się pism, w których bank domaga się albo doubezpieczenia kredytu albo dopłaty różnicy między wartością kredytu, a aktualną wartością nieruchomości. W pierwszym przypadku będą to mniejsze kwoty, ale tych pieniędzy nie odzyskamy od banku. W drugim przypadku będą to znaczne sumy - twierdzi Marek Zuber, ekonomista.

I tak wielu młodych kredytobiorców tkwi w pętli zadłużenia. Nie mają innej nieruchomości na hipoteczny zastaw, rodzice odmawiają im dania pod zastaw swojego mieszkania, więc muszą skorzystać z doubezpieczenia już zaciągniętego kredytu hipotecznego (ubezpieczenie niskiego wkładu kredytobiorcy). Tacy kredytobiorcy są zobowiązani do wysupłania kilkuset dodatkowych złotych miesięcznie na składkę ubezpieczeniową. Zgodnie z obowiązującymi regulacjami prawnymi bank ma obowiązek wypowiedzieć kredyt i postawić go w ciągu 30 dni w stan natychmiastowej wymagalności, gdy zabezpieczenie jest niewspółmiernie niskie do udzielonego kredytu. A jest tak, ponieważ wartość wielu M zmalała, często o kilkaset tysięcy złotych. Zatem banki wzywają do doubezpieczenia lub dopłacenia często nawet kilkuset tysięcy złotych. Niewielu kredytobiorców było tak przewidujących, że zaciągając kredyt hipoteczny, wykupiło dodatkowe ubezpieczenie od spadku wartości nieruchomości czy też utraty pracy. A warto, bo biorąc kredyt w euro w DnB Nord (kredyt indeksowany, spread - 8,89 proc.) w wysokości 300 000 zł, zaraz po jego otrzymaniu do spłaty jest już ponad 326 tys. zł.

Tylko dwa przykłady ilustrujące działania pracowników banków wobec kredytobiorców. Od takich "kwiatków" aż się roi na różnych portalach, blogach.

Pani Alicja w październiku otrzymała z banku pismo zawiadamiające o opłacie za kolejne trzy lata ubezpieczenia - składka została wyliczona na 6 tys. zł (banki planują wysłanie 200 tys. listów z tego typu poleceniem). Składka ma zostać zapłacona jednorazowo. Pani Alicja napisała pismo do banku z prośbą rozbicia składki na dwie wpłaty, zobowiązując się do uzbierania około połowy należności. Na odpowiedź banku pani Alicja czekała trzy tygodnie. Na dwa dni przed Wigilią otrzymała odpowiedź: "Składka ww. ubezpieczenia płatna jest jednorazowo za okres 36 miesięcy. W związku z faktem, iż składka ta przekazywana jest bezpośrednio do ubezpieczyciela, bank nie ma możliwości rozłożenia płatności na raty. Dlatego też nie możemy przychylić się do Pani prośby w przedmiotowej kwestii".

"Zgodnie z zapisami paragrafu numer 2 umowy (...) Bank BPH (...) naliczył opłatę manipulacyjną z tytułu przekroczenia dopuszczalnego wskaźnika obciążenia nieruchomości kredytem" - pismo takiej treści z banku otrzymał pan Jacek. Kilka linijek niżej bank informuje, że musi dopłacić ponad 15 tysięcy złotych. Urzędnicza formułka oznacza jedno - bank stwierdza, że wartość mieszkania jest mniejsza niż wysokość kredytu, dlatego domaga się dodatkowego zabezpieczenia.

Posiadacze kredytów hipotecznych, którzy chcieliby wcześniej spłacić swoje zobowiązanie, powinni upewnić się, czy ich bank nie zastosuje w takiej sytuacji kary. Mowa o karze pieniężnej w postaci tzw. opłaty rekompensacyjnej. Zakończenie przed ustalonym terminem współpracy z bankiem, który udzielił kredytu, może okazać się kosztowne. Szczególnie, jeżeli wcześniejsza spłata zawartego na kilkadziesiąt lat zobowiązania następuje już w pierwszych latach życia kredytu. Banki, chcąc uchronić się przed takimi sytuacjami, wprowadzają do swoich cenników stosowną, często niemałą opłatę.

Najczęściej opłata za wcześniejszą spłatę zobowiązania stosowana jest w pierwszych trzech - pięciu latach trwania umowy, choć zdarza się, że obowiązuje przez cały okres kredytu. Bywa stosowana zarówno wtedy, kiedy klient chce spłacić całą kwotę zobowiązania, jak i w sytuacji jedynie częściowej spłaty. Jej wysokość zazwyczaj określa się jako procent oddawanego długu. Zwykle wynosi od 1 do 3 proc. przedterminowo spłacanej kwoty.

W II kwartale br. udzielono o 1,84 proc. więcej kredytów niż w I kwartale. Obecnie blisko 95 proc. stanowią kredyty w złotych. Kredyty denominowane w CHF w zasadzie zupełnie zniknęły z nowego portfela, a denominowane w euro stanowiły jedynie 5 proc. jego wartości. - Niekorzystny scenariusz rozwoju rynku finansowania nieruchomości zaczyna się powoli realizować. Mamy do czynienia z efektem negatywnej synergii - mniejszą dostępnością kredytów hipotecznych wynikającą z rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, ograniczeniem i wygaszaniem jedynego programu wspierającego rynek mieszkaniowy, czyli "Rodziny na Swoim", i do tego niepewność co do sytuacji gospodarczej, która nie zachęca do zaciągania długoterminowych zobowiązań. Bez zdecydowanej reakcji ze strony rządu i regulatora trzeba raczej spodziewać się stagnacji na rynku nieruchomości - uważa Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich, wiceprezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o.

Prawdopodobnie czarny scenariusz nie będzie aż tak czarny. Jak spodziewają się analitycy, ostatnie miesiące programu "Rodzina na Swoim", który wygaśnie z końcem roku, powinny ożywić sprzedaż mieszkań. Od początku działania programu Polacy zaciągnęli 165,8 tys. kredytów na łączną kwotę ponad 30 mld zł. Program "Rodzina na Swoim" funkcjonuje od 2006 roku i pomaga w zdobyciu własnego lokum osobom nieposiadającym nieruchomości. Państwo finansuje około połowę odsetek płaconych przez pierwszych osiem lat spłaty kredytu na zakup nieruchomości.

KNF 11 września 2012 roku przyjęła skierowaną do banków rekomendację J dotyczącą zasad gromadzenia i przetwarzania przez banki danych o nieruchomościach. Najważniejsze zmiany w tej rekomendacji to: objęcie postanowieniami rekomendacji J banków, w których udział ekspozycji kredytowych, zabezpieczonych hipotecznie we własnych portfelach kredytowych przekracza 10 proc.; rekomendowanie jednolitych standardów gromadzenia, przetwarzania i udostępniania w wiarygodnych bazach, danych o rynku nieruchomości.

Rekomendacja J stanowi dopełnienie zasad określonych w rekomendacji S, dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi finansującymi nieruchomości oraz zabezpieczonymi hipotecznie. Jest ona także dopełnieniem rekomendacji T, dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych, a co za tym idzie - wyznacza wskazane w rekomendacji S minimalne kryteria oceny wiarygodności baz danych. Rekomendację J należy odnosić do wszystkich rodzajów i typów nieruchomości, które stanowią lub stanowić będą przedmiot zabezpieczenia ekspozycji kredytowej.

Zalecenia wejdą w życie 1 października 2013 roku (z pewnymi wyjątkami).

Małgorzata Dygas