Hipoteki: Walutowe tylko w kagańcu

Rewolucyjna wręcz propozycja zmiany w rekomendacji S polega na ograniczeniu możliwości udzielania walutowych kredytów hipotecznych do połowy portfela kredytowego hipotecznego banków. Należy ją rozumieć jako kontynuację zmagań Komisji Nadzoru Finansowego z bankami, które - w domyślnej opinii KNF - uporczywie i bezrefleksyjnie narażają swoich klientów, siebie same, sektor bankowy i gospodarkę na ryzyko kursowe.

Dotychczasowe próby zmiany tej sytuacji - wprowadzenie rekomendacji S oraz rekomendacji T - nie dały bowiem oczekiwanych rezultatów. Wprawdzie w 2009 roku udział nowo udzielanych kredytów hipotecznych w walutach spadł do 20 proc. (z 75 proc. w 2008 roku), to jednak był to głównie skutek kryzysu finansowego, a nie efekt zaleceń KNF. W czerwcu 2010 roku udział kredytów walutowych ponownie wzrósł do 50 proc. Wobec braku pożądanych efektów, KNF podejmuje więc kroki bardziej radykalne, bo w sytuacji gdy struktura kredytów hipotecznych wskazuje, że tylko 35 proc. z nich nominowane jest w złotych, propozycja zmiany oznacza, że przez jakiś czas kredyty walutowe pozostaną niedostępne lub dostępne znacznie trudniej niż obecnie.

Dlaczego jednak - skoro kredyty walutowe są tak pożądanym towarem przez Polaków i chętnie sprzedawanym im przez banki - KNF upiera się by ograniczyć akcję kredytową w walutach obcych, a proponowane rozwiązanie oznacza de facto jej wyparcie z rynku na dłuższy czas?

Ponieważ patrzy na rynek z innej perspektywy. Priorytetem Komisji nie jest bowiem ograniczenie czy zwiększenie dostępności kredytów, ani obniżenie czy podniesienie miesięcznych rat, lecz działanie na rzecz bezpieczeństwa sektora bankowego w Polsce czy też szerzej - stabilności całej gospodarki.

Warto zdawać sobie sprawę, że im większa jest ekspozycja kraju (jego obywateli, instytucji i przedsiębiorstw w nim działających) na ryzyko kredytowe, tym bardziej wyniszczające są skutki kryzysów walutowych.

Kryzys walutowy z przełomu lat 2008-09 jest tego najdobitniejszym przykładem. W zaledwie sześć miesięcy kurs euro wzrósł z 3,30 do 4,90 PLN, ciągnąc na skraj przepaści wiele banków ocierających się o granice wypłacalności, które niemalże z dnia na dzień utraciły zdolność do finansowania swojej działalności na rynkach zagranicznych.

Skutki dla gospodarki (zamrożenie akcji kredytowej) także pozostają jeszcze świeże w pamięci, mimo oznak przezwyciężenia kryzysu.

Propozycja KNF zmierza w kierunku ograniczenia ekspozycji Polski (banków i ich klientów) na ryzyko kredytowe i jeśli na Komisję mogła by spaść jakaś krytyka w tej sprawie, to nie powinna dotyczyć zasadności działań, lecz czasu jej przedstawienia (byłoby znacznie lepiej, gdyby podobne regulacje istniały co najmniej cztery lata wcześniej).

Propozycje zmian zostały ujawnione w środę (28 lipca), a już doczekały się licznych polemik. W szczególności stawiany jest interes kredytobiorców, którzy zostaną "skazani" na wyżej oprocentowane kredyty złotowe, przez co wysokość rat miesięcznych rat kredytowych będzie wyższa (w obecnych warunkach o ok. 20-25 proc.) niż gdyby pozostawiono im możliwość zaciągania kredytów walutowych.

Znalezienie kontrargumentów nie jest wcale trudne. Po pierwsze wystawianie na ryzyko kredytowe mniej lub bardziej uświadomionych w tej materii klientów, niekoniecznie jest dla nich dobre. Nawet dziś - 1,5 roku po zakończeniu kryzysu walutowego - zadłużenie większości z nich przekracza stan wyjściowy ze względu na wzrost kursu. Co oznacza, że część z nich znalazła się w pułapce walutowej - wartość kupionej na kredyt nieruchomości jest niższa niż bieżąca wysokość kredytu.

Tylko dzięki temu, że banki mają świadomość czym skończyłoby się uzupełnieniem zabezpieczeń od kredytobiorców (przejmowaniem i spadkiem cen nieruchomości) zawdzięczają, że nie są o to proszeni. Wysokość rat to osobny temat - ale fakt, że nie różnią się one znacząco od stanu sprzed dwóch lat (najniższego w historii kursu franka i euro), zawdzięczają obniżkom stóp procentowych w Narodowym Banku Szwajcarii i Europejskim Banku Centralnym.

W tym miejscu warto wspomnieć, że nie w każdym kryzysie walutowym musi dojść do takiej sytuacji, w której banki centralne w innych krajach obniżają stopy procentowe. W ostatnim przypadku stało się tak dlatego, że kryzys przyjął rozmiary globalne. Gdyby miał rozmiary lokalne (np. ograniczone do Polski lub naszego regionu) posiadacze kredytów walutowych zmagaliby się ze wzrostem rat o 50-60 proc. Konsekwencje łatwo sobie wyobrazić.

Zatem także w tym aspekcie działania KNF wnoszą więcej korzyści niż strat i jedyne czego można żałować, to faktu, że sektor bankowy okazał się nieczuły na bardziej aksamitne propozycje KNF (rekomendację S z 2007 roku), kiedy był jeszcze czas na ograniczenie ryzyka kursowego do minimum.

W tym miejscu można też zastanowić się, co może stać się z ofertą kredytową, jeśli na rynku zabraknie nowych kredytów walutowych. Ze względu na restrykcje rekomendacji S (przed jej proponowaną zmianą) już obecnie kredyty walutowe wymagają wyższej zdolności kredytowej. Zatem sama dostępność kredytów nie zmieni się. Zmienić się może skłonność do ich zaciągania, skoro raty kredytów złotowych są jednak wyższe.

Ale pamiętajmy, że zmianie ulegnie także sytuacja banków, które będą mocniej niż dziś rywalizowały o klientów chętnych (mimo wszystko) do zaciągnięcia kredytów złotowych. W efekcie można spodziewać się dogodniejszych warunków ich zaciągania, a więc spadku marż i prowizji.

Teoretycznie wyeliminowanie z rynku kredytów walutowych może wpłynąć na spadek zysków sektora bankowego w Polsce, ponieważ kredyty walutowe są dla nich bardziej dochodowe niż złotowe (wyższe są marże, dodatkowo klienci ponoszą także niemałe koszty spreadów walutowych). W dodatku sprzedaż kredytów hipotecznych jako takich może obniżyć się, skoro już dziś połowa z nich to kredyty walutowe.

Jednak sytuacja nie jest aż tak jednostronna. Po pierwsze wolumen kredytów nie musi zmienić się gwałtownie - klienci nadal będą mogli zaciągać kredyty złotowe. Po drugie warto zdawać sobie sprawę z kosztów finansowania walutowej akcji kredytowej. Ponieważ polskie banki chronicznie cierpią na brak depozytów walutowych, zmuszone są do posiłkowania się kontraktami swap na rynkach międzynarodowych. Kontrakty nie należą do tanich (obecnie ok. 100 pkt bazowych) ponieważ handel jest jednostronny (popyt pochodzi tylko z jednej strony). Obniżenie popytu na kontrakty swap może doprowadzić do spadku ich ceny, co oznaczałoby wymierne oszczędności dla banków, które przecież nadal będą musiały finansować kredyty walutowe ze starego portfela.

Osobną kwestią są inne wątki dyskusji na temat rozwoju akcji kredytowej. Poza finansowaniem na rynkach międzynarodowych, banki wykorzystują do tego depozyty. Jednak w polskich bankach składane są głównie depozyty krótkoterminowe (ponad 80 proc. z nich składanych jest na okres krótszy niż trzy miesiące). Pomysłem na finansowanie akcji kredytowej jest emisja listów zastawnych, jednak trzeba pamiętać, że zastawem mogą być tu tylko kredyty o określonej jakości (stabilnej wartości). Kredyty walutowe nie mieszczą się w tych kryteriach, ponieważ stale zmienia się ich wysokość (w zależności od kursu). Zmniejszenie udziału kredytów walutowych sprawi, że banki będą mogły łatwiej pozyskiwać środki z emisji listów zastawnych (a zapewne także i taniej).

Oczywiście sytuacja poszczególnych banków może znacząco się różnić. Dla części z nich - zwłaszcza mniejszych banków w 100 proc. zależnych od zagranicznych banków-matek - wyspecjalizowanych w udzielaniu kredytów walutowych (jak Deutsche Bank, DnB Nord, Nordea Bank) przeforsowanie propozycji oznacza daleko idące zmiany w sposobie prowadzenia biznesu, ponieważ obecnie ich portfele kredytowe są zdominowane przez kredyty walutowe. Dla banków prowadzących dotąd konserwatywną politykę kredytową (niechętnie udzielających kredytów walutowych) propozycja KNF jest bardzo atrakcyjna, ponieważ oznacza przynajmniej czasowe wyeliminowanie z rynku niektórych współbiesiadników kredytowego tortu. Dla części jest neutralna, ponieważ cały czas prowadzą biznes dbając o równowagę między kredytami walutowymi i złotowymi w portfelach.

Jest jedna rzecz w propozycji zmiany rekomendacji S, która pozostaje wewnętrznie sprzeczna z jej własną logiką. Mianowicie proporcje między udziałem kredytów walutowych i złotowych w strukturze aktywów zmieniać się mogą nie tylko w zależności od tego, jakie kredyty będą oferowane przez banki (tzn. w jakiej walucie), ale także od kursu walutowego. Umocnienie złotego, a spadek kursów przełoży się automatycznie na zmniejszenie udziału portfela walutowego w całym portfelu kredytowym. W ten sposób stworzy się miejsce na oferowanie nowych kredytów walutowych, mimo że kurs złotego będzie wówczas wysoki, a więc także bardziej ryzykowny (bo będzie miał z czego spadać). Zatem jeśli przyjąć, że zaciąganie/udzielanie kredytów walutowych jest bezpieczniejsze w momencie, kiedy złoty jest słaby, to propozycja zmiany rekomendacji S będzie faworyzowała udzielanie kredytów walutowych w sytuacji odwrotnej (mocnego złotego), a więc i bardziej niebezpiecznej.

Najnowszej propozycji Komisji Nadzoru Finansowego można tylko przyklasnąć i zastanawiać się dlaczego dopiero teraz? Zamiast martwić się kosztem utraconych korzyści (możliwości spłaty niższych rat) lepiej cieszyć się z gospodarki bardziej odpornej na światowe i lokalne kryzysy. Innymi słowy - lepszy spokojniejszy sen, niż nerwowe czuwanie.

Znajdą się zapewne liczne głosy protestu. Nie tylko ze strony środowiska, ale także samych kredytobiorców, którzy nie chcą, aby ktoś decydował za nich, na jakie ryzyko mogą się wystawić, a na jakie nie. Uprzedzając tego rodzaju opinie, trzeba powiedzieć, że zwolennicy kredytów walutowych w swojej łącznej skali działania wystawiają na ryzyko walutowe nie tylko siebie, ale także gospodarkę i wszystkich jej uczestników. KNF działa więc niejako w interesie niemej większości, która w tej sprawie głosu nie zabierała, a która ze strony nadzoru oczekuje bezpiecznych reguł działania. Jeśli zmiana zostanie przeforsowana, właśnie te oczekiwania zostaną spełnione.

Emil Szweda

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL