Nieruchomości na grząskim gruncie

Zmiany stawki LIBOR mają znaczenie dla wszystkich już spłacających kredyty we frankach szwajcarskich. Od 15 września do 10 października wzrósł on z 2,71% do 3,12%. Potem LIBOR zaczął spadać i 31 października wynosił tyle samo co 1,5 miesiąca wcześniej, czyli 2,71%. Ostatni spadek stawki LIBOR powoduje, że w najbliższych tygodniach po aktualizacji oprocentowania przez wszystkie banki (co z reguły następuje pod koniec miesiąca) średnie oprocentowanie kredytów we franku spadnie o około 0,5 pkt. proc. Spadku nie należy się spodziewać w wypadku średniego oprocentowania kredytu w złotym. Stawka WIBOR 3M stale bowiem rośnie, choć w mniejszym stopniu, niż stopy we franku. Od początku września WIBOR wzrósł z 6,50% na 6,85%.

* stawki na dzień 30.10.2008, zmiana w pkt. proc. w relacji do oprocentowania obowiązującego 25.08.2008

n.d. - bank nie oferuje kredytu w CHF na 75% LTV

Gdzie bez wkładu własnego

Coraz trudniejsze staje się także uzyskanie kredytu bez wkładu własnego. Na przykład Dom Bank jeszcze dwa miesiące temu był gotowy pożyczać pieniądze nawet na 130% wartości kupowanego mieszkania, teraz ograniczył maksymalny poziom finansowania do 70%. Bank Millennium w przypadku kredytów we franku ograniczył ten wskaźnik ze 100% do 65%. Wciąż jednak istnieje możliwość (według stanu na 4 listopada 2008) zaciągnięcia kredytu nie posiadając wkładu własnego. W przypadku kredytów w złotych pięć banków udziela kredytów na kwotę przewyższającą wartość nieruchomości i aż dziesięć na 100% wartości nieruchomości. W przypadku kredytów we frankach tylko Deutsche Bank nadal udziela kredytów na 110% wartości nieruchomości, a pięć banków na 100%. Kredyty bez wkładu własnego wciąż są dostępne, jednak jest to bardzo droga opcja, gdyż ich marże niejednokrotnie przekraczają 3 pkt. proc. W praktyce więc, aby uzyskać taki kredyt, klient musi posiadać wysoką zdolność kredytową, która np. pozwoli spłacić dług w ciągu 20 lat mimo, iż kredyt jest zaciągany na 30 lat.

Kredyt w październiku

Październik był okresem nasilenia się zjawisk niekorzystnych dla osób zaciągających kredyty hipoteczne w walutach obcych. Chodzi o osłabienie złotego i znaczne wzrosty marż kredytowych. Z analizy przeprowadzonej przez Expandera wynika jednak, iż paradoksalnie osoby, które zaciągnęły kredyty hipoteczne w październiku płacą niższe raty w porównaniu z tymi, którzy zadłużyli się wcześniej. Na pierwszy rzut oka może się to wydawać niewiarygodne.

W przypadku kredytów walutowych dług, od którego są naliczane odsetki, jest wyrażony w walucie obcej. Wysokość tego długu zależy więc od kursu w dniu uruchomienia kredytu. Na wysokość raty w złotych ma natomiast wpływ nie tylko kurs waluty w dniu wypłaty kredytu, ale także kurs w dniu spłaty poszczególnych rat. Oczywiście na koszt kredytu nie wpływa jedynie kurs, ale także oprocentowanie, które w październiku znacznie wzrosło. W przypadku nowoudzielanych kredytów wpłynęły na to znaczne podwyżki marż kredytowych. Przeciętna marża kredytów we frankach wzrosła w październiku o ok. 1 pkt. proc. W niektórych bankach podwyżki były znacznie większe - przekraczały nawet 2 pkt. proc. Ponadto na wzrost oprocentowania zarówno nowych jak i udzielonych wcześniej kredytów wpłynął wzrost stawek referencyjnych. WIBOR 3M wzrósł w październiku o 0,18 pkt. proc., a LIBOR CHF 3M o 0,26 pkt. proc.

Expander porównał wysokość rat kredytu zaciągniętego w końcu 2007 r. z wysokością teoretycznych rat kredytów zaciąganych w ostatnim dniu poszczególnych miesięcy 2008 r. Gdyby klient zaciągnął kredyt na kwotę 300 tys. zł (na 30 lat) 31 grudnia 2007 r., kiedy kurs franka wynosił 2,17 zł, to rata jego kredytu wynosiła 29 października 2008 - 1794 zł. Tymczasem gdyby zaciągnął kredyt dopiero tego właśnie dnia to rata jego kredytu byłaby o 100 zł niższa - wynosiłaby ok. 1697 zł. Wynika to z faktu, iż dług we frankach osoby, która zaciągnęła kredyt przed dziesięcioma miesiącami jest znacznie większy niż osób, które zadłużają się obecnie. Warto jednak dodać, że na przełomie lipca i sierpnia, kiedy kurs franka spadł poniższej 2 zł rata kredytu zaciągniętego w końcu ubiegłego roku wynosiła jedynie ok. 1414 zł. Jak zmieniała się w czasie - pod wpływem zmian oprocentowania i kursu walutowego - wysokość rat kredytu uruchomionego w końcu 2007 r. oraz ile wynosiły teoretyczne raty kredytów, zaciąganych w poszczególnych miesiącach 2008 r., pokazuje poniższy wykres.

kredyt na 300 tys. zł, 30 lat, 25% wkładu własnego, wysokość rat na koniec poszczególnych miesięcy

Sprawdziliśmy również jaki jest wpływ marży i kursu walutowego w dniu uruchomienia kredytu na wysokość obecnych rat. W celu pokazania tej zależności przyjęliśmy założenie, że Pan Kowalski zaciągnął kredyt 30 lipca br. na kwotę 300 tys. zł., na 30 lat. W tym czasie rynkowy kurs franka szwajcarskiego wynosił 1,96 zł, a średnia marża kredytowa ok. 1,4%. Zadłużenie Pana Kowalskiego wynosiło więc w momencie uruchomienia kredytu 153 tys. CHF. Natomiast Pan Nowak zaciągnął analogiczny kredyt 27 października br. przy kursie franka na poziomie 2,67 zł i marży 2,4%. Jego zadłużenie początkowe wynosiło więc tylko 112 tys. CHF. Gdyby Pan Kowalski wstrzymał się z zaciągnięciem kredytu trzy miesiące i zadłużył się w tym samym czasie co Nowak, to na starcie jego dług byłby o 25% niższy. Ponadto, przy kursie na poziomie 2,4 zł, rata kredytu Pana Kowalskiego wyniesie 1890 zł, a Pana Nowaka 1546 zł (uwzględniono spread 12 gr.). Pan Nowak ma więc o 344 zł niższą ratę mimo, że oprocentowanie jego kredytu jest o 1 pkt. proc. wyższe i mimo, iż obaj panowie zaciągnęli kredyt na taką samą kwotę - 300 tys. zł.

Zbadaliśmy też zmiany wysokości rat kredytowych tylko pod wpływem tylko zmian kursu walutowego w momencie spłaty poszczególnych rat, a bez uwzględniania zmian oprocentowania. Przyjmujemy więc założenie, że oprocentowanie kredytu Pana Kowalskiego wynosi w całym okresie spłaty 4,15%. W tym przypadku wysokość wszystkich rat jego kredytu będzie wynosiła 767,53 CHF. Mimo, iż raty we frankach są równe, to ich wysokość w złotych zmienia się w zależności od kursu w dniu spłaty. Wysokość teoretycznej raty, wyliczonej przy zaciąganiu kredytu Pana Kowalskiego wynosiła 1558 zł, gdyż kurs wynosił wtedy 1,96 zł. Natomiast przy kursie na poziomie 2,4zł rata wynosi 1888 zł (uwzględniono spread 12 gr). W ciągu 3 miesięcy, tylko z powodu zmian kursu franka, wysokość raty może wzrosnąć aż o 21%.