Spadek marż na rynku nieruchomości

W skrócie

Rynek kredytów mieszkaniowych wykazuje coraz więcej oznak ożywienia. Kolejne banki wprowadzają promocyjne oferty. Nowością jest poprawa przeciętnych warunków kredytowania

W listopadzie, po raz pierwszy od marca br., spadła przeciętna marża dla kredytu w złotych. Obecnie wynosi 2,6 proc. wobec 2,8 proc. średnio w ostatnich siedmiu miesiącach. Na korzystniejszych warunkach można też zaciągnąć kredyt w euro

Rata nowego kredytu w złotych na kwotę 300 tys. zł (30 lat) jest w listopadzie o 34 zł niższa niż w październiku. Rata nowego kredytu w euro spadła o 57 zł

Rozbieżność w racie między najdroższym i najtańszym kredytem w złotych na kwotę 300 tys. zł (30 lat) wynosi 651 zł (36 proc.). W przypadku oferty w euro różnica wynosi 705 zł (47 proc.)

Październikowe dane nie potwierdzają tezy o definitywnym zatrzymaniu spadku cen nieruchomości. W 7 polskich miastach, z cenami powyżej 5 500 za metr kwadratowy, w ciągu ostatniego miesiąca, ceny spadły średnio o 0,4 proc.

Podaż mieszkań w porównaniu ze średnią podażą w 2009 r. i 2008 r. jest większa o 66 proc.

Działki budowlane o powierzchni 5 000 metrów kwadratowych w III kwartale tego roku były tańsze niż kwartał wcześniej. Najbardziej spadły średnie ceny w Warszawie (o 15,2 proc.), w Krakowie (o 5,6 proc.), Poznaniu (o 4,8 proc.) i we Wrocławiu (o 3,4 proc.)

Rynek kredytów hipotecznych

W listopadzie przeciętna marża kredytu w zł na kwotę 300 tys. zł (30 lat, 25 proc. wkładu własnego) spadła do 2,6 proc. To pierwsza większa obniżka od marca br. Przez siedem miesięcy przeciętna marża utrzymywała się bowiem w okolicach 2,8 proc. Dzięki spadkowi marż, zmniejszyło się oprocentowanie kredytów (stopa WIBOR utrzymuje się na stabilnym poziomie od czterech miesięcy). Obecnie wynosi średnio 6,79 proc. wobec 6,96 proc. w październiku. W efekcie rata nowego kredytu w złotych dla powyższych parametrów spadła do 1954 zł z 1988 zł w poprzednim miesiącu, zatem o 34 zł.

Na rynku wciąż utrzymują się znaczące dysproporcje w ofercie banków. Najniższa marża dla naszego przykładu wynosi 1,8 proc., a najwyższa aż 4,8 proc. Oprocentowanie nowych kredytów wynosi natomiast od 5,98 proc. do 9,15 proc. Taka dysproporcja przekłada się na 651 zł (36 proc.) różnicy w racie (1795 zł dla minimalnego oprocentowania i 2446 zł dla maksymalnego).

Podobnie sytuacja wygląda z kredytami w euro. Najniższe na rynku oprocentowanie wynosi 3,72 proc. (w tym 2,85 proc. marży; najniższa na rynku marża to 2,85 proc.), a najwyższe 7,56 proc. (w tym 6,84 proc. marży). W pierwszym przypadku rata z uwzględnieniem spreadu walutowego wynosi 1513 zł, a w drugim 2218 zł. Daje to różnicę na poziomie aż 705 zł (47 proc.).

Przeciętne warunki udzielania kredytów w euro, podobnie, jak w zł, są dziś korzystniejsze niż w październiku. Przeciętna marża spadła do 3,35 proc. z 3,5 proc., a przeciętne oprocentowanie do 4,15 proc. z 4,49 proc. Z tego powodu, a także ze względu na dodatkową korzyść w postaci spadku kursu euro, rata zmniejszyła się w ciągu miesiąca do 1569 zł z 1626 zł, czyli o 57 zł.

Przeciętne oprocentowanie i marże dla kredytów we frankach utrzymują się w listopadzie na tym samym poziomie co w październiku (odpowiednio 3,8 proc. i 4,09 proc.).

Obniżenie kosztów zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego może też być pochodną wysypu promocji, jakie pojawiły się na rynku w ostatnich miesiącach. Promocyjne oferty przygotowały m.in. Polbank, Fortis Bank, Pekao Bank Hipoteczny, Alior Bank, Millennium, Lukas Bank, BGŻ, BZ WBK, DnBNord i mBank. Promocje polegają na obniżeniu, a nawet zniesieniu prowizji za udzielenie kredytu, obniżeniu marży, a także liberalizacji wymagań dotyczących minimalnego wkładu własnego. n/d

Przykładowo, w Polbanku można zaciągnąć kredyt bez prowizji. Dodatkowo, jeżeli kredytobiorca będzie przelewać wynagrodzenie na rachunek w tym banku, może obniżyć marżę o 1 pkt. proc. Bez prowizji i z niższą marżą można też zaciągnąć kredyt w Alior Banku, pod warunkiem, że kredytobiorca skorzysta z jednego z pakietów ubezpieczeniowych. Promocję polegająca na obniżeniu lub zniesieniu prowizji wprowadził też Lukas Bank. W BGŻ oplata została zmniejszona.

Obniżkę marży w zamian za skorzystanie z innych produktów banku zaoferowały poza już wymienionymi bankami, jeszcze DnBNord, BZ WBK, Fortis Bank czy mBank. Millennium Bank oraz Pekao bank Hipoteczny w ramach promocji zaoferowały możliwość finansowania zakupu całego mieszkania na kredyt.

Jeżeli chodzi o przeciętne wymagania banków w zakresie wkładu własnego, sytuacja jest zbliżona do tej z października. Bez wkładu własnego najłatwiej zaciągnąć kredyt w złotych. Obecnie taką ofertę ma 14 na 30 banków ujętych w zestawieniu Expandera - Niezależnego Doradcy Finansowego. W przypadku kredytów w euro jest to 6 na 15 banków.

W listopadzie nie zmieniła się też przeciętna zdolność kredytowa, zarówno dla kredytów w zł, jak i w euro. 4-osobowa rodzina osiągająca dochód na poziomie 3500 zł netto, mieszkająca w mieście średniej wielkości, może dziś liczyć średnio na 210 tys. zł kredytu w zł oraz 142 tys. zł w przypadku zaciągania kredytu w euro. Rozbieżności między ofertą banków nadal są ogromne. Dla kredytu w zł widełki wynoszą 105-403 tys. zł, a dla kredytu w euro 105-388 tys. zł.

Autor: Katarzyna Siwek

Expander - Niezależny Doradca Finansowy

O sytuacji na rynku nieruchomości i cenach działek budowlanych przeczytasz na następnych stronach

Obrót nieruchomościami na rynku wtórnym

Październik nie przyniósł zmian, które potwierdziłyby tezę o definitywnym zatrzymaniu spadków cen nieruchomości. Mimo pewnego ożywienia na rynku nieruchomości, o którym informują deweloperzy i pośrednicy i łatwiejszym dostępie do kredytów hipotecznych, popyt na mieszkania nie wzrósł. Co więcej podaż mieszkań w porównaniu ze średnią podażą w 2009 i 2008 roku jest większa o 66 proc. Także w III kwartale 2009 roku w porównaniu z II kwartałem 2009 liczba ofert sprzedaży zwiększyła się bardzo znacznie. We Wrocławiu ogłoszeń jest o 124 proc. więcej niż w II kwartale, w Łodzi o 108 proc. więcej, w Krakowie o 93 proc. a w Warszawie o 124 proc. Tak znaczny wzrost podaży, przy jednoczesnym występowaniu szeregu czynników ograniczających popyt, wpływa na spadek cen.

W 7 polskich miastach, z najwyższymi cenami mieszkań (powyżej 5 500 za metr kwadratowy), w ciągu ostatniego miesiąca, ceny spadły średnio o 0,4 proc., przy czym w przypadku dwóch lokalizacji, w październiku ceny nieznacznie wzrosły (1 proc. w Poznaniu i 0,1 proc. w Gdyni), a w pozostałych miastach obniżyły się, w tym we Wrocławiu i Katowicach o 1,5 proc.

W ostatnich miesiącach znacznie szybciej niż w pozostałych miastach spadały ceny we Wrocławiu i Gdyni. Skutkiem tego, w skali roku ceny we Wrocławiu obniżyły się o 8,3 proc., a w Gdyni o 7,5 proc. Najmniejszy spadek ceny w ciągu 12 miesięcy nastąpił w Poznaniu - 2,7 proc., co wynika w znacznej mierze ze znacznie niższego niż w pozostałej szóstce poziomu cen (jedyne miasto z omawianej siódemki z ceną poniżej 6 000).

W ośmiu miastach, w których przedział cenowy zamyka się pomiędzy 4 a 5 tys. zł, zmiana ceny metra kwadratowego mieszkania jest dodatnia i wynosi 0,1 proc. Największy spadek miał miejsce w przypadku Katowic -1,5 proc., skutkiem czego Katowice są najtańszą spośród 15 analizowanych lokalizacji. Szósty miesiąc z rzędu rosła natomiast średnia cena w Opolu, w październiku o 80 zł. Nie wydaje się, aby średnia cena w Opolu osiągnęła w najbliższych miesiącach poziom wyższy niż 4 500 zł. W tej grupie lokalizacji, w skali roku ceny spadły średnio o niecałe 4 proc. W ostatnich miesiącach spadki były niższe niż w pierwszej połowie roku, można więc spodziewać się utrzymania zbliżonego do obecnego poziomu cen, co najmniej do końca bieżącego roku.

Struktura cen na rynku wtórnym w III kwartale 2009

Warszawa: w porównaniu z II kwartałem 2009 struktura cenowa ofert publikowanych w Szybko.pl nie uległa znacznym zmianom. Najwięcej mieszkań, niemal 30 proc., dostępnych jest w cenach 8-9 tys. zł za metr kwadratowy. 27,8 proc. stanowią oferty 7-8 tys. zł, a prawie 20 proc. od 9 do 10 000. O 5,7 punktów procentowych zwiększyła się ilość ofert do 7 tys. zł za metr.

Kraków: zwiększa się udział ofert w cenie od 6 do 8 tys. - stanowią one 66,2 proc. całości podaży. Sukcesywnie spada udział ogłoszeń w cenie powyżej 10 tys. Przed rokiem było ich 8,6 proc., w II kwartale tylko 2,5 proc., a w III kwartale 2009 tylko 1,7 proc.

Wrocław: Najłatwiej jest kupić mieszkanie w cenie od 6 do 7 000 zł za metr kwadratowy - stanowią 63,3 proc. oferty. Z 6,5 proc. do 25,15 proc. wzrosła natomiast liczba ogłoszeń do 6 000 za metr.

Gdańsk: Niemal 5 proc. ofert w Gdańsku można kupić za mniej niż 5 000 za metr; 39 proc. mieści się w widełkach od 5 do 6 000, a kolejne 38,8 proc. od 6 do 7 000.

Poznań: Struktura cenowa oferty nie zmieniła się znacznie, choć oczywiście przybyło ofert w niższych przedziałach cenowych. Z 9,6 proc. do 15,2 proc. zwiększyła się liczba ofert w cenie od 4 do 5 000 za metr, natomiast z 48,5 do 52,4 proc. wzrosła liczebność ogłoszeń między 5 a 6 000.

Katowice: Ofert w Katowicach jest dwa razy więcej niż przed rokiem. Z 1 proc. do 6 proc. wzrosła liczba ofert poniżej 3 tys. za metr kwadratowy. Niemal 2 razy więcej ogłoszeń posiada cenę ofertową od 3 do 4 000 za metr.

Łódź: w 2008 roku 73 proc. mieszkań kosztowało między 4 a 5 000 zł za metr kwadratowy, obecnie jest to 57 proc., natomiast z 16 punktów procentowych do 40 zwiększyła się liczba mieszkań za 3 do 4 tys.

Gdzie potaniały działki budowlane? Czytaj na następnej stronie

Ceny działek budowlanych o powierzchni do 5 000 metrów kwadratowych

Według danych GUS w 2008 roku dokonano 138 782 transakcje nieruchomościami gruntowymi, co stanowiło ponad 50 proc. wszystkich transakcji na rynku nieruchomości w ujęciu ilościowym. Wartość transakcji nieruchomościami gruntowymi przekroczyła 33 proc. wartości obrotów całego rynku nieruchomości w 2008 roku i osiągnęła kwotę 15,7 mld zł. Od 2003 roku rocznie dokonuje się porównywalnej ilości transakcji gruntowych i liczba ta oscyluje to wokół 140 tys. Znacząco wyróżniał się rok 2007, czyli rok boomu na rynku nieruchomości, kiedy transakcji tych było ponad 169 tys. ( o ponad 20 proc. więcej niż średnio). W 2008 roku nastąpił 18 proc. spadek liczby transakcji w stosunku do roku 2007, podobny trend utrzymuje się w roku 2009.

W 2008 roku 27 190 transakcji dotyczyło gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, z czego 41,6 proc. znajdowało się w granicach miast, a 58 proc. poza miastami.

Działki budowlane o powierzchni 5000 metrów kwadratowych w III kwartale w 4 na 5 miast były tańsze niż W II kwartale 2009. Najbardziej spadła średnia cena w Warszawie o 15,2 proc., w Krakowie o 5,6 proc., Poznaniu o 4,8 proc. i we Wrocławiu o 3,4 proc. Nie zmieniła się średnia cena w Gdańsku. W skali roku sytuacja jest już nieco inna. Jedynie w Warszawie średnia cena jest o 16,8 proc. niższa niż w III kwartale 2008 roku. Jednak we wszystkich miastach w III kwartale 2009 ceny minimalne za metr kwadratowy działki budowlanej były niższe niż przed rokiem. Różnice te są szczególnie jaskrawe w przypadku Warszawy, gdzie w III kwartale 2008 najtańsza działka kosztowała 190 zł za metr, a obecnie ceny zaczynają się od 70 zł. Podobna sytuacja ma miejsce w Gdańsku, gdzie cena minimalna jest obecnie trzykrotnie niższa niż przed rokiem.

Zmiany podaży i struktury cenowej działek budowlanych

Zmiany cen i ich spadek widoczny jest w zmianach struktury cenowej. W Warszawie przed rokiem zaledwie 0,6 proc. ofert miało cenę niższą niż 250 zł. Obecnie jest to niemal 9 proc. Zmniejszyła się natomiast liczba działek w najdroższym segmencie, w III kwartale 2009 za zaledwie kilkanaście działek w Warszawie żądano więcej niż 1500 zł za metr kwadratowy. W przypadku działek w Warszawie nastąpiło jeszcze jedno zjawisko, różne od tego, co zdarzyło się na rynku sprzedaży mieszkań, domów czy też wynajmu. Właściciele gruntów wycofali ze sprzedaży część ofert. W III kwartale 2009 ogłoszeń w serwisie szybko.pl było o prawie 80 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2008 roku.

W Krakowie podaż jest o 22 proc. mniejsza niż rok temu. Dostępnych jest znacznie więcej działek w cenie do 200 zł za metr. Stanowią one w III kwartale 2009 niemal 50 proc. wszystkich ofert, podczas gdy w zeszłym roku było to 33 proc. Jedynie pojedyncze oferty kosztowały więcej niż 1500 zł za metr, a w III kwartale 2008 było to ponad 5 proc.

We Wrocławiu w III kwartale 2009 jest o 50 proc. mniej ofert niż w 2008. Struktura cenowa nie zmieniła się znacznie, w cenie do 200 zł za metr jest ponad 55 proc. ofert, natomiast w zeszłym roku było to 53 proc.

W Gdańsku jest o 17 proc. mniej ogłoszeń dotyczących sprzedaży działek budowlanych niż w III kwartale 2008 roku. Drastycznie zwiększyła się natomiast liczba ofert w cenie do 150 zł za metr. Rok temu było ich 9,1 proc., a obecnie 34 proc. Z 49 proc. do 19 proc. zmniejszyła się liczba ofert w cenie od 200 do 400 zł.

W Poznaniu ani podaż ani struktura cen nie uległa większym zmianom.

Działki budowlane w okolicach dużych miast

W 2007 i 2008 roku w wyniku gwałtownego wzrostu cen mieszkań zwiększył się popyt na działki budowlane ze strony deweloperów a także inwestorów indywidualnych. Spowodowało to szybki wzrost cen zarówno w dużych miastach jak i wokół aglomeracji. Jak obecne spadki cen na rynku mieszkaniowym odbiły się na cenach gruntów na terenach podmiejskich?

Zestawienie cen z 2008 i 2009 roku z wybranych podmiejskich miejscowości pozwala wysnuć wniosek, iż w tych lokalizacjach ceny w ciągu ostatnich 12 miesięcy uległy większym obniżkom niż w granicach miast. W Krakowie ceny w III kwartale 2008 były o 1,5 proc. niższe od obecnych, a w okolicznych miejscowościach obniżyły się o 6 do 13 proc. We Wrocławiu również nie mamy do czynienia z obniżkami cen gruntów, a w okolicznych miejscowościach ceny są niższe o 14 do 17 proc. w porównaniu z 2008 rokiem. Podobnie jest w przypadku Warszawy, Gdańska czy Poznania. Sytuację tę łatwo wytłumaczyć. Główną przyczyną większych spadków ceny ziemi wokół miast jest większa podaż działek budowlanych i możliwość przekształcenia działek rolnych w budowlane. Trudno również nie wspomnieć o fakcie nadmiernego windowania cen, w miejscowościach, które stawały się modne i prestiżowe w roku 2007 i 2008. Na skutek znacznego ograniczenia popytu właśnie tam działki potaniały najbardziej.

Autor: Marta Kosińska - analityk rynku nieruchomości Szybko.pl

Załączniki