Gdy księga wieczysta kłamie...
Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Stanowią one gwarancję pewności obrotu na rynku nieruchomości. W przypadku niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym, pierwszeństwo ma treść ujawnionych wpisów. Ustawodawca przewidział jednak instrument pozwalający usuwać tego rodzaju rozbieżności.
Służy do tego roszczenie (powództwo) o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów istniejących w księdze wieczystej ani wniosków, których dotyczą wzmianki. Księgi wieczyste są jawne i każdy może do nich zajrzeć. Jest to tym prostsze w przypadku elektronicznej księgi wieczystej, że można tego dokonać bez wychodzenia z domu. Wystarczy wejść w Internecie na stronę http://ekw.ms.gov.pl i wpisać odpowiedni numer księgi.
Istotne znaczenie dla obrotu nieruchomościami mają również dwa domniemania: że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz że prawo wykreślone nie istnieje.
Jest to wyjątek od zasady, zgodnie z którą nikt nie może nabyć prawa od osoby nieuprawnionej do rozporządzenia nim. W imię bezpieczeństwa obrotu ustawodawca dopuszcza taką sytuację, że osoba trzecia działająca w zaufaniu do treści księgi wieczystej może skutecznie nabyć własność nieruchomości od osoby ujawnionej w księdze jako właściciel, lecz faktycznie nieposiadającej takiego prawa.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie obejmuje jednak rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Zatem treść księgi wieczystej, w której ujawniony jest odmienny stan prawny od rzeczywistego, nie może stanowić wytłumaczenia dla obdarowanego. Darowizny i innego rodzaju nieodpłatne rozporządzenia nie korzystają bowiem z tak daleko idącej ochrony. Nie inaczej, jeśli nabywca wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym albo z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
Ponadto rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie rozciąga się na wpisy dokonane w dziale I-O księgi wieczystej (oznaczenie nieruchomości) Przykładowo wpis dotyczący powierzchni gruntu nie rozstrzyga o tym, że nabywana działka ma taką powierzchnię, jaka była ujawniona w księdze.
Wpisy w księdze wieczystej powinny odpowiadać rzeczywistości. Czasami jednak księga wieczysta nie oddaje wiernie rzeczywistości. Przyczyn takiej rozbieżności może być wiele. Może to być błąd sądu lub notariusza, nieważność zawartej wcześniej umowy, późne odnalezienie testamentu, zaniechanie uprawnionego i tym podobne sytuacje. Powodują one, że wpis w księdze wieczystej nie odzwierciedla wiernie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości czy wręcz wprowadza w błąd.
Przykładowo, ujawniona w dziale IV hipoteka, pomimo wygaśnięcia na skutek spłaty wierzytelności, może pozostać niewykreślona. Często również osoba ujawniona jako właściciel nieruchomości w dziale II księgi tak naprawdę jest tylko współwłaścicielem w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej.
W razie tego typu i podobnych niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Z pozwem należy wystąpić do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości i to niezależnie od wartości przedmiotu sporu. Opłata sądowa wyniesie jednak 5% od tej wartości. W pozwie warto zawrzeć wniosek o zabezpieczenie powództwa poprzez ujawnienie w dziale III księgi wieczystej ostrzeżenia o roszczeniu o usunięcie niezgodności. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia (art. 10 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych).
|
Powództwo o usunięcie niezgodności księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej w rozumieniu art. 6262 § 5 Kodeksu postępowania cywilnego, czyli właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. |
|
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 2006 r., sygn. akt III CZP 106/2005 |
Zatem nie każdemu zainteresowanemu usunięciem niezgodności przysługuje tzw. legitymacja czynna w tego typu sprawie (postępowaniu).
Przykładowo, rzeczywisty właściciel nieruchomości (Adam Kowalski) może domagać się uzgodnienia treści księgi wieczystej przez wpisanie go w dziale drugim księgi wieczystej KW nr… jako właściciela w miejsce wpisanego Jana Nowaka.
Również wierzyciel hipoteczny może się domagać usunięcia niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez wpis hipoteki, jeżeli została bezpodstawnie wykreślona (albo jej wykreślenia, jeżeli została błędnie wpisana).
Podstawa prawna: ustawa z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).
autor: Tomasz Konieczny
Gazeta Podatkowa Nr 722 z dnia 2010-12-09
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL
