Klątwa upadłych deweloperów

Na ponad 200 budowach w Krakowie wznoszone są bloki mieszkalne. To rekordowa liczba inwestycji. Nawet w okresie hossy nie było tu tylu placów budów. Deweloperzy oferują do sprzedaży ponad 7200 mieszkań. To także zawrotna na krakowskim rynku liczba. Jest w czym wybierać, zwłaszcza, że ceny mieszkań spadają. Klientów cieszy ten urodzaj, ale eksperci patrzą na rynek deweloperski z niepokojem.

Dzisiejsza sytuacja w budownictwie przypomina tę sprzed dekady. Obniżka cen mieszkań przy źle skalkulowanych kosztach i braku źródeł finansowania staje się przyczyną zatorów płatniczych, a w końcu upadłości i łańcucha bankructw. Na pierwsze strony gazet trafiają dramaty ludzi, którzy nietrafione projekty deweloperskie wsparli kredytami spłacanymi przez całe życie. Czy grozi nam powtórka takiego scenariusza?

Ostatnie afery deweloperskie z Leopardem, Luka-Polem, Providentią czy Bud-Marem w roli głównej są sygnałem, że kupujący mieszkania powinni wzmóc czujność. Setki oszukanych klientów, którzy albo nie doczekali się mieszkań, mimo że za nie zapłacili, albo przejęli niedokończone budynki wraz z długami dewelopera, stały się przestrogą dla kolejnych nabywców. Ale to nie jedyna kategoria nieszczęśników poszkodowanych przez firmy budujące mieszkania na sprzedaż.

Trudno policzyć, ilu klientów musiało w geście rozpaczy dopłacić deweloperowi niemałe sumy, żeby się wprowadzić do własnego M, ilu pogodziło się z niewykończonymi klatkami schodowymi, brakiem chodników, zieleńców, setkami niedoróbek, by nie spotkał ich los klientów Leoparda. Ilu złożyło skargi do sądów lub Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Tylko w 2010 r. UOKiK wydał 44 decyzje uznające skargi klientów deweloperów, na których nałożył w sumie 2,5 mln zł kar.

Czy kupowanie mieszkań stało się transakcją wysokiego ryzyka? Loterią? Ile działa tu uczciwych, profesjonalnych firm, a ilu amatorów, żeby nie powiedzieć cwaniaków i oszustów? Jakimi prawami rządzi się ten specyficzny rynek? Czy bieg zdarzeń jest na nim przewidywalny, a upadłości, bankructwa i niedokończone budowy nie są przypadkowe? Jeśli tak jest, to czy możemy wyliczyć skalę zagrożeń, a najlepiej wyeliminować loterię i wysokie ryzyko?

Krzysztof: "Jak widzę lub słyszę o takich sytuacjach, to aż żyć się odechciewa w tym kraju. Człowiek może całe życie harować na własny dom, a przyjdzie taki cwaniak jeden z drugim i mu zabierze oszczędności całego życia, w dodatku w majestacie prawa! Co ma zrobić taki przeciętny zjadacz chleba, chyba tylko powiesić się lub skoczyć z mostu. Panowie prezesi omawianego dewelopera powinni z własnej kieszeni zapłacić dług niezależnie od tego, czy musieliby na to pracować przez resztę życia, w co wątpię... Zgroza...".

Na krakowskim rynku działa dziś blisko 150 deweloperów.

- Dokładnie 110 budujących budynki wielorodzinne i kilkadziesiąt małych firm realizujących kameralne inwestycje. Te 150 podmiotów operuje na ponad 200 placach budów. W obecnych realiach 120 mniejszych inwestycji lub 80 większych w zupełności zaspokoiłoby popyt i zapewniłoby stabilizację rynku. To oznacza, że wystarczyłoby 80 deweloperów - wylicza Piotr Krochmal, analityk od wielu lat zajmujący się rynkiem pierwotnym w Instytucie Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.

Mamy zatem dwa razy tyle firm budujących mieszkania niż wynika z możliwości nabywczych rynku. Zanim odpowiemy na pytanie, czy duża konkurencja to w tym wypadku powód do zmartwień, zastanówmy się, skąd taki wysyp "deweloperów"?

Po wejściu Polski do Unii Europejskiej otworzyły się dla nas rynki pracy w wielu krajach europejskich i my otworzyliśmy się dla inwestorów zagranicznych. Tanie polskie nieruchomości stały się łakomym kąskiem dla cudzoziemców, którzy wybrali się tu na wielkie zakupy, wzmagając popyt i w konsekwencji prowokując wzrost cen. Polacy zarabiali za granicą przede wszystkim na mieszkania, które chcieli kupić w Polsce. W kraju coraz więcej osób stać było na własne cztery kąty, zwłaszcza że banki w tym czasie bardzo hojną ręką udzielały kredytów.

W rezultacie w latach 2004-2008 doczekaliśmy się wielkiego boomu budowlanego, ze szczytem przypadającym między 2006 a 2008 r. Popyt na rynku nieruchomości był tak duży, że kto nie kupił dziury w ziemi, mógł nie kupić własnego M w ogóle. Kto żyw zabierał się więc za budowanie mieszkań mamiony mirażem wielkich zysków. Na deweloperkę postawiły nawet potężne i dobrze prosperujące firmy budowlane, które zajmowały się do tej pory budownictwem specjalistycznym, np. drogami (Mota Engil), budownictwem przemysłowym (Instal), czy wykonawstwem (Chemobudowa). O ile dywersyfikacja działań wielkich firm z tej samej branży da się merytorycznie uzasadnić, o tyle mogło zaniepokoić wejście na rynek wielu amatorów.

- Budowaniem zajęli się "hodowcy rybek", ale rynek wtedy wszystko wybaczał. Mimo że rosły ceny materiałów i robocizny, to rekompensował je szalony wzrost cen mieszkań. Nawet jeśli ktoś źle skalkulował koszty budowy i tak zarobił - mówi Piotr Krochmal. - Ta sytuacja jednak się już nie powtórzy. Drugi raz nie wstąpimy do Unii.

- Budowanie mieszkań wymaga nie tylko gruntu pod budowę, ale wiedzy i doświadczenia w wielu dziedzinach - znajomości rynku pierwotnego i zdolności do jego prognozowania w cyklach kilkuletnich, doboru rozwiązań projektowych i technicznych, zapewnienia źródeł finansowania, znajomości procedur administracyjnych i prawnych. Jest to zatem działalność o dużej skali złożoności, a niedokończone inwestycje w różnych miejscach Krakowa świadczą, że nie wszyscy sobie z tym zakresem potrzebnej wiedzy poradzili - twierdzi Tytus Misiak, prezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań.

Budowanie mieszkań na sprzedaż trwa przynajmniej kilka lat, począwszy od zakupu działek, przygotowania projektu, uzyskania pozwolenia na budowę, aż do rozpoczęcia prac budowlanych i zorganizowania sprzedaży powstających lokali. Dziś mają kłopoty ci, którzy wystartowali w hossie, a finalizowali projekty w recesji. Nie mając własnego zaplecza finansowego, a bazując tylko na pieniądzach klientów, wpadli w pułapkę cyklu koniunkturalnego.

Cudzoziemcy nie kupują polskich nieruchomości. Recesja ograniczyła też popyt rodaków na mieszkania, banki wprowadziły nowe rekomendacje (T i S), które inaczej niż do tej pory wyliczają zdolność kredytową nabywcy. Coraz mniej osób stać na kupno mieszkania. Kupujemy coraz mniej metrów kwadratowych. Deweloperzy zostali z mieszkaniową górką i zobowiązaniami finansowymi do uregulowania.

To nie pierwsza taka sytuacja na polskim (bardzo młodym) rynku nieruchomości.

- Obserwujemy powtórkę z lat 2001-2003. Nazbyt optymistyczne projekty, nadpodaż mieszkań, obniżka cen, a potem utrata płynności finansowej i seria upadłości - przypomina Grzegorz Hylewicz, zastępca dyrektora Euler Hermes ds. windykacji. Ta firma ubezpieczeniowo-windykacyjna właśnie przygotowuje kolejny raport o upadłościach w Polsce. Będzie ogłoszony za miesiąc, ale już wiadomo, że nad firmami deweloperskimi zbierają się czarne chmury. Nawet w Warszawie wiedzą, którzy krakowscy deweloperzy bardzo źle rokują.

Analityk z Krakowa, Piotr Krochmal, także widzi kilku kandydatów do wypadnięcia z rynku.

- Leopard zapoczątkował serię upadłości. Na rynku jest za dużo firm. I za dużo mieszkań. Deweloperzy nie ograniczając inwestycji, kręcą bat na siebie. Ktoś musi upaść, ale to nie będzie duża skala. Ceny gwałtowniej zaczną spadać jesienią (najnowsze analizy wieszczą spadek nawet od 500 do 1000 zł za m kw.! - przyp. red.), a na początku przyszłego roku okaże się, kto tego spadku nie wytrzymał. Rynek oczyści się z amatorów, ale, niestety, kosztem ludzkiej krzywdy.

Zdaniem dyrektora Hylewicza, to nie deweloperzy i ich klienci znajdują się w najgorszej sytuacji.

- Deweloperom zawsze rzucą koło ratunkowe banki. Bankom nie zależy na upadłości. W Warszawie mamy firmę deweloperską, która jest ratowana, mimo że ciąży na niej znaczna kwota wierzytelności. Banki nie chcą zostać z felerną nieruchomością. W najgorszej sytuacji są wykonawcy, a zwłaszcza podwykonawcy.

O złej kondycji firm budujących mieszkania świadczą relacje z wykonawcami. Gdy inwestorzy mają kłopoty finansowe, starają się je przerzucić na swoich kontrahentów. Z wyimaginowanych powodów odwlekają odbiory, a potem obarczają karami umownymi lub wręcz zrywają umowy. Wykonawcom i podwykonawcom pozostają sądy, ale sprawy w nich ciągną się po kilka lat. Małe firmy tego nie wytrzymują i padają. To sygnał, że na budowie źle się dzieje.

W ciągu trzech pierwszych miesięcy 2011 roku sądy ogłosiły upadłość 158 polskich firm. To liczba przedsiębiorstw, wobec których zostało przeprowadzone oficjalne postępowanie upadłościowe, nie uwzględniająca przedsiębiorców, którzy zakończyli aktywność gospodarczą poprzez likwidację lub zawieszenie działalności. Tych jest znacznie więcej. Branżą, która negatywnie wyróżnia się na tle innych sektorów, pozostaje budownictwo, gdzie tendencja wzrostowa upadłości utrzymuje się od 2008 roku - podaje sporządzony przez firmę Coface raport nt. upadłości firm w Polsce w I kwartale 2011 roku.

Anna: "Chcę kupić mieszkanie w nowym budownictwie, ale wasze przykłady dały mi do myślenia i uznaliśmy, że dziury w ziemi nie kupimy. Oglądałam reportaż z wami i słuchając pana, który potwierdził, że sam sprawdzał stan zaawansowania budowy, bank też sprawdzał i pomimo wszelkich dopełnionych przez niego środków ostrożności, nie spowodowało to uniknięcia tej sytuacji. To właśnie jest koszmar. Nic sobie nie możesz zarzucić i nic nie masz. Bardzo współczuję wam i dziękuję, że opisujecie swoje doświadczenia, dajecie linki do przydatnych stron i informacje w momencie zakupu. Na mnie te ostrzeżenia podziałały i wyczuliły mnie bardzo i mimo że nie mogę wam w żaden sposób pomóc, bardzo dziękuję, że swoją działalnością pomogliście mi".

- Przy dzisiejszej nadpodaży mieszkań, oczywiście najbezpieczniej jest kupować mieszkania gotowe, z drugiej jednak strony - jeżeli znaleźliśmy ciekawszą ofertę w trakcie realizacji, musimy zebrać opinie o dotychczasowych realizacjach dewelopera, skonsultować się z doradcami bankowymi na temat firmy, z prawnikiem ocenić zapisy umowy, a umowę przedwstępną zawrzeć w formie aktu notarialnego - doradza Tytus Misiak, prezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań.

To inwestycja spłacana przez całe życie. Jeszcze dekadę temu ekonomiści wyliczali, że Polak ma w życiu tylko jedno mieszkanie. Dziś to już nieaktualne. Polaka stać na zmianę. Z analiz Home Broker wynika, że 41 proc. klientów deweloperów stanowią osoby, które zmieniają lokal na lepszy - większy i bardziej komfortowy. Decydując się na tak ważną życiową i bardzo kosztowną inwestycję, powinniśmy znaleźć środki, czas i zdobyć wiedzę, żeby przynajmniej gruntownie sprawdzić dewelopera. Klienci nie robią jednak wielu rzeczy, które mogłyby im zapewnić bezpieczeństwo. Czekają na prostsze rady. Czego więc przede wszystkim powinni się bać?

- Niskich cen. Niektóre projekty są tak skonstruowane, że jakiekolwiek załamanie na rynku może je zniweczyć. Wystarczy, że firma nie sprzeda zaplanowanej liczby lokali w określonym terminie i już nie będzie miała środków, aby zapłacić za swoje zobowiązania. Ten, który drogo sprzedaje, ma z czego opuścić. Ten, który nisko skalkulował, schodząc z ceny, ryzykuje bankructwem, a jego klient utratą wszystkich zainwestowanych pieniędzy - uważa Piotr Krochmal z Monitora Rynku Nieruchomości.

Na nic zdają się przestrogi przed kupowaniem dziury w ziemi. Pod koniec 2010 r. firma Home Broker przeprowadziła badania, które pokazały, że mimo afer deweloperskich, które dotyczą całego kraju, co czwarty klient zawierał umowę z deweloperem właśnie na tym etapie. W Krakowie takich klientów doliczono się 16 proc. Kolejne 12 proc. podpisywało umowy między stanem zerowym inwestycji a stanem surowym zamkniętym.

- Z moich analiz wynika, że grupa ryzykantów jest jeszcze większa. Dzieje się tak dlatego, że mieszkanie na najwcześniejszym etapie inwestycji bywa nawet 20 proc. tańsze. Zamiast płacić bankowi za kredyt, firma woli oddać klientowi tańsze mieszkanie, by on finansował budowę na początku - komentuje Piotr Krochmal. - Jedyny sposób, aby uniknąć losu pechowych klientów upadłych deweloperów, to kupować mieszkania gotowe i odebrane. Z naciskiem na odebrane. Niektóre bloki w Krakowie miesiącami, a nawet latami czekają na urzędowe pozwolenie na użytkowanie, bo deweloper wybudował dom z odstępstwami od projektu.

Adam: "Szanowni państwo, bardzo współczuję, sam też jestem ofiarą dewelopera. Mamy to dzięki naszym (...) posłom. Wybory są nasze, więc im podziękujmy za takie prawo, a takich deweloperów to do taczki na budowę. Niech posmakują, co to jest praca. Bezwzględnie zmienić prawo"!

Kilkanaście lat temu Kraków żył podobnymi aferami. Dziś ich znakiem jest Leopard, wtedy było BUDCO. Właściciel tej ostatniej firmy, obiecując szybkie wybudowanie mieszkań, wyłudził od klientów ponad 20 mln zł. Zainwestował je we własne nieruchomości i samochody. Firma Leopard wybudowała bloki za pieniądze klientów, ale przed przeniesieniem na nich własności, zaciągnęła 37,5 mln zł kredytu na nowe inwestycje w amerykańskim funduszu powierniczym (na 25 proc.!) zastawiając wybudowane mieszkania. Pożyczki nie spłaciła i ogłosiła upadłość. Syndyk chce więc sprzedać mieszkania około 200 rodzin, aby zrealizować zobowiązania wobec amerykańskiego funduszu.

Po aferze BUDCO zastanawiano się, jak nie dopuścić do powstania podobnych sytuacji w przyszłości. Wtedy przez media przetoczyła się dyskusja o wprowadzeniu na rynek deweloperski obowiązkowego rachunku powierniczego. Dziś znów rachunek powierniczy staje się panaceum na lekkomyślność i cwaniactwo. Znalazł się w projektach ustaw pośpiesznie przygotowanych przez partie polityczne w reakcji na upadłości deweloperów.

To usługa finansowa (o nazwie escrow) dobrze znana na świecie, najlepiej w USA, gdzie funkcjonuje od lat 30. XX wieku. Polega na tym, że między deweloperem a klientem pojawia się trzeci uczestnik transakcji - pośrednik, zazwyczaj bank. Klient wpłaca kolejne raty za wybrane mieszkanie nie na konto dewelopera, ale do pośrednika, który trzyma pieniądze w depozycie.

Bank wypłaca je deweloperowi dopiero wtedy, kiedy inwestycja jest zakończona i odebrana, co powinno być potwierdzone kompletem odpowiednich dokumentów. Gromadzone przez klienta pieniądze są całkowicie bezpieczne. W przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy, pośrednik zwraca klientowi zgromadzone oszczędności wraz z oprocentowaniem. Jeśli wszystko przebiega zgodnie z zapisami umowy, depozyt wraz z oprocentowaniem po zakończeniu inwestycji trafia na konto dewelopera.

- Gdyby obowiązywał rachunek powierniczy, to np. klienci Leoparda byliby uratowani. Bez zgody banku deweloper nie zaciągnąłby zobowiązań finansowych, a bank nigdy by się nie zgodził na zastaw majątku swoich klientów - stwierdza Jacek Furga, przewodniczący Komitetu Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich.

Okazuje się, że po poprzedniej kampanii medialnej banki wprowadziły do swojej oferty rachunki powiernicze. Od 2005 r. proponuje je swoim klientom np. PKO BP. Cóż z tego, skoro klienci z nich nie korzystają. - Niestety, na polskim rynku nabywcy mieszkań mają małą możliwość stawiania wymagań deweloperom. Nie mogą zmusić dewelopera do otwarcia rachunku powierniczego - dowiedzieliśmy się w Biurze Prasowym PKO BP.

- Lobby deweloperskie jest zbyt silne, a to rozwiązanie uważane za zbyt kosztowne - komentuje Jacek Furga. Szacowano, że rachunek powierniczy to dodatkowy koszt stanowiący około 2 do 4 proc. transakcji. Sprawdziliśmy w PKO BP. Rachunek otwarty, bardziej dla banku skomplikowany, bo zmuszający go do monitorowania postępu prac na budowie i wypłacania deweloperowi środków w transzach - to koszt 4,5 tys. zł. Rachunek zamknięty kosztuje 3,6 tys. zł. Żadnych dodatkowych opłat i prowizji.

- Gdyby rachunki były powszechne, udałoby się jeszcze obniżyć koszty. Dziś inny bank finansuje dewelopera, inny jego klientów. Najlepiej jeśliby jedna instytucja finansowa prowadziła rachunki zarówno firmy budującej mieszkania, jak i ich nabywców. Synergia przepływów środków od klientów wpłacających raty kredytów na konto dewelopera obniżyłaby koszt prowadzenia rachunku powierniczego. Razem z kredytem koszt całej inwestycji mógłby być większy tylko o 5-6 proc. To cena bezpieczeństwa na rynku deweloperskim - wylicza Jacek Furga ze Związku Banków Polskich.

Projekt ustawy autorstwa PO, mającej chronić klientów deweloperów, jest opiniowany przez UOKiK. Tymczasem w ubiegłym tygodniu do laski marszałkowskiej trafił projekt PiS, który zakłada, że w razie upadłości dewelopera należności nabywców mieszkań byłyby zaspokajane w pierwszej kolejności. Dziś są na końcu kolejki wierzycieli.

- To propozycja zbieżna z opiniami Związku Banków Polskich. Uważamy, że w razie upadłości roszczenia wierzycieli powinny być zaspokajane proporcjonalnie do ich udziału w kosztach przedsięwzięcia - dodaje Jacek Furga.

Najwyższy czas, aby skończyć z deklaracjami i projekty zamienić na ustawę gwarantującą bezpieczeństwo klientów kupujących najważniejszy towar w ich życiu - mieszkanie. Ta ustawa jest potrzebna również samym deweloperom. Kilka upadłych firm, kilka kolejnych w złej kondycji - na 150 deweloperów działających w Krakowie - stanowi kilka procent rynku. Te kilka procent straszy klientów, boją się ich banki oraz wykonawcy. Kilka procent kładzie się cieniem na opinii całego środowiska. Wszyscy stali się podejrzani.

- Pytałem kilku dużych deweloperów, czy kupiliby od syndyka bloki upadłego Leoparda. Nigdy i za żadne pieniądze - stwierdzili. - Razem z blokami kupuje się złą sławę, ludzką krzywdę i wiele łez. Kto dba o markę firmy, nie narazi swojej reputacji - mówi Piotr Krochmal.

W Krakowie stoi kilka takich opuszczonych nieszczęsnych budów. Cmentarzyska ludzkich marzeń, których nikt nie chce kupić i dokończyć. Miejsca przeklęte.

Ewa Piłat

Wszystkie cytaty pochodzą z forum okradli.pl - witryny zrzeszającej około 200 rodzin poszkodowanych przez działania krakowskiego Leoparda, stworzonej dla wszystkich oszukanych przez deweloperów.

Czytaj więcej w "Dzienniku Polskim":

Żłobki - druga propozycja

Prezydencka wizja miasta

Konflikt sąsiedzki poróżnił mieszkańców