Mieszkania z okresu PRL są najpopularniejsze
Z kwartału na kwartał rośnie popularność mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Są one zazwyczaj znacznie tańsze od tych w kamienicach lub budownictwie współczesnym. Większa dostępność lokali w betonowych blokach spowodowała, że w bieżącym roku mieszkania z wielkiej płyty były najczęściej wybierane deklasując dotychczasowego lidera - kamienice.
Mieszkania w kamienicach i nowych budynkach sprzedają się coraz gorzej - wynika z badania struktury transakcji zawieranych w trzecim kwartale przez Home Broker w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu. Zyskiwały natomiast lokale w wielkiej płycie, które stanowiły od lipca do września aż 41 proc. ogólnej liczby lokali używanych, które znalazły nabywców.
W 2011 roku to właśnie budownictwo z okresu PRL miało największy udział w ogólnej liczbie transakcji na rynku wtórnym. Warto zauważyć, że jeszcze w 2010 roku palma pierwszeństwa należała do kamienic.
Home Broker cyklicznie monitoruje strukturę transakcji zawieranych na rynku wtórnym w podziale na trzy segmenty: wielką płytę, mieszkania w budynkach z cegły wzniesionych przed 2000 rokiem (w dużym uproszczeniu chodzi o kamienice) oraz mieszkania współczesne w budynkach zbudowanych po 2000 roku. Badanie przeprowadzono na podstawie danych o transakcjach na pięciu największych rynkach.
W ciągu roku bloki z wielkiej płyty powiększyły swój udział w rynku o blisko 6 pp. - takie wnioski płyną z porównania struktury transakcji zawieranych w największych miastach w trzecim kwartale bieżącego roku i analogicznego okresu rok wcześniej. Odbyło się to kosztem budownictwa współczesnego, które zanotowało spadek udziału w rynku o blisko 5 pp. oraz budynków z cegły, które straciły przeszło 1 pp. Koronnym powodem może być cena. Po pierwsze mieszkania w betonowych blokach są relatywnie tanie. Na przykład w Warszawie za metr lokalu w wielkiej płycie nabywcy płacili w III kwartale tego roku 7,6 tys. zł.
Dla porównania w kamienicach metr kosztował ponad 8 tys. zł, a we współczesnym budownictwie 8,4 tys. zł. Niemałe różnice cen występują także w Krakowie. Tam za metr mieszkania w wielkiej płycie trzeba było zapłacić 5,8 tys. zł. W pozostałych dwóch wyróżnionych segmentach było to odpowiednio 6,8 i 7 tysięcy. Ponadto lokale w blokach z wielkiej płyty mają stosunkowo niewielkie metraże.
W przypadku najpopularniejszych mieszkań dwupokojowych przeciętna wielkość dostępnego obecnie w sprzedaży mieszkania w wielkiej płycie wynosi około 43 m kw. Dla porównania w kamienicach i budownictwie współczesnym są to przeszło 52 m kw. W efekcie niższej ceny metra i mniejszej powierzchni mieszkań w betonowych blokach całkowita cena nieruchomości jest znacznie bardziej dostępna dla przeciętnego nabywcy niż w pozostałych segmentach rynku. Warto zauważyć, że ogólne trendy obserwowane na podstawie średnich dla badanych rynków nie zawsze znajdują odzwierciedlenia w przypadku poszczególnych miast.
Największe dynamiki zmian pomiędzy strukturą sprzedaży mieszkań w trzecim kwartale tego i zeszłego roku jest widoczny w Poznaniu i Warszawie. W stolicy województwa wielkopolskiego aż 51,2 proc. sprzedanych lokali stanowiły mieszkania w blokach z wielkiej płyty. Oznacza to roczny wzrost udziału o 24,4 pp., co jest jednak efektem niskiej bazy. W ostatnim roku w Poznaniu zmalał natomiast udział segmentu mieszkań współczesnych do zaledwie 7,3 proc. i lokali w kamienicach do 41,5 proc.
Do dużych zmian doszło także w Warszawie. W ostatnim roku udział mieszkań w blokach z wielkiej płyty wzrósł o 10,1 pp. Obecnie lokale te są w stolicy najpopularniejsze odpowiadając za 41,4 proc. zawartych transakcji. Kolejną grupą są mieszkania współczesne z udziałem na poziomie 36 proc. (wzrost o 3,9 pp.) i te znajdujące się w kamienicach z relatywnie skromnym udziałem na poziomie 22,5 proc. (spadek o 14 pp.).
Ostatni rok w stolicach województwa dolnośląskiego i pomorskiego przyniósł znacznie mniejsze zmiany struktury zawieranych transakcji. Ponadto na obu tych rynkach widoczny był wzrost popularności kamienic, który odbył się kosztem betonowych bloków i budownictwa współczesnego. Powodem w tym wypadku także może być cena.
W trzecim kwartale bieżącego roku przeciętna cena transakcyjna mieszkań w kamienicach różniła się zaledwie o kilka procent od tych w blokach z wielkiej płyty. W efekcie mieszkania w budynkach z cegły odpowiadały we Wrocławiu za przeszło 40 proc., a w Trójmieście za 37 proc. zawieranych w trzecim kwartale transakcji.
Wśród badanych rynków najmniejsze zmiany struktury sprzedaży w ostatnim roku miały miejsce w Krakowie. Kolejną cechą charakterystyczną w tym mieście jest fakt, że nowe budownictwo cieszy się tam największą popularnością. W ostatnim kwartale odpowiadało ono za blisko 40 proc. transakcji na rynku wtórnym. Jest to nieznacznie gorszy wynik niż przed rokiem.
Kosztem spadku popularności mieszkań współczesnych zyskały te w kamienicach i wielkiej płyty. Zmiany obserwowane pomiędzy trzecim kwartałem tego i zeszłego roku były jednak na tyle niewielkie, że raczej trzeba mówić o stabilnej strukturze zawieranych transakcji.
Bartosz Turek
