Pesymizm na rynku mieszkaniowym pogłębia się

Home Broker cyklicznie pyta swoich doradców, o ile mogą się zmienić ceny mieszkań w najbliższych 12 miesiącach. W październiku ich przewidywania dotyczące spadków ustanowiły kolejny rekord. Wyniki badań są publikowane od początku 2010 roku.

Zgodnie z przewidywaniami, ceny mieszkań w największych miastach będą za rok o 3 proc. niższe niż obecnie. Jest to przeciętna nominalna zmiana cen uśredniona dla miast, typów i wieku budownictwa oraz wielkości i standardu mieszkań. W efekcie prognoza doradców Home Broker jest ogólnym barometrem przyszłej sytuacji rynkowej. Kupione dziś mieszkanie może więc w perspektywie roku zarówno znacznie mocniej stanieć - gdy będzie to duży lokal nieatrakcyjnie zlokalizowany, lub zdrożeć - w przypadku najbardziej pożądanych mieszkań dwupokojowych w lokalizacjach, które w oczach klientów zyskują na atrakcyjności.

Co warto podkreślić, doradcy Home Broker przewidują, że najbliższe 12 miesięcy przysienie kontynuację obecnej sytuacji rynkowej. Ceny mieszkań w 16 największych miastach obniżyły się w ostatnim roku o niewiele ponad 3 proc. - wynika z wrześniowego odczytu wskaźnika cen transakcyjnych, liczonego na podstawie danych Home Broker i Open Finance.

Październik przyniósł spadek optymizmu, co udaremniło kosmetyczną wrześniową poprawę cen. Po raz kolejny więc okresowe polepszenie nastrojów nie zostało potwierdzone w kolejnym odczycie wskaźnika. Spośród doradców, którzy wzięli udział w badaniu, 78 proc. to pesymiści, czyli osoby, które opowiedziały się za spadkiem cen mieszkań. Ich odsetek zwiększył się w stosunku do września, gdy wyniósł 72 proc. Tym samym stopniało grono optymistów, których w tym miesiącu jest 22 proc.

Powody pesymizmu na rynku pozostają od miesięcy niezmienne. - Na rynek wpływają ograniczenia programu "Rodzina na Swoim", rekordowa jest podaż nowych mieszkań i rosnąca konkurencja między deweloperami, która wpływa także na obniżki cen mieszkań używanych - wylicza Przemysław Pączek, doradca Home Broker z Warszawy. Nie bez znaczenia są także obawy przed drugą falą kryzysu.

Z drugiej strony trzeba pamiętać o niedoborze mieszkań w Polsce, który rząd szacuje na 1,5 miliona. Część z osób nieposiadających własnego "M" zabezpiecza swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku najmu, co pośrednio także wpływa na ceny mieszkań. Wysoki popyt na najem winduje jego ceny, co podnosi atrakcyjność inwestowania w mieszkania na wynajem, a więc stymuluje popyt na zakup lokali. Z drugiej strony nie można zapomnieć, że zgodnie z danymi GUS Polacy mają w do dyspozycji coraz więcej pieniędzy. We wrześniu zatrudnienie wzrosło bowiem o 2,8 proc., a wynagrodzenia o 5,2 proc. W efekcie rośnie grupa osób, którą stać na zakup własnych "czterech kątów".

Nie zmienia to jednak faktu, że własne mieszkanie jest w Polsce dobrem trudno osiągalnym. Za przeciętną pensję netto mieszkaniec Krakowa może kupić zaledwie 0,3 metra używanego mieszkania. W niewiele lepszej sytuacji byłaby osoba mieszkająca w Warszawie lub Wrocławiu. Tam za przeciętną pensję netto można kupić 0,4 metra mieszkania - wynika z szacunków Home Broker. Najlepiej pod tym względem plasują się Katowice. Mieszkaniec stolicy województwa śląskiego może za miesięczną pensję kupić 0,8 metra przeciętnego lokalu.

Do tej pory relatywnie wysokie możliwości zakupowe mieszkańców Katowic były jednym z głównych argumentów tamtejszych doradców, które przemawiały za wzrostami cen w kolejnych 12 miesiącach. Październikowa prognoza mówi o korekcie cen o 2,3 proc. Wciąż jest to wynik lepszy niż średnia dla największych miast w kraju. Większych spadków można się spodziewać w Lublinie, Poznaniu i Warszawie.

Bartosz Turek, Robert Latuszek

^{Home Broker publikuje co miesiąc wskaźnik prognozujący zmianę przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach Polski w najbliższych 12 miesiącach. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców w obrocie nieruchomościami, ważoną liczbą odpowiedzi przypadających na poszczególne miasta uwzględnione w badaniu. W prognozowaniu zmiany ceny metra kwadratowego w najbliższych 12 miesiącach Home Broker posługuje się powszechnie znaną i wykorzystywaną metodą heurystyczną (intuicyjną). Stosuje się ją w dziedzinach nowych, w przypadku których trudno skwantyfikować istniejące zależności, a także trudno przeprowadzić analizę retrospektywną. W ocenie Home Broker polski rynek nieruchomości mieszkaniowych spełnia te kryteria. Metoda opiera się na opiniach oraz intuicji badawczej ekspertów z danej dziedziny, stanowiących liczną grupę oraz umiejących myśleć w niezależny sposób. Jedną z odmian metody heurystycznej jest metoda delficka, wykorzystana po raz pierwszy w badaniach w 1966 roku. Polega ona na opracowaniu ankiet skierowanych do ekspertów, analizie statystycznej otrzymanych wyników i sformułowaniu w oparciu o nie ogólnych wniosków. Za prognozę przyjmuje się opinię większości zgodnych uczestników badania.}

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL