Ziemia będzie tanieć szybciej

Z najnowszej "Kwartalnej analizy rynku nieruchomości w Polsce" wynika, że analitycy BGŻ oczekują spadku cen działek i jednoczesnym wzroście kosztu zakupu gruntów ornych. Dane bazy AMRON pokazują, iż średnia cena 1m kw. działki budowlanej w I kw. 2009 r. była równa 252,8 zł. Wielkość ta jest o 4,3 proc. niższa w stosunku do poprzedniego kwartału, jednocześnie pozostała o 10,4 proc. wyższa od cen w analogicznym okresie 2008 r.

- Ziemia charakteryzuje się mniejszym potencjałem głębokich spadków cen. Szczególnie w segmencie małoobszarowych działek przeznaczanych pod budownictwo jednorodzinne. Sentymentalne podejście właściciela do posiadanego gruntu zmniejsza jego skłonność do istotnej obniżki cen. Podaż takich gruntów w najbliższych okresach spadnie, a decyzja o sprzedaży działki zostanie odłożona w czasie, prawdopodobnie do momentu ponownego wzrostu cen.

- Oczekiwany wzrost podaży wielkoobszarowych działek budowlanych

Zdaniem analityków, należy pamiętać że rynek gruntów przeznaczonych pod zabudowę w przeciwieństwie do nieruchomości mieszkalnych charakteryzuje się większą sztywnością cen. Wynika ona w istotnym stopniu ze specyfiki obrotu ziemią i faktu, że jest to zasób ograniczony. Jednocześnie spodziewać się można zwyżki liczby ofert sprzedaży działek wielkoobszarowych. Ich zbyciem mogą być zainteresowani deweloperzy, których kondycja finansowa jest na tyle niekorzystna, że będą dożyć do spieniężania kapitału zamrożonego w ziemi i sfinansowania już prowadzonych inwestycji.

Pomimo, że ceny takich działek będą znacznie tańsze popyt na nie może być niewielki z uwagi na spadek liczby planowanych do rozpoczęcia nowych inwestycji budowlanych.

Co z ziemią orną?

Ceny na rynku ziemi ornej pozostają w trendzie wzrostowym. Przeciętny ich poziom w obrocie międzysąsiedzkim w I kw. 2009 r. był równy 16 719,7 zł/ha, a ziem pochodzących z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa 13 660 zł/ha. Wzrost dysproporcji pomiędzy cenami zwiększył się z uwagi na nieznaczny spadek średniej ceny ziem pochodzących z Zasobu WRSP (o 1,8 proc. kw/kw, wzrost o 16,1 proc. r/r) przy wzroście (o 8,3 proc. kw/kw i 14,9 proc. r/r) cen ziemi będącej w obrocie prywatnym. Najdroższe w obu przypadkach (ponad 20 tys. zł/ha) są ziemie rolne zlokalizowane w woj. kujawsko-pomorskim i wielkopolskim, najtańsze zaś w woj. lubuskim (ok. 10 tys. zł/ha).

Mimo znacznego spadku opłacalności produkcji mleka i jego przetworów ceny łąk w I kw. 2009 r. wzrosły. Średnia cena 1 ha łąki w analizowanym okresie wynosiła ok. 11 981 zł. tj., zwyżka o 12,4 proc. r/r i 9,4 proc. kw/kw. Jednocześnie w dalszym ciągu łąki są znacznie tańsze (o ok. 39,5 proc. w I kw. 2009 r.) od gruntów ornych.

Oczekujemy w kolejnych kwartałach 2009 r. spadku dynamiki wzrostu cen użytków rolnych. Główne determinanty to: niższe niż w ubiegłym roku oczekiwania przychodów z produkcji rolnej, średnio o ok. 40-50 proc. z upraw zbożowych i 30-40 proc. z rzepaku i ziemniaków, relatywnie wyższe koszty zakupu środków produkcji i trudniej osiągalny kredyt (wzrost marż odsetkowych oraz ograniczenie akcji kredytowej).

Gruntów wystarczy na 7-8 lat

Zgodnie z raportem ProDevelopment o rynku gruntów inwestycyjnych, w czasie hossy na rynku nieruchomości deweloperzy nabyli banki ziemi, które mogą wystarczyć na 7-8 lat budowy nowych obiektów. Ceny ofertowe są o 20-30 proc. niższe niż w szczycie hossy. Zgodnie z naszymi informacjami, większość deweloperów pragnie sprzedawać grunty, mniejszość zaś myśli o zakupach. Zdaniem analityków, czeka nas duża nadpodaż gruntów inwestycyjnych, często obciążonych zobowiązaniami dłużnymi, a przy braku popytu (wszyscy kupili już grunty) spowoduje, że spadki cen działek deweloperskich będą większe niż spadki cen mieszkań.

Zdaniem analityków DI BRE Banku, w strategii dla sektora przewiduje się , że wyniki przedsprzedaży mieszkań będą w 2009 roku bardzo słabe. Do drugiej połowy 2010 roku będzie utrzymywać się nadpodaż gotowych lokali, ceny zaś od obecnych poziomów średnich cen ofertowych spadną jeszcze o 20-25 proc. (powrót do parytetu siły nabywczej z 2005 roku). Dostrzegany jest jeszcze większy potencjał spadkowy gruntów deweloperskich.

źródło raport AM, Bank BGŻ; raport DI BRE BANK - Rynek deweloperski