Kosztowny błąd w programie Rodzina na Swoim
Od października o ponad 13 proc. ma wzrosnąć limit cenowy kwalifikujący mieszkania do programu Rodzina na Swoim w Warszawie. Tymczasem nic nie usprawiedliwia tak skokowej zmiany.
Limity cen w rządowym programie Rodzina na Swoim wyliczane są ze średniej z dwóch ostatnich odczytów publikowanego co pół roku wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Aby poznać limit dla danego obszaru, wystarczy uśredniony wskaźnik pomnożyć przez 1,4.
Od II kwartału tego roku prognozowaliśmy spadki limitów RnS, tymczasem nadal - choć nieznacznie - one rosły. Tym razem według obwieszczenia wojewody mazowieckiego, koszt budowy mieszkania w Warszawie wzrósł przez pół roku aż o 19 proc. z 5912 do 7060 złotych. Przekłada się to na wzrost cen nieruchomości kwalifikujących się do preferencyjnych kredytów z 8013,88 zł obecnie do 9080,40 zł. (o 13,3 proc.) od 1 października.
Tymczasem z "Raportu o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w latach 2002-2009" opublikowanego w lipcu 2010 r. przez Narodowy Bank Polski wynika, że koszt wybudowania mieszkania w Warszawie wynosił w ostatnim roku około 4 tys. złotych. Skąd taka rozbieżność danych i różnica w kwocie aż 3 tys. złotych skoro w tym roku nie doszło na rynku do żadnych zmian usprawiedliwiających taki skok kosztów budowy?
Dane do wyliczenia wskaźnika przeliczeniowego pochodzą z Głównego Urzędu Statystycznego, a ten otrzymuje je od deweloperów, którzy przekazują je na specjalnym formularzu. Każdy inwestor ma obowiązek szczegółowego informowania GUS-u o swoich inwestycjach (koszty, powierzchnie mieszkań, terminy rozpoczęcia i ukończenia itd.), jednak urząd tych danych prawdopodobnie nie weryfikuje, teoretycznie deweloperzy mogą więc pisać co chcą.
Firmom budującym mieszkania wyższe wskaźniki są bardzo na rękę, bo łatwiej im sprzedać wybudowane nieruchomości po korzystnej cenie. Możliwa jest zatem sytuacja, w której deweloperzy - każdy oddzielnie, lub działając w porozumieniu - składali deklaracje zawierające zawyżone dane dotyczące kosztów budowy, aby więcej mieszkań - także z górnej półki - kwalifikowało się do programu Rodzina na Swoim.
Jednak wysokie wskaźniki odtworzeniowe to dobra wiadomość nie tylko dla deweloperów budujących mieszkania, ale i właścicieli lokali czynszowych. Wskaźniki te wpływają bowiem na wysokość czynszów - im wskaźniki wyższe, tym bardziej można podnosić czynsze. Na wyższych wskaźnikach zarobić mogą też banki i ubezpieczyciele, którzy na ich podstawie wyznaczają składki ubezpieczeniowe.
Takie działanie mogłoby być też próbą ratowania się branży deweloperskiej przed nadchodzącymi zmianami w RnS. Od początku 2011 roku współczynnik służący do wyliczania limitów zostanie obniżony z 1,4 do 1,3, co ma ograniczyć dostępność dopłat (przy założeniu, że do nowego roku nic się nie zmieni, limit cenowy w Warszawie wyniesie od 1 stycznia 8431,8 złotych). Możliwe więc, że podawanie zawyżonych danych ma na celu zachowanie wysokich limitów w Warszawie w pierwszym kwartale przyszłego roku, kiedy to obowiązywać będzie niższy współczynnik. Przypomnijmy także, że od 1 lipca 2011 r. program RnS zostanie ograniczony do rynku pierwotnego.
Tak skokowy wzrost wskaźnika może mieć dwie przyczyny: błędna metoda ustalenia wskaźnika lub celowe działanie deweloperów raportujących do GUS-u. Jeśli tak było rzeczywiście, sprawa może trafić do prokuratury. Internauci, którzy jako pierwsi wychwycili nieprawidłowości (m.in. blog Stoję i Patrzę stojeipatrze.blogspot.com), już wystąpili o wyjaśnienia do GUS i Wydziału Infrastruktury i Środowiska Mazowieckiego Urzędu Wojewódzkiego.
Bez względu na możliwe nieprawidłowości przy wyliczaniu limitów, program Rodzina na Swoim i tak od dawna już nie spełnia swojej roli. Miał wspierać młode rodziny kupujące swoje pierwsze mieszkanie, tymczasem od października będzie można w nim kupić dom nawet za 1,26 mln złotych.
Każde mieszkanie w RnS sprzedane za wyższą cenę to dodatkowy wydatek Skarbu Państwa.
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL
Gdyby udzielono tysiąca kredytów na mieszkania droższe o tysiąc złotych za m kw każde, to dodatkowe obciążenie budżetu przez osiem lat dopłat wyniosłoby 11 mln złotych. Do końca pierwszej połowy 2010 r. w programie Rodzina na Swoim udzielono 59,3 tys. kredytów na kwotę prawie 10 mld złotych. Łączna kwota dopłat Skarbu Państwa do tych kredytów wyniesie przynajmniej 2,2 mld złotych.
Marcin Krasoń
Niniejszy dokument jest materiałem informacyjnym. Nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym oraz jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w niniejszym opracowaniu są jedynie wyrazem opinii autorów w dniu publikacji i mogą ulec zmianie bez zapowiedzi. Open Finance nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania.
