PKP na włościach

Kolej pozostaje jednym z największych państwowych "obszarników" w Polsce. PKP SA posiadają 101,3 tysięcy działek gruntowych o ogólnej powierzchni 106 tysięcy ha oraz ponad 40 tysięcy budynków o ogólnej powierzchni użytkowej przekraczającej 6 milionów mkw. Ocenia się, że blisko 18 tys. ha to nieruchomości, które kolei są niepotrzebne.

Większość niepotrzebnych kolei terenów to najczęściej duże obszary w małych miejscowościach, ale - jak szacuje PKP - jedynie ok. 2,5 tys. ha ma wartość komercyjną. Przychody z wynajmu i dzierżawy wynosiły w 2007 r. ok. 200 mln zł, a w ubiegłym roku ok. 240 mln zł.

- Zagospodarowujemy nasze nieruchomości, przygotowujemy do obrotu, sprzedajemy, a uzyskane w ten sposób fundusze przeznaczamy na modernizację dworców oraz do obsługi historycznego zadłużenia PKP wynoszącego, bagatela, 6 mld zł - mówi Paweł Olczyk, członek zarządu PKP SA, dyrektor Oddziału Zarządzania Nieruchomościami. - Żadna inna spółka, która powstała na bazie przedsiębiorstwa państwowego, poza PKP SA, nie została obarczona takimi zobowiązaniami.

Na ich pokrycie kolej musi zdobyć pieniądze. A skoro państwowemu przewoźnikowi nie udaje się zarabiać na działalności przewozowej, to pozostają dwa inne źródła dochodów przynoszących zysk: prywatyzacja spółek Grupy PKP oraz sprzedaż nieruchomości. W rządowej "Strategii dla transportu kolejowego do 2013 roku" również stawia się na przychody ze sprzedaży nieruchomości kolei. Dług PKP w większości wynika z tzw. rolowania kredytów i jest gwarantowany przez Skarb Państwa. A to oznacza, że w sytuacji, gdy PKP nie będą miały środków, zobowiązania trzeba będzie regulować z budżetu państwa. Spółka uważa jednak, że nie będzie to konieczne. Liczy na porozumienia z samorządami w sprawie planów zagospodarowania przestrzennego dla większości przeznaczonych do sprzedaży działek, a potem znalezienie nabywców.

Zjeść i mieć

W handlu nieruchomościami polskich kolei są co najmniej trzy zjawiska hamujące: stan działek i obiektów, opieszałość sprzedawcy i dekoniunktura na rynku.

Zdecydowana większość nieruchomości PKP, szczególnie obiekty kubaturowe, są w fatalnym stanie technicznym i formalnoprawnym.

Nie tylko z racji wieku. To przede wszystkim efekt wielu lat zaniedbań i prowizorki. Kto chciałby kupić takie ruiny? Chyba że chodzi o grunt, na którym stoi zdewastowany obiekt... Jednak ziemię należącą do PKP też niełatwo sprzedać, bo zdecydowana większość działek nie miała i nadal nie ma uregulowanego statusu prawnego.

- Nieruchomości sprzedawaliśmy tyle, ile byliśmy w stanie przygotować do sprzedaży - przyznaje Olczyk. - Dopiero teraz mamy uwłaszczonych ponad 70 proc. posiadanych gruntów, ale jeszcze w 2002 r. było to tylko 20 proc. W związku z tym minione lata przeznaczone były na przygotowanie terenów do zbycia i zagospodarowania.

Przychody ze sprzedaży nieruchomości PKP w ostatnich latach prezentują się mizernie. W 2006 roku było to 37,5 mln zł, w roku 2007 - 67,6 mln zł, a 2008 rok zamknął się kwotą zaledwie 99,6 mln zł.

Niekorzystna sytuacja na rynku nieruchomości (od połowy 2008 r.) miała znaczący wpływ na skuteczność prowadzonych w tym okresie przez PKP SA przetargów. W okresie sierpień-grudzień 2008 r. na ogłoszonych 80 przetargów jedynie 26 było skutecznych.

- W zeszłym roku wystawiliśmy do sprzedaży nieruchomości za łączną kwotę 200 mln zł. Sprzedaliśmy działki i budynki za kwotę ok. 100 mln zł, czyli wartość około połowy naszych ofert - wyjaśnia Michał Wrzosek, rzecznik prasowy PKP.

Według rządowej "Strategii..." ze sprzedaży nieruchomości miały pochodzić środki na spłatę historycznego zadłużenia PKP. W 2009 roku wymagalne stają się zobowiązania na 1,5 mld zł. W latach 2010-11 na minimum 2,7 mld zł. W sumie do 2011 r. PKP musi spłacić łącznie ponad 4 mld zł zobowiązań - to wynik restrukturyzacji w 2001 r. Przedsiębiorstwa Państwowego PKP i przejęcia jej długów przez PKP SA.

- Poprawiony plan finansowy PKP SA na rok bieżący jest oderwany od rzeczywistości - twierdzi Adrian Furgalski, dyrektor w Zespole Doradców Gospodarczych TOR.

- Jeśli minister spojrzy na plan finansowy PKP i zobaczy założenia związane ze sprzedażą nieruchomości, uzna cały dokument za oparty na fikcji. Dlaczego? W 2006 r. plan sprzedaży nieruchomości PKP wykonały w 35 proc., w 2007 r. w 43 proc., a w roku 2008 w 30 procentach. A były to lata hossy w branży deweloperskiej.

Początkowo plan zakładał, że w 2009 roku uda się uzyskać 600 mln zł ze sprzedaży zbędnych nieruchomości kolei. Kiedy okazało się to nierealne, bo sytuacja na rynku nieruchomości zmieniła się diametralnie, zamierzenia ograniczono o połowę. Warto przypomnieć, że zgodnie z niepisanymi założeniami z 2001 roku, gdy przekształcono PKP z państwowego przedsiębiorstwa w spółkę, kolej miała sprzedać wszystkie tereny niezwiązane ze swoją działalnością do 2006 roku...

- Dzisiaj uzyskanie minimum 350 mln zł, kiedy przykładowo w Warszawie zatrzymano 90 proc. inwestycji, jest abstrakcją - twierdzi Furgalski. Rozważa wprawdzie, że może PKP liczą na tych deweloperów, którzy przygotowując się do końca kryzysu gospodarczego, rozpoczną akcje skupowania gruntów. Problem polega tylko na tym, że będzie to skup po cenach bardzo niskich.

- Czy ułatwienie takiej akcji przez PKP poprzez sprzedaż za wszelką cenę jest działaniem racjonalnym? - pyta dyrektor w ZSG TOR.

Od początku procesu zbywania swoich nieruchomości PKP przyjęły taktykę: zjeść ciastko i mieć ciastko. Wynikająca z tego opieszałość zarówno w przygotowaniu majątku do sprzedaży, jak i samych transakcji bije wszelkie rekordy. Atrakcyjna działka tzw. Wolne Tory w Poznaniu (według ekspertów warta ok. 200 mln zł) jest sprzedawana od dziesięciu lat, a sprawa ruszyła dopiero po wyroku sądowym niekorzystnym dla PKP. Jednak trafiło to na czas kryzysu, kiedy trudno znaleźć inwestora, a władze Poznania teraz też się nie spieszą, bo mają w mieście wiele innych terenów do zagospodarowania.

- Teren Wolnych Torów stanowi obecnie własność Skarbu Państwa - informuje Anna Szpytko, rzecznik prasowy prezydenta i Urzędu Miasta w Poznaniu. Zbigniew Wolny, rzecznik prasowy PKP SA Oddział Gospodarowania Nieruchomościami w Poznaniu, uważa inaczej. - Nieruchomość Wolne Tory (teren 18 ha) ma nieuregulowany stan prawny.

Na pewno wiadomo jedynie, że w sprawie zagospodarowania terenu, w związku z toczącymi się postępowaniami administracyjnymi, prowadzone są negocjacje. Dodajmy, że dwa lata temu strony zawarły wstępne porozumienie.

Według Ryszarda Grobelnego, prezydenta Poznania, zagospodarowanie Wolnych Torów to nie kwestia pomysłów, ale zapotrzebowania rynku. Problemem tego obszaru jest to, że nie opłaca się go zagospodarować w małej części. A w kryzysie o inwestora z rozmachem niełatwo.

Podobny impas powstał w przypadku działki należącej do PKP w rejonie zakładów Della pod Łodzią. Komputerowy gigant rozbudowuje fabrykę, a wciąż nie jest właścicielem działki pod inwestycją.

Kiedy Amerykanie wchodzili do Polski, rząd gwarantował, że inwestor kupi grunt od PKP. Pierwotna wycena wyniosła 3 mln euro, ale...

PKP zwlekały z ogłoszeniem przetargu, aż cena podskoczyła do 9 mln euro. Nic dziwnego, ceny gruntów wzrosły w całej Polsce, a ta działka była bardzo atrakcyjna, bo przecież stoi na niej fabryka. Della właśnie.

W końcu zawarto kompromis, w kwietniu został ogłoszony nowy przetarg, chęć nabycia ziemi zgłosił Dell. Trwają formalności przetargowe. Rzecznik PKP nie podaje ceny, bo ta może się jeszcze zmienić.

Ruiny dla gminy

Wobec niektórych nieruchomości w ostatnich latach PKP prowadziły inną politykę, a mianowicie wciskały je gminom w rozliczeniu za długi, głównie w opłatach podatkowych. Obiekty były w fatalnym stanie. Wymagały natychmiastowego kapitalnego remontu, brakowało odpowiedniej dokumentacji. Gminy zaprotestowały. Domagały się od PKP przeprowadzenia remontów nieruchomości, sporządzenia inwentaryzacji oraz zlikwidowania wierzytelności z tytułu zaległych czynszów. PKP się nie zgodziły i pozwały gminy do sądu.

Sąd uznał, że narzucanie gminom przejęcia własności nieruchomości jest niekonstytucyjne. Gminy mogą obecnie decydować, czy chcą przejąć nieruchomość od PKP.

Samorządy muszą być traktowane jak inne podmioty prywatnoprawne - orzekł sąd. Ruiny pozostały na stanie kolei. Przy braku środków na remont i rosnących zaległościach związanych z podatkiem od nieruchomości to spory problem dla kolei. Zobowiązania te wynosiły na koniec 2008 roku 69 mln zł.

Według opracowania Zespołu Doradców Gospodarczych TOR, przygotowanego dla sejmowej Komisji Infrastruktury wiosną tego roku, mniejsze od zakładanych przychody ze sprzedaży nieruchomości mogą mieć poważne konsekwencje. Budżet PKP, spółki-matki w grupie, jest zagrożony! No i w końcu budowle, które najbardziej kojarzą się z koleją - dworce. W zasobach majątku PKP SA znajduje się 2641 takich obiektów, z czego mniej niż połowa, bo tylko 1010, jest czynnych. Dworcami strategicznymi - jest ich 83 - zarządza PKP SA Oddział Dworce Kolejowe, natomiast pozostałymi czynnymi PKP SA Oddziały Gospodarowania Nieruchomościami. Należy dodać, że aż 794 dworce nieczynne znajdują się przy czynnych liniach kolejowych...

Według rzecznika prasowego PKP, tylko 2 proc. czynnych dworców jest w stanie dobrym. Aż 61 proc. oceniono jako stan średni, a 36 proc. jest w złym stanie. W latach 2007-08 wykonano prace remontowe na 292 średnich i małych dworcach kolejowych na łączną kwotę ponad 12,6 mln zł. W tym roku plan dotyczy blisko stu takich obiektów, a koszt tych remontów sięgnie 17 mln zł.

- Ograniczone możliwości finansowe, związane głównie z ponoszonymi ciągle kosztami obsługi procesu restrukturyzacji przedsiębiorstwa państwowego PKP, nie pozwalają naszej spółce na samodzielne wdrożenie pełnego zakresu niezbędnych modernizacji i utrzymania obiektów dworcowych - wyjaśnia Wrzosek.

Od 2009 r. do modernizacji ze środków unijnych (Program Operacyjny Infrastruktura i Środowisko) zostały przeznaczone dworce główne: Kraków, Wrocław i Gdynia (łącznie za 337 mln zł). Cztery strategiczne planowane są do przebudowy jako projekty deweloperskie (Katowice, Warszawa Zachodnia, Szczecin Gł. i Poznań Gł.). Śmiałe koncepcje, ale tylko koncepcje.

Sytuacja jest dynamiczna, ambitny plan podlega redukcji. Już nie mówi się o nowym dworcu w Poznaniu, nie warto stawiać nowego w Katowicach, skoro Euro 2012 omija Śląsk, zagrożona jest modernizacja Warszawy Zachodniej. W ramach organizacji Mistrzostw Europy modernizacja 30 dworców ma być współfinansowana z budżetu państwa.

Kolejnych 150 dworców zakwalifikowano do sprzedaży, 42 są przygotowane do wieloletniej dzierżawy lub użyczenia gminom, a 20 obiektów zostanie przekazanych samorządom nieodpłatnie w ramach Ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji PKP.

Małe dworce kolejowe mogą być atrakcyjną ofertą ze względu na położenie w centrach miast i duże możliwości adaptacji na różne cele: zakłady opieki zdrowotnej, domy kultury, supermarkety, restauracje, posterunki straży miejskiej. Samorządy często wykorzystują grunty kupione od PKP SA i sąsiadujące z dworcami.

Ponadto cały czas trwa proces przekazywania dworców jako spłaty zaległości płatniczych wobec gmin związanych z podatkiem od nieruchomości. Do końca 2008 r. w tym trybie przekazano 25 dworców.

Zarząd PKP SA, we współpracy z wybranym towarzystwem funduszy inwestycyjnych, zamierza powołać Fundusz Inwestycyjny Zamknięty (FIZ) dedykowany nieruchomościom PKP. Jeszcze w tym roku planowane jest rozpoczęcie postępowania, a następnie rokowań w sprawie wyłonienia podmiotu (TFI), który utworzy Fundusz. Potem zostałyby wniesione do niego wybrane aktywa, w szczególności akcje i udziały spółek będących właścicielem nieruchomości.

Zadaniem Funduszu będzie zaplanowanie i realizacja programów zagospodarowania nieruchomości w sposób maksymalizujący ich wartość przy uwzględnieniu zapewnienia ciągłości realizacji ewentualnych funkcji kolejowych.

- Zaufały nam już takie firmy jak Hines, Neinver oraz Nexity, z którymi podpisaliśmy umowy na projekty w Katowicach i w Warszawie - zachęca Paweł Olczyk.

Przygotowujemy również obszar Odolan w Warszawie do dużej inwestycji. Nie marnujemy tego czasu, tylko wykorzystujemy go do realizacji dobrych transakcji w przyszłości.

Tadeusz Gańczarczyk