Wybór i zakup działki (cz. 4): Bez aktu notarialnego ani rusz

Wszystkie strony zainteresowane obrotem nieruchomości muszą zjawić się u wybranego notariusza, aby spisać akt notarialny.

Dokumenty wymagane przy spisywaniu aktu notarialnego najczęściej dostarcza sprzedający nieruchomość, jednak często zdarza się, że nabywca pomaga w ich skompletowaniu. Notariuszowi należy przedstawić:

• Dowód własności - może nim być aktualny (do 3 miesięcy od daty wydania) odpis z księgi wieczystej, jednak jeśli go nie ma, można umówić się z notariuszem, który we własnym zakresie sprawdzi zapisy w księdze (o ile oczywiście nieruchomość w ogóle posiada księgę wieczystą). W przypadku braku księgi wieczystej właściciel nieruchomości powinien przedstawić wiarygodny dokument stwierdzający jego uprawnienia do dysponowania nieruchomością (np. akt własności albo kupna).

• Aktualny wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków (dane katastru nieruchomości). W zastępstwie można przedstawić aktualną mapę z zaznaczoną na niej nieruchomością. Mapę taką można uzyskać w odpowiednim ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej lub zlecić jej wykonanie uprawnionemu geodecie.

• Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określający status działki i przeznaczenie terenu, który należy uzyskać w odpowiednim urzędzie gminy lub miasta.

Po przedstawieniu powyższych dokumentów notariusz stwierdza tożsamość stron na podstawie dokumentów tożsamości (dowód osobisty lub paszport) oraz sprawdza - o ile jest to konieczne - pełnomocnictwa osób podpisujących akt notarialny. Po ustaleniu ceny sprzedaży oraz terminu i sposobu płatności następuje spisanie aktu, który zostaje przedstawiony stronom do sprawdzenia, czy wszystkie dane zostały wprowadzone prawidłowo, i po ewentualnych poprawkach jest gotowy do podpisania.

Zanim notariusz podpisze i podstempluje akt oraz wprowadzi go do repertorium (rejestru aktów notarialnych) muszą jeszcze zostać dokonane wszystkie płatności. Po pierwsze - zapłata za nieruchomość, co może odbyć się w obecności notariusza (gotówka, potwierdzony czek) lub poprzez przedstawienie dowodu wpłaty czy przelewu. Po drugie - wniesienie opłaty skarbowej i opłacenie należności za sporządzenie aktu notarialnego zwyczajowo spoczywa na nabywcy. Po trzecie - opłata za wpis do księgi wieczystej. Jeśli nieruchomość posiada księgę wieczystą, notariusz we własnym zakresie przekaże do odpowiedniego sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis i pobierze należną opłatę skarbową od nabywcy.

Gdy akt notarialny staje się dokumentem urzędowym, nabywca staje się właścicielem lub najemcą wieczystym zakupionej nieruchomości, co powoduje również, że jest zobowiązany do opłacania podatku od nieruchomości.

UWAGA: Użytkowanie wieczyste jest wpisywane do księgi wieczystej nieruchomości.

Może się zdarzyć, że prawnym właścicielem wybranej działki jest Skarb Państwa, gmina albo inna jednostka samorządu terytorialnego, a nieruchomość jest lub może być oddana w użytkowanie wieczyste nazywane także dzierżawą wieczystą. Polega to na przekazaniu przez rzeczywistego właściciela praw do dysponowania nieruchomością na okres co najmniej 40 lat (najczęściej 99 lat) na rzecz użytkownika, który w zamian wnosi jednorazowo opłatę w wysokości 15-25 proc. ceny nieruchomości oraz przez cały okres trwania użytkowania opłaty coroczne w wysokości (w przypadku budownictwa jednorodzinnego) 1 proc. wartości gruntu.

UWAGA: Użytkowanie wieczyste to zbywalne ograniczone prawo rzeczowe, co oznacza, że można je nabyć od użytkownika bez udziału prawnego właściciela nieruchomości, któremu przysługuje jedynie prawo pierwokupu.

Jeśli przedmiotem zakupu jest niezabudowana nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste, trzeba pamiętać o tym, że prawny właściciel działki ma prawo pierwokupu takiej nieruchomości za cenę określoną w akcie notarialnym. Spisywana jest w takiej sytuacji umowa warunkowa, która wchodzi w życie, gdy w terminie 2 miesięcy od jej podpisania prawny właściciel nieruchomości nie skorzysta z prawa jej pierwokupu. Co prawda gminy bardzo rzadko korzystają z tego prawa, jednak ustalenie nazbyt niskiej ceny może je skłonić do zakupu.

Z drugiej strony bardzo trudno jest znaleźć niezabudowaną nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste, gdyż nabywca praw do takiego gruntu jest zobligowany (pod rygorem unieważnenia umowy zakupu) do rozpoczęcia prac budowlanych w ciągu 2 lat. Z tego względu znacznie częstszą sytuacją jest nabywanie praw użytkowania wieczystego bezpośrednio od Skarbu Państwa, gminy czy Agencji Nieruchomości Rolnych. Odbywa się to poprzez przetarg - nabywca, który go wygrywa, otrzymuje prawo wieczystego użytkowania na okres 40-99 lat. Okres ten nie zmienia się w przypadku zmiany użytkownika, czyli każdy nowy użytkownik nabywa jedynie prawo do niewykorzystanego jeszcze czasu użytkowania. W czasie ostatnich pięciu lat trwania okresu użytkowania wieczystego można złożyć wniosek o jego przedłużenie.

Częstym, choć droższym od samodzielnego sposobem na znalezienie i zakup odpowiedniej działki budowlanej jest skorzystanie z usług agencji nieruchomości. Poza skontaktowaniem obu kontrahentów agencja zajmuje się również załatwianiem formalności, co niewątpliwie "ułatwia życie" potencjalnemu nabywcy.

Sposób funkcjonowania firm i osób zajmujących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami określa Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku. Jedynie osoba fizyczna będąca posiadaczem licencji zawodowej wydawanej po ukończeniu odpowiedniego kursu może być pośrednikiem - przedsiębiorca prowadzący agencję nieruchomości musi zatrudnić co najmniej jedną taką osobę.

Według ustawy zarówno przedsiębiorca, jak i pośrednik oraz wszystkie osoby wykonujące zadania związane z pośrednictwem muszą być ubezpieczeni od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogłyby wyniknąć w związku z działaniami tych osób. Klient korzystający z usług agencji nieruchomości przy podpisywaniu umowy powinien sprawdzić, czy pośrednik posiada licencję i aktualną polisę ubezpieczeniową.

Należy zwrócić szczególną uwagę na zapisy, które często pojawiają się w umowach z pośrednikami, choć są niedopuszczalne:

UWAGA: Często w umowach o pośrednictwo w zakupie nieruchomości agencje umieszczają wpisy, które są niedopuszczalne.

• zapisy uniemożliwiające rozwiązanie umowy;

• zapisy ustalające kary umowne za rozwiązanie umowy (dochodzą nawet do 20 proc. wartości nieruchomości);

• zapisy obligujące do zapłacenia prowizji od transakcji z osobą odnalezioną samodzielnie przez klienta (bez udziału pośrednika);

• zapisy obligujące do zapłacenia prowizji od transakcji, która nastąpiła po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy z pośrednikiem,zwłaszcza gdy zostanie dokonana z osobą nie wskazaną przez pośrednika w czasie trwania umowy.

Jeśli któryś z powyższych zapisów znajdzie się w umowie, prawdopodobnie firma, która przedstawia taką umowę nie jest wiarygodna.