Banki chcą udzielać kredytów, ale droższych

Expander stale monitoruje sytuację na rynku kredytów mieszkaniowych złotowych i walutowych, analizując m.in. stawki marż w poszczególnych bankach, poziomy wymaganego wkładu własnego czy zdolność kredytową rodziny o określonych parametrach.Począwszy od kwietnia obserwujemy stabilizację przeciętnej (mediany) marży na poziomie 2,8 proc. (kredyt w złotych, 300 tys. zł, 30 lat, 25-proc. wkład własny). Przeciętne oprocentowanie nowych kredytów w złotych wynosi obecnie 7,27 proc.

Część banków podniosła marże

Średnia marża jest minimalnie wyższa niż w lipcu, chociaż w tym miesiącu część banków wprowadziło podwyżki stawek. Wyższą marżę zapłaci kredytobiorca z naszego przykładu w Nordea Banku (2,4 proc. wobec 2 proc. w lipcu), Deutsche Banku (2,3 proc. wobec 2 proc. w lipcu), Dom Banku (wzrost do 6,19 proc. z 5,88 proc. przed miesiącem), PKO BP (wzrost do 2,69 proc. z 2,56 proc.), DnBNord (wzrost do 2,25 proc. z 2,1 proc.) oraz Alior Banku (wzrost do 3,4 proc. z 3,3 proc.). Marże obniżył tylko jeden bank w naszym zestawieniu - Pekao Bank Hipoteczny - do 3,1 proc. z 3,2 proc. przed miesiącem.

Warto porównywać stawki w różnych bankach, różnice w ofercie są bowiem ogromne: najniższa na rynku marża to 1,35 proc. (BZ WBK), a najwyższa 6,19 proc. (Dom Bank), co daje rozpiętość na poziomie 4,84 pkt. proc. Co ciekawe, chociaż marże są dziś na znacznie wyższym poziomie niż pod koniec ub.r. (najniższa stawka wynosiła wówczas 0,8 proc., a przeciętna 1,58 proc.), to rozpiętość między stawką minimalną i maksymalną jest podobna (w grudniu było to 4,96 pkt. proc.).

Nieco mniejszy wkład własny

Jeżeli weźmiemy pod uwagę wymagany przez banki wkład własny to możemy stwierdzić, że w sierpniu warunki nieznacznie się poprawiły dzięki decyzji Alior Banku, który podniósł wskaźnik LTV (wartość kredytu do wartości nieruchomości) do 100 proc. z 80 proc. w lipcu. To minimalnie podwyższyło przeciętny wskaźnik dla rynku (mediana wzrosła z 95 proc. do 100 proc.).

Banki nieznacznie zaostrzyły z kolei swoją politykę w zakresie wyliczania zdolności kredytowej. W sierpniowym zestawieniu 4-osobowa rodzina o dochodach netto na poziomie 3,5 tys. zł netto może otrzymać kredyt w złotych o przeciętnej wartości 195 tys. zł wobec 201 tys. zł przed miesiącem.

Niektóre banki chcą udzielać więcej kredytów

Z praktyki doradców finansowych Expandera wynika jednak, że pomimo zaostrzenia kryteriów udzielania kredytów, niektóre banki sygnalizują chęć zwiększenia akcji kredytowej. Takie deklaracje składają obecnie przynajmniej trzy banki, a cztery kolejne dopiero rozważają większe "otwarcie się" na klientów zainteresowanych kredytami mieszkaniowymi. Dotyczy to w szczególności podmiotów, które w pierwszym półroczu mocno ograniczyły sprzedaż "hipotek". Po okresie najpierw wojny na stawki marż, której apogeum przypadło na pierwsze półrocze 2008 r., a potem znacznego ograniczenia akcji kredytowej powinien przyjść czas jej ponownego ożywienia. Trudno jednak na razie mówić o takim zjawisku w odniesieniu do całego sektora. Nie zniknęły bowiem problemy z niedoborem kapitałów czy wciąż niską płynnością.

"Nowe" kredyty się bronią

Dane NBP obrazujące różnicę między oprocentowaniem nowych kredytów mieszkaniowych a oprocentowaniem nowych depozytów dla gospodarstw domowych pokazują, że najtrudniejszy dla sektora bankowego był luty br., kiedy różnica miedzy tymi stawkami spadła do 2 pkt. proc. Od tego czasu systematycznie rośnie, a w czerwcu (najnowsze dane) osiągnęła poziom 2,8 pkt. proc., taki sam jak we wrześniu ub.r., czyli w momencie wybuchu kryzysu w sektorze finansowym.

Znacznie gorzej wygląda sytuacja w przypadku "starych" portfeli kredytów mieszkaniowych i depozytów. W tym zakresie najgorszy był dla banków dopiero maj br., kiedy różnica między oprocentowaniem kredytów i depozytów wyniosła zaledwie 0,3 pkt. proc. W czerwcu sytuacja uległa minimalnej poprawie. Poziom z tego miesiąca - 0,7 pkt. proc. - jest jednak istotnie niższy niż w przed kryzysem (we wrześniu 2008 r. różnica wynosiła 2,9 pkt. proc.). W przypadku "starego" portfela dochodzi jeszcze poważny problem rosnących rezerw na tzw. złe kredyty.

Z sześciu banków, które opublikowały do tej pory wyniki za pierwsze półrocze, tylko jeden - Pekao SA - odnotował spadek przychodów odsetkowych (o 13,7%) w stosunku do analogicznego okresu przed rokiem. W największym stopniu, o 14 proc., wzrosły przychody odsetkowe BRE Banku. Tylko ten bank w zestawieniu nie odnotował spadku wyniku odsetkowego. W największym stopniu, o 64,3 proc., pogorszył się on w Millennium.

Katarzyna Siwek

Wsp. Jerzy Węglarz